TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LACASSAGNE

Monsieur [S] [E]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57N3

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z], [J], [X], [U] [B],

demeurant [Adresse 2]

assisté par Maître LACASSAGNE, avocat au barreau du Val de Marne

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [E],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [E],

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57N3

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 25 et 27 septembre 2024, Monsieur [Z] [B] a fait assigner Monsieur [M] [E] et Monsieur [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater que le bail est résolu de plein droit faute de respect par les locataires de leur engagement de règlement des loyers ;ordonner l’expulsion immédiate et sans aucun délai de Monsieur [M] [E] et de Monsieur [S] [E] et de tous occupants de leur chef, du box qu’ils occupent sis à [Adresse 10] et [Adresse 6], à savoir le lot n° 58 bâtiment D au rez-de-chaussée, un garage dans la partie est du bâtiment portant le numéro 31 des plans, en la forme accoutumée avec si besoin est l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier ;dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles 441-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par les consorts [E] pour le cas où ils ne libèreraient pas les lieux malgré le dispositif du jugement à intervenir à la somme d 450 euros par mois, majorée des charges et prestations ;condamner Monsieur [M] [E] et Monsieur [S] [E] solidairement à verser à Monsieur [B] cette indemnité soit à ce jour la somme de 9000 euros (450 x 20 pour la période de janvier à septembre 2024 inclus) à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer pour les sommes qui y figurent et du présent exploit pour le surplus ;ordonner que l’expulsion et les indemnités d’occupation soient assorties d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;condamner solidairement les consorts [E] en tous les dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2025, à laquelle elle a été renvoyée 20 juin 2025. Elle a été retenue à cette dernière audience.

Monsieur [Z] [B], représenté à l’audience, a déposé des conclusions écrites, aux termes desquelles il formule les mêmes demandes que celles formées dans son acte introductif d’instance, avec les mêmes moyens à l’appui de celles-ci, et demande en outre de prononcer le désistement pur et simple de l’action engagée à l’égard de Monsieur [S] [E].

Dans ses observations orales, il indique se désister à l’égard de Monsieur [S] [E] au motif que Monsieur [M] [E] est légataire universel de la totalité de la succession, et reprend ses demandes telles que formées dans ses conclusions et son acte introductif d’instance.

Aux termes de son acte introductif d’instance et au soutien de sa demande tendant à ce qu’il soit constaté la résolution de plein droit du bail, il expose, au visa des articles 1101, 1113, 1709, 1728, 1741 et 1742 du code civil, qu’il est propriétaire d’un emplacement de parking situé [Adresse 10] et [Adresse 6], et que celui-ci avait été donné à bail verbal à Monsieur et Madame [E] en 1981, et que ce bail s’était poursuivi au bénéfice de Madame [O] [E] pour la somme de 3972 euros par an auprès le décès de Monsieur [E]. Il ajoute que Madame [O] [E] est elle-même décédée le 28 juillet 2021, et qu’elle a laissé pour lui succéder ses deux enfants, [M] et [S] [E], le premier bénéficiant d’un legs universel, et le second d’un legs particulier, et qui se trouvent désormais en conflit dans le cadre de la succession. Il indique que Monsieur [M] [E] avait pris contact avec lui pour lui demander de « prendre la suite » de sa mère en qualité de locataire du parking pour une durée de trois mois, ce qui a été accepté, et qu’à l’issue, la locataire du garage s’est poursuivie pour une nouvelle durée de trois mois jusqu’au 31 décembre 2022. Il fait valoir que les loyers ont été honorés jusqu’au 31 janvier 2023, mais que Monsieur [M] [E] n’a pas libéré les lieux et n’a plus répondu aux demandes de contact, ce qui l’a contraint à déposer une main courante le 1er mars 2023 ainsi qu’une mise en demeure, puis à délivrer une sommation de payer et de quitter les lieux le 11 avril 2023 par acte de commissaire de justice. Il précise qu’aucun contrat de bail n’a été conclu après le second renouvellement et que dès lors que le bail a s’est poursuivi à la demande de l’un des ayants-droits, Monsieur [Z] [B] ignorait l’étendue des droits sur la succession. Il ajoute qu’une nouvelle période de durée de ce bail a été convenue entre les parties et que le box demeure occupé depuis cette date. Il en conclut qu’en l’absence de règlement par les locataires du loyer convenu, en l’absence de congé donné par ces derniers, le contrat de bail est résolu de plein droit au sens de l’article 1741 du code civil, et que la résolution de plein droit du bail a engendré l’occupation illicite des lieux, qui a été dénoncée une première fois par Monsieur [Z] [B] dans sa mise en demeure du 1er mars 2023 puis une seconde fois par exploit d’huissier du 11 avril 2023.

A l’appui de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résolution du bail et jusqu’à libération des lieux, il fait valoir, au visa des articles 1709 et 1728 du code civil, que cette indemnité doit être fixée à un montant supérieur à celui du loyer contractuel, soit 450 euros par mois, majorée des charges et prestations.

Aucun des défendeurs n’a comparu, ni n’a été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions déposées à l’audience du 20 juin 2025

Selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, les conclusions déposées par Monsieur [Z] [B] à l’audience du 20 juin 2025 n’ont été signifiées par voie de commissaire de justice, ni à Monsieur [M] [E], ni à Monsieur [S] [E].

Ces conclusions se limitaient néanmoins à reprendre l’ensemble des demandes et moyens formés à l’égard des défendeurs tels que cela avait été formulé dans les actes introductifs d’instance, qui leur avaient bien été signifiés, outre une demande tendant à ce qu’il soit constaté le désistement d’action à l’égard de Monsieur [S] [E], mais cette dernière demande ne constitue pas une prétention. Au surplus, ces demandes ainsi que la demande tendant à ce qu’il soit constaté le désistement d’action à l’égard de Monsieur [S] [E] ont été reprises oralement par le demandeur à l’audience.

En conséquence, si formellement les conclusions déposées à l’audience du 20 juin 2025 doivent être écartées des débats, le principe du contradictoire a bien été respecté en ce qui concerne les demandes soutenues à l’audience du 20 juin 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la réouverture des débats, et qu’il sera donc statué sur les demandes telles que reprises oralement à cette audience.

Sur le désistement d’action à l’égard de Monsieur [S] [E]

Selon les articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] a indiqué à l’audience désister de son action à l’égard de Monsieur [S] [E], qui n’avait pour sa part formé aucune défense au fond ni fin de non-recevoir au moment de ce désistement.

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57N3

Il convient donc de constater le désistement d’instance et d’action de Monsieur [Z] [B] à l’égard de Monsieur [S] [E].

Sur la demande tendant à constater la résolution du bail

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] se prévaut d’un bail verbal au bénéfice de Madame [O] [E] et Monsieur [X] [E] et portant sur l’emplacement de parking. Il produit en premier lieu une attestation notariée du 11 décembre 2011 aux termes de laquelle il justifie avoir hérité de l’emplacement de parking, ainsi qu’un courrier signé par Monsieur [X] [E] le 20 janvier 2011, portant comme adresse le [Adresse 5], et relatif à un bail portant sur le garage situé [Adresse 3], évoquant une correspondance échangée avec le père de Monsieur [Z] [B] depuis 1981, les accords de règlement allant du 1er juillet 2010 au 30 juin 2022 et une proposition de renouvellement du bail à défaut de proposition d’une offre de vente du garage par la succession. Il joint également un courrier qu’il a adressé à Madame [X] [E] le 12 mai 2012 et dans lequel il l’informe qu’il est devenu propriétaire du garage et propose la fixation du loyer à la somme de 3600 euros annuels, ainsi que le courrier manuscrit de réponse de Madame [O] [E] daté 17 mai 2012 aux termes duquel elle indique joindre un chèque de 3600 euros correspondant au montant de la location du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013.

Il résulte ainsi suffisamment de ces différents courriers qu’un bail verbal avait bien été conclu entre le père de Monsieur [Z] [B] d’une part et Madame [O] [E] et Monsieur [X] [E] d’autre part en 1981 et portant sur l’emplacement de parking objet du litige, que Monsieur [Z] [B] est devenu propriétaire du garage, et que les parties s’étaient accordées sur le montant du loyer de 3600 euros par an en 2013.

Il ressort en outre des relevés de compte produits par Monsieur [Z] [B] que le dernier loyer annuel réglé par Madame [O] [E] est intervenu le 10 juin 2021 pour un montant de 3972 euros.

En outre, il résulte de l’acte de décès produit et du courrier manuscrit de sa part daté du 25 juin 2021 que Madame [O] [E] est décédée le 28 juillet 2021, et qu’elle avait désigné son fils Monsieur [M] [E] légataire universel.

Selon l’article 1742 du code civil, le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

En application de cette disposition, le bail s’est ainsi poursuivi au bénéfice de Monsieur [M] [E] au décès de Madame [O] [E].

Les échanges de courriels entre Monsieur [M] [E] et Monsieur [Z] [B] aux mois de juin 2022 confirment ainsi la poursuite du contrat de bail entre les parties pour la somme de 3972 euros par an.

De même, il résulte suffisamment du courriel de Monsieur [M] [E] du 29 août 2022 qu’il a manifesté sa volonté de prolonger le bail pour une nouvelle durée de trois mois, et du relevé de compte bancaire de Monsieur [Z] [B] qu’il a reçu des versements mensuels jusqu’au 16 janvier 2023, échéance de janvier 2023 incluse.

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, le bail est verbal et aucune des parties ne produit de congé. Le bail s’est donc poursuivi entre elles postérieurement au mois de décembre 2022.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de cette disposition, si la perte totale de la chose entraine la résolution de plein droit de celui-ci à la date de la perte de la chose, la résolution du bail en raison du manquement d’une partie à ses engagements n’opère pas de plein droit mais doit être prononcée par le juge au regard des éléments dont il dispose au jour où il statue.

Ainsi, il ne saurait être constaté que le bail s’est trouvé résilié de plein droit. Il convient donc d’examiner si les manquements du preneur sont suffisants en l’espèce pour que soit prononcé la résolution du bail.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [E] a cessé de régler les loyers à compter du mois de février 2023 tout en continuant à occuper le bien.

Monsieur [Z] [B] produit une déclaration de main courante du 1er mars 2023 selon laquelle Monsieur [M] [E] a cessé de régler les loyers depuis le 1er février 2023. Il verse un courrier du 1er mars 2023 adressé à Monsieur [S] [E] et Monsieur [M] [E] faisant état d’un stationnement sans titre et illégal dans le box, et les mettant en demeure de libérer le local sous huit jours. Pour autant, la déclaration de main courante ne caractérise pas une mise en demeure, et le courrier du 1er mars 2023, dont il n’est nullement justifié son envoi ni sa réception par Monsieur [M] [E], se limite à demander la libération des lieux sans le mettre en demeure de régler les loyers échus impayés et sans prévoir qu’à défaut, la résolution du bail serait encourue, ne caractérise pas une mise en demeure.

La sommation de payer et de quitter le box occupé sans droit ni titre du 11 avril 2023, aux termes de laquelle il est demandé à Monsieur [M] [E] de régler les indemnités d’occupation des mois de février et mars 2023 et de libérer les lieux, vaut mise en demeure de libérer les lieux, mais n’est pas explicite sur la sanction encourue de la résolution du bail à défaut de règlement dès lors que le demandeur considérait que le bail s’était déjà trouvé résolu.

En tout état de cause, Monsieur [M] [E] n’a nullement repris le paiement des échéances impayées.

Ce manquement est suffisamment grave en l’espèce pour prononcer la résolution du bail aux torts du preneur à compter de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié à compter de la présente décision, Monsieur [M] [E] se trouve occupant sans droit ni titre.

Il sera donc prononcé son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur la demande de fixation et de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] ne produit aucun élément de preuve à l’appui de sa demande tendant à majorer l’indemnité d’occupation à un montant supérieur à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Dans ces conditions, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par Monsieur [M] [E] à compter de la présente décision, date à laquelle il est prononcé la résolution du bail, et jusqu’à libération des lieux, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 331 euros par mois, outre les charges.

S’agissant de la demande de condamnation à la somme de 9000 euros pour la période courant de janvier 2023 à septembre 2024 inclus, aucune indemnité d’occupation ne saurait être due pour la période antérieure à la résolution du bail.

Monsieur [Z] [B] sera donc débouté de sa demande tendant à condamner Monsieur [M] [E] à lui payer la somme de 9000 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période de janvier 2023 à septembre 2024 inclus.

Sur la demande d’astreinte

En l’espèce, il a été fait droit au concours de la force publique pour l’expulsion. Cette circonstance est suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision sans que soit prononcée une astreinte.

Par conséquent, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les accessoires

Au termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partieEn l’espèce, Monsieur [M] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [M] [E] à payer à Monsieur [Z] [B] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de Monsieur [Z] [B] à l’égard de Monsieur [S] [E] ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le garage situé à [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 3] et [Adresse 6] à compter de la présente décision aux torts de Monsieur [M] [E] ;

ORDONNE l’expulsion immédiate et sans aucun délai de Monsieur [M] [E] et de tous occupants de son chef, du box qu’il occupe sis à [Adresse 11], à savoir le lot n° 58 bâtiment D au rez-de-chaussée, un garage dans la partie est du bâtiment portant le numéro 31 des plans, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [E] à Monsieur [S] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux à un montant égal à celui du montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 331 euros par mois, outre les charges ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [B] de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [E] à la somme de 9000 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période de janvier 2023 à septembre 2024 ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à Monsieur [Z] [B] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge