MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00054 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DFNK

AFFAIRE : Etablissement public AVEYRON HABITAT C/ [J] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laurence PIGUET

GREFFIÈRE : Eliane MAIURANO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public AVEYRON HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [P] [G], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Débats tenus à l’audience du 03 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 15 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juin 2024, la SA AVEYRON HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [M], un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 5] à [Localité 2] (Aveyron)

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025 la SA AVEYRON HABITAT a assigné devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de RODEZ, Monsieur [J] [M], (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que le contrat de location à effet du 5 juillet 2024 est purement et simplement résilié

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin le concours de la force publique

— Le condamner à lui payer la somme de 1.390,29 € outre frais et accessoires

— Le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail représentant le montant du loyer et des charges jusqu’à la pleine libération des lieux

— Le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, la SA AVEYRON HABITAT, par l’intermédiaire de sa représentante, Madame [G], munie d’un pouvoir spécial, a déclaré reprendre les demandes initiales de l’assignation et a actualisé le montant de leur dette.

A l’appui de leurs prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 15 octobre 2024, il lui a été délivré un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à régler l’ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

Monsieur [J] [M], bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En ne comparaissant pas, Monsieur [J] [M] s’expose à ce qu’une décision soit rendue contre lui sur les seuls éléments fournis par la SA AVEYRON HABITAT.

En effet, aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur la saisine du juge des référés

Conformément à l’article 484 du Code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. »

L’article 834 de ce même Code dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »SA

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence et à l’absence de contestation sérieuse formulée l’encontre des prétentions des bailleurs, sont réunies.

2°) Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

3°) Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989, modifiée dispose notamment :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actes de prétention des expulsions locatives prévue à 'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) "

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 15 octobre 2024, a été transmis à la CCAPEX le 22 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a régulièrement est notifiée au Préfet six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Monsieur [J] [M] vit seul mais a deux enfants issus de deux unions différentes, qui sont à la garde de ses ex compagnes et que suite à sa dernière séparation il est retrouvé sans logement.

Que lors de l’accès à ce logement une demande d’aide a été engagée mais n’a pas pu aboutir car les documents nécessaires n’ont pas été transmis.

Monsieur [J] [M] a expliqué être dans l’incapacité de régler son loyer.

Dans le cadre de cette procédure, le service social a proposé un accompagnement à Monsieur [J] [M] dans l’objectif de restaurer sa situation afin de lui permettre de se maintenir dans le logement.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

4°) Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, il a été notamment versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— Le contrat de location souscrit par les parties,

— Le commandement de payer les loyers

— Un décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de la somme de 2.072,19 € au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois d’avril 2025 comprise) arrêtée au 2 avril 2025.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

5°) Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. »

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « Toute clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes connus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résolution de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [J] [M] n’ait pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois du commandement de payer, soit le 15 décembre 2024, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été acquitté par le locataire après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débitrice. Cela caractérise, quelles que soient leurs propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

— Constater la résiliation du bail à compter du 15 décembre 2024

— Dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles (soit actuellement 324,98 €), jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

6°) Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [J] [M], qui succombe en ce qu’il a failli à ses obligations contractuelles, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l’assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

7°) Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Madame Laurence PIGUET, juge des référés, assistée de Madame Eliane MAIURANO, greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Vu les articles 484 et suivantes et 834 et suivants du Code de procédure civile,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà vu l’urgence ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit, à compter du 15 décembre 2024, du bail daté du 5 juillet 2024 consenti par la SA AVEYRON HABITAT, concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Aveyron) ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [M] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à payer à la SA AVEYRON HABITAT, la somme de 2.072,19 € en principal, correspondant aux loyers impayés, charges et indemnité d’occupation (échéance du mois d’avril 2025 comprise) arrêtée au 2 avril 2025 ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle correspondant à la somme égale aux loyers et des charges mensuels normalement exigibles (324,98 €) à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des éventuelles clefs en mains propres à un représentant de la SA AVEYRON HABITAT ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonce au Préfet ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et an susdits par la mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION