MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00125 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DG7N

AFFAIRE : [E] [S], [O] [I] C/ [W] [H], [L] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mélanie CABAL

GREFFIÈRE lors des débats : Candy PUECH

GREFFIÈRE lors du prononcé : Véronique CAUBEL

PARTIES :

Madame [E] [S],

demeurant 35 places des cygnes – 12230 L?HOSPITALET-DU-LARZAC

Monsieur [O] [I],

demeurant 35 places des cygnes – 12230 L’HOSPITALET DU LARZAC

représentés par M^e Yannick BONNEFOUS, avocat au barreau de l’Aveyron

DEMANDEURS

Madame [W] [H],

demeurant 67 Avenue de la Méditerranée, Espace Phocea Bâtiment A – 34340 MARSEILLAN PLAGE

Monsieur [L] [Z],

demeurant 45 Rue Royale – 48700 SERVERETTE

représentés par M^e Jeremy MAINGUY, avocat au barreau de l’Aveyron

DEFENDEURS

Débats tenus à l’audience du 16 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 04 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Décembre 2025, nouvelle date indiquée par le président.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [O] [I] et Madame [E] [S] ont acquis le 6 août 2024 de Monsieur [L] [Z] et de Madame [W] [H] une maison d’habitation sise 35 place des Cygnes à l’HOSPITALET DU LARZAC (12230), immeuble cadastré Section E, parcelles numéro 140, 697 et 699, moyennant un prix de 154 000 euros.

Peu de temps après leur entrée dans les lieux, les consorts [I]-[S] se sont plaints de multiples désordres En effet, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [S] avaient pour projet de réaliser un certain nombre de travaux. Or, au fur et à mesure de leur avancement, ils se sont aperçus que de nombreuses malfaçons et non conformités affectant la maison, notamment au niveau des toitures ou encore de l’étanchéité des fenêtres.

Madame [S] et Monsieur [I] ont alors adressé à leurs vendeurs un courrier recommandé en date du 2 décembre 2024 les informant des vices constatés concernant la toiture principale du bien et leur demandant de prendre en charge à peu près la moitié du coût des travaux, tels que prévus aux devis réalisés soit 11 515,46 euros sur un devis chiffré à 20 555,92 euros.

Face à l’absence de retour positif à leur demande, les requérants se sont rapprochés de leur assureur afin de procéder à une expertise amiable contradictoire, laquelle a eu lieu le 29 janvier 2025 en présence de Monsieur [Z] et des consorts [I]-[S]. Madame [H] n’était, quant à elle, pas présente malgré le fait qu’elle ait été dument convoquée.

L’expert a notamment constaté la présence de différentes traces d’infiltrations et assuré que les désordres étaient antérieurs à la vente. Il a considéré que la responsabilité des vendeurs était engagée.

Les travaux ont continué après les mesures d’expertise amiable et de nouveaux désordres, malfaçons et non conformités sont apparus.

Aucune solution amiable n’a pu émerger.

Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 13 juin 2025, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [S] ont assigné Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de RODEZ aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Après trois renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 16 octobre 2025.

Monsieur [O] [I] et Madame [E] [S], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge de :

— rejeter, au regard de la tentative de résolution amiable échouée et de l’urgence vis-à-vis des réparations, la demande de Monsieur [L] [Z] et de Madame [W] [H] de mise en place d’une mesure de conciliation ;

— rejeter la demande tendant à limiter la mission de l’expert ;

Et, en conséquence :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— commettre tel expert judiciaire qu’il plaira au Président du Tribunal avec pour mission celle prévue dans l’assignation,

— statuer ce que de droit quant aux demandes de Monsieur [L] [Z] et de Madame [W] [H] tendant à compléter la mission de l’expert judiciaire;

— réserver toute autre demande.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [I]-[S] estiment que les désordres constatés présentent un caractère potentiellement caché et compromettent l’usage normal du bien, voire la sécurité des occupants. Aussi, ils sont bien fondés à assigner leurs vendeurs afin de voir désigner un expert judiciaire.

Ils précisent, en outre, qu’une tentative de résolution amiable du litige a déjà eu lieu, sans succès. Ils ajoutent que, depuis le désaccord sur le montant de la prise en charge des travaux de réfection par les vendeurs, de nombreux autres désordres ont été constatés, de sorte qu’il ne fait aucun doute qu’il ne sera pas possible de trouver un terrain d’entente.

Ils fournissent des photographies permettant de justifier de l’ensemble des désordres, au-delà du rapport d’expertise amiable et des devis afférents aux réfections.

Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [H], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge de :

A TITRE PRINCIPAL, ordonner la mise en place d’une mesure de conciliation entre les parties, en application des articles 127 et 128 du Code de procédure civile,

A DEFAUT,

— juger que plusieurs des désordres invoqués ne sont corroborés par aucune pièce sérieuse, ni constat, ni photographie probante, ni diagnostic technique ;

— rejeter expressément l’extension de l’expertise aux postes de désordres non corroborés par des pièces justificatives, tels que listés dans les présentes écritures,

— compléter la mission de l’expert judiciaire comme suit :

Décrire et déterminer la nature, l’origine, les causes possibles, la date de survenance et la durée des désordres allégués, et préciser dans quelle mesure ils étaient susceptibles d’être apparents au jour de la vente ;

Fournir tout élément permettant de déterminer si ces désordres préexistaient à la vente;

Rechercher si les acquéreurs pouvaient en avoir connaissance au moment de la vente et, à défaut, la date à laquelle ils en ont eu connaissance ;

Rechercher si les désordres sont susceptibles d’avoir été aggravés ou créés par les travaux exécutés postérieurement à la vente par les acquéreurs ;

Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

Répondre aux dires des parties et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Dire qu’avant de déposer son rapport, l’expert commis fera connaître aux parties ses premières conclusions, leur impartira un délai pour formuler des dires, qu’il annexera à son rapport avec ses réponses ;

— juger que les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure d’expertise,

A TITRE SUBSIDIAIRE, limiter la mission de l’expert aux seuls désordres effectivement corroborés par les pièces adverses, et notamment :

aux désordres relatifs à l’étanchéité de la toiture,

aux points singuliers d’abergement,

à l’interface entre la baie coulissante et le sol de la véranda ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Mettre les dépens à la charge des demandeurs,

— Rejeter toutes autres demandes, fins ou conclusions contraires.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Z]-[H] sollicitent la mise en place d’une conciliation.

Concernant la demande d’expertise judiciaire, ils précisent, en outre, que plusieurs désordres invoqués par les demandeurs sont totalement dénués de pièces justificatives. Ainsi, ils sollicitent du juge des référés de rejeter l’extension de l’expertise à ces postes.

Enfin, ils arguent que les demandeurs ont reconnu que certains désordres étaient visibles lors des visites. Or, ils entendent rappeler que les acquéreurs ont un devoir de vigilance lors de l’acquisition d’un bien.

Ils ajoutent que les demandeurs ont réalisé des travaux importants dans l’immeuble, certains pouvant être à l’origine des désordres.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le dit délibéré a été prorogé au 26 décembre 2025, compte tenu de la charge d’activité du magistrat en lien avec l’effectif de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la conciliation judiciaire

L’article 127 du code de procédure civile prévoit que «hors les cas prévus à l’article 750-1, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation ».

L’article 128 du même code précise que « les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance ».

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable que « l’assuré refuse une prise en charge par les vendeurs à hauteur de leur proposition et maintiennent sa réclamation initiale soit 11 515,46 euros toutes taxes comprises ». Aussi, cette proposition semble s’apparenter à une tentative de résolution amiable.

En tout état de cause, l’expert avait conclu en l’impossibilité d’un accord entre les parties. Les oppositions et divergences réitérées par ailleurs par les parties aux décours de la présente instance témoignent à ce stade du caractère vain d’une mesure de conciliation.

Cette mesure est enfin refusé par les demandeurs.

En conséquence, une conciliation apparaît à ce stade inopportun, de sorte que la demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur l’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, le cabinet UNION D’EXPERTS a notamment constaté la présence d’infiltrations, des traces noirâtres sur les lames du lambris posé en sous face de la toiture, des malfaçons de conformité sur les installations électriques, quelques désordres d’alignement des tuiles. Ces désordres ont également été mis en lumière par les photographies versées aux débats.

L’expert a, à cette occasion, considéré que la responsabilité du vendeur était engagée, en retenant que les vices pré existaient à la vente.

Le coût de la réfection des toitures a été établi à hauteur de 20 555,92 euros toutes taxes comprises, selon le devis de la SARL COUVERTURE BOUSQUET RASCALOU.

Sur ce, les photographies et le rapport d’expertise amiable mettent en lumière la réalité des désordres mais également permettent d’apporter des éléments pour chiffrer les préjudices subis, de déterminer les responsabilités encourues et de proposer une solution adéquate afin de remédier au litige entre les parties. Toutefois, les conclusions fournies sont contredites par les défendeurs.

Aussi, il appert que de nouveaux désordres sont apparus à l’occasion de la poursuite des travaux, imposant de les analyser dans leur nature, leur étendue et leurs origines, alors que, par ailleurs, il apparaît indispensable de questionner leur éventuel lien avec les travaux de réfections entrepris par les demandeurs.

En conséquence, il est justifié d’un intérêt légitime à l’expertise sollicitée.

Il convient de faire droit à la demande d’expertise, qui sera commune et opposable à l’ensemble des parties en cause, et réalisée selon la mission telle que décrite au dispositif de la présente ordonnance, étendue aux nouveaux désordres.

Sur les dépens de l’instance

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens de l’instance.

En vertu de l’article 696 de ce même code, il y a lieu de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge de Monsieur [O] [I] et Madame [E] [S], sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mélanie CABAL, juge des référés, assistée par Véronique CAUBEL, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

REJETONS la demande de conciliation judiciaire ;

ORDONNONS une expertise judiciaire, commune et opposable à l’ensemble des parties ;

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [T] [D]

SASU EXPERTISE PCO

214 Av. de Rodez

12450 LUC

Port. : 07 84 54 02 34

Mèl : expertisepco@gmail.com

avec mission de :

— convoquer toutes les parties dans les quarante-cinq jours calendaires de sa saisine ainsi que leurs avocats, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée quinze jours calendaires au moins avant la date de la première réunion,

— se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur, les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— s’adjoindre si nécessaire de tous sapiteurs de son choix,

— se rendre sur les lieux sis 35 place des Cygnes à l’HOSPITALET DU LARZAC (12230), immeuble cadastré Section E, parcelles numéro 140, 697 et 699, en présence des parties et de leurs conseils,

— constater et décrire l’ensemble des désordres, malfaçons, non conformités et vices allégués dans le rapport d’expertise mais également ceux découverts postérieurement à l’expertise amiable et notamment :

l’étanchéité des fenêtres, baies vitrées, toitures et véranda,

les infiltrations d’eau dans les murs, planchers, plafonds, sous la baie vitrée et au niveau de la cheminée/barbecue,

la présence de moisissures, de dégâts des eaux et d’humidité,

les défauts structurels (trous dans le mur porteur, affaissement de la toiture de l’extension),

les malfaçons en matière d’installation électrique (non-respect des normes, prise sans terre, disjoncteurs inadaptés, défaut de séparation circuits…),

les défauts de raccordement de plomberie (notamment évacuations non collées, fuites).

— indiquer si les vices, désordres, malfaçons et non conformités retenues préexistaient à la vente,

— rechercher si les acquéreurs pouvaient en avoir connaissance au moment de la vente et, à défaut, la date à laquelle ils en ont eu connaissance,

— rechercher si les désordres sont susceptibles d’avoir été aggravés ou créés par les travaux exécutés postérieurement à la vente par les acquéreurs,

— se prononcer sur la nature, l’origine, la cause, la durée des désordres et sur leur gravité en indiquant s’ils constituent des vices graves de solidité, d’étanchéité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination,

— dans la négative, chiffrer le coût des réparations, et dans l’affirmative, déterminer la partie du prix qui devrait être rendue par les vendeurs si l’acquéreur décide de conserver le bien,

— dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission,

— répondre aux dires des parties et faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— donner tout élément technique permettant au juge du fond de statuer utilement sur les responsabilités éventuellement encourues et sur tous les préjudices subis par les acquéreurs,

— dresser un pré-rapport avec un délai au minimum d’un mois pour y répondre par voie de dires à l’expert, avant l’établissement d’un rapport définitif.

COMMETTONS la présidente du tribunal judiciaire de RODEZ ou tout autre magistrat, comme juge(s) chargé(s) du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d’instruction ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que les frais d’expertise seront provisoirement à la charge de Monsieur [O] [I] et Madame [E] [S], qui devront consigner la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DISONS que lors de la première réunion, l’expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

RAPPELONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELONS que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

AUTORISONS l’expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DISONS que l’expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :

sauf autre délai fixé par l’expert, elles disposent d’un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,

les dires doivent concerner les appréciations techniques, l’expert ne pouvant pas être saisi de questions de nature purement juridique ;

DISONS que l’expert adressera le rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de six mois à compter de l’avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties ;

DISONS que le non-respect par l’expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l’application des dispositions prévues à l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties son projet d’état de frais, d’honoraires et de débours en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur en la personne de Mélanie CABAL ou son suppléant ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d’état de frais, d’honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l’ordonnance de taxe ;

DISONS qu’à défaut d’observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s’étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d’état de frais d’honoraires et de débours de l’expert ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision de droit ;

DISONS que les dépens seront laissés en l’état à la charge de Monsieur [O] [I] et Madame [E] [S], sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE