MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01375 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DJII

AFFAIRE : Etablissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT C/ [M] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [P] [C], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE

Mme [M] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Février 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018, l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT a donné en location à Madame [M] [E] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], Madame [M] [E] (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du contrat de location aux torts du locataire,

— ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux concernant le logement situé [Adresse 3],

— ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

de condamner le locataire au paiement de la somme de 559, 90 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— de condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— de le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

L’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT, par l’intermédiaire de sa représentante Madame [P] [C] munie d’un pouvoir spécial, sollicite l’homologation du plan d’apurement conclu avec la locataire.

De son côté, Madame [M] [E] , bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter .

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 19 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 3 septembre 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Il résulte du rapport d’enquête sociale que Madame [E] a rencontré des difficultés pour stabiliser sa situation professionnelle ainsi que son époux qui a de son côté rencontré des difficultés de nature administrative en lien avec son titre de séjour.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 837, 82 euros (échéance du mois d’octobre 2025 comprise), arrêtée au 5 novembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 5 novembre 2025, Madame [M] [E] est redevable envers l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT de la somme de 837, 82 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois d’octobre 2025 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Il est constant que Madame [M] [E] n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [M] [E] ne s’est pas acquittée des obligations issues du contrat de location, puisqu’elle n’a pas payé son loyer et ses charges de manière régulière.

Néanmoins, la somme dont elle est redevable reste à un niveau qui permet d’entrevoir des échéances au montant raisonnable. De plus, celle-ci a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et paraît ainsi en situation de régler sa dette.

Dans cette hypothèse, il convient de laisser à Madame [M] [E] une chance de prouver qu’elle souhaite se maintenir dans le logement loué en remboursant sa dette locative et qu’elle peut continuer de respecter ses obligations locatives.

Dès lors, il convient de lui octroyer des délais de paiement, tels qu’indiqués au dispositif du présent jugement, afin qu’elle puisse s’acquitter de sa dette. La clause résolutoire figurant au bail sera donc suspendue durant les délais de paiement.

Si Madame [M] [E] respectait entièrement ce plan de remboursement jusqu’à l’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivrait normalement.

Cependant, si les paiements échelonnés n’étaient pas respectés par le locataire aux termes fixés, en dépit de l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait acquise.

Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouverait automatiquement résilié à l’issue du délai de 15 jours francs à compter de la réception de la lettre de mise en demeure précitée envoyée par le bailleur suite à la première mensualité du plan d’apurement non payée à son terme. L’expulsion serait alors automatiquement ordonnée.

Dans ce cas, Madame [M] [E] serait redevable, à compter de la déchéance du terme non honoré, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel courant réindexé, majorée des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ou à son mandataire, soit par l’expulsion du locataire.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [M] [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT recevable en toutes ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [E] à payer à l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT une somme de 837,82 euros euros (échéance d’octobre 2025 comprise) (huit cent trente sept euros et quatre vingt deux cents), au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 5 novembre 2025 ;

AUTORISE Madame [M] [E] à se libérer de cette dette auprès de l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT par 10 fractions mensuelles de 80,00 euros (QUATRE VINGT EUROS) minimum et une 11ème fraction de 37,82 euros en plus des loyers courants et des charges afférentes qui seront payés entre les mains de l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT ou son mandataire ;

DIT que les paiements mensuels devront être effectués aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification du présent jugement par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette, le solde étant réglé, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement, avec la 11e et dernière échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [M] [E] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par les bailleurs d’une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

AUTORISE dans cette seule dernière hypothèse, l’établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [E], ainsi que celle de tous autres occupants du logement avec si besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, faute par le locataire de n’avoir pas su respecter l’une quelconque des échéances prévues ci-dessus ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE dans ce cas, Madame [M] [E] serait condamnée à payer l’indemnité d’occupation à compter de la date de défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur, au montant du loyer courant réindexé, majoré des charges et taxes normalement exigibles (déduction à faire des éventuelles allocations logement, hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, et hors versements d’éventuelles aides au logement) ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE Madame [M] [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, de la notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du commandement, de l’assignation ainsi que de sa dénonciation à la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition le 5 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION