MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00693 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DGTG

AFFAIRE : [D] [P] C/ [R] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Laurence PIGUET, assisté de Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [D] [P]

né le 09 Avril 1957 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉFENDEUR

M. [R] [S]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 Septembre 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 août 2021, Monsieur [D] [P] a donné à bail à Monsieur [R] [S] un appartement à usage d’habitation – 2ème étage, sis [Adresse 5] à [Adresse 6] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, Monsieur [D] [P] a assigné, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], MONSIEUR [R] [S], (ci-après dénommée « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— Ordonner son expulsion, outre, de toutes personnes introduites par lui

— Ordonner que par faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Le condamner au paiement de la somme de 1.124,48 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats

— Le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts

— Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant acte du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit

— Le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été examinée à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [D] [P] a déclaré reprendre les demandes initiales de l’assignation et a actualisé le montant de sa dette.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 31 décembre 2024, il lui a été délivré un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à régler l’ensemble des sommes dues et d’avoir à justifier d’une assurance. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer, soit 1.673,65 € arrêtée au mois de 2 juillet 2025.

Il précise en outre que Monsieur [R] [S] est à l’origine de nuisances notamment se branchant sur les parties communes de l’immeuble.

De son côté, Monsieur [R] [S], a comparu. Il a indiqué devoir partir du logement et demande un plan d’apurement avec un délai de deux mois. Il conteste par ailleurs les sommes sollicitées par le bailleur.

Monsieur [R] [S] conteste les nuisances sonores précisant que l’électricité a été coupée lorsqu’il était en détention.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

2°) Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifiée dispose notamment :

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévu à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) "

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois.

Le commandement de payer, en date du 31 décembre 2024 a été transmis à la CCAPEX le 2 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a régulièrement été notifiée au Préfet six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Monsieur [S] ne s’est pas présenté au rendez-vous prévu le 22 mai 2025. Qu’une proposition de visite à domicile lui a été faite pour le 6 juin 2025. Que Monsieur [S] a appelé ce jour pour annuler la visite car il n’était pas présent sur [Localité 7]. Il a été convenu d’un nouveau rendez-vous le 12 juin 2025 auquel il n’est pas venu. Monsieur [S] ne s’est pas présenté par téléphone.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

3°) Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, il a été notamment versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— Le contrat de location souscrit par les parties,

— Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

— Un décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de la somme de 1.673,65 € au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de juillet 2025 comprise), arrêtée au 2 juillet 2025.

Monsieur [R] [S] qui conteste cette somme ne produit aucune explication, ni document venant étayer cette contestation.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

4°) Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. »

L’article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locataire et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…). "

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En outre, l’article 1343-5 du Code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…). Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…). "

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [R] [S] n’ait pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois du commandement de payer, soit le 3 mars 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été acquitté par le locataire après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation débitrice. Cela caractérise, quelles que soient leurs propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

Monsieur [R] [S] sollicite des délais de paiement.

Les délais de paiement peuvent être accordés sous condition que le locataire soit en capacité de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement du loyer au jour de l’audience.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [R] [S] n’a jamais réglé le montant du loyer mis à sa charge après déduction des allocations logement.

Pour le surplus, il n’a pas remis le paiement du loyer courant au jours de l’audience.

En conséquence, Monsieur [R] [S] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu de :

— Constater la résiliation du bail à compter du 3 février 2025

— Dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyer et charges mensuels normalement exigibles (actuellement 322,01 €), jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

5°) Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [R] [S] qui succombe en ce qu’il a failli à ses obligations contractuelles, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

6°) Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit, à compter du 3 février 2025, du bail daté du 28 janvier 2014, à effet du 12 août 2021, consenti par Monsieur [D] [P], concernant un appartement à usage d’habitation – 2ème étage, sis [Adresse 4] " [Adresse 2] [Localité 7] (Aveyron).

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [S] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à Monsieur [D] [P], la somme de 1.673,65 € en principal, correspondant aux loyers impayés, charges et indemnité d’occupation (échéance du mois de juillet 2025 comprise) arrêtée au 2 juillet 2025 ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal, sur la somme de 1.124,48 € à compter du 31 décembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle correspondant à la somme égale aux loyers et des charges mensuels normalement exigibles (322,01 €) à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des éventuelles clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [D] [P] ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonce au Préfet ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et an susdits par la mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION