MINUTE N°25/02677

DOSSIER N° RG 25/01051 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NFB2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. QUEVILLY HABITAT

93 avenue des Provinces

CS 90205

76121 LE GRAND QUEVILLY CEDEX

représentée par Mme [H], munie d’un mandat écrit

DEFENDEUR :

M. [E] [R]

193 rue de la République

Appt 16 – Etage 2 – Marronniers

76120 LE GRAND QUEVILLY

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 septembre 2018, la S.A. QUEVILLY HABITAT a donné à bail à Madame [B] [Z] un local à usage d’habitation situé 193, rue de La République, Marronniers, étage 2, appartement 16 à GRAND-QUEVILLY (76120), pour un loyer mensuel de 367,08 €, outre une avance sur charges.

Madame [B] [Z] a épousé Monsieur [E] [R] le 5 mars 2011. Les époux ont divorcé le 16 novembre 2016.

Après le décès de Madame [B] [Z], survenu le 29 mai 2018, le bail s’est poursuivi au profit de Monsieur [E] [R] selon avenant du 10 juillet 2018.

La bailleresse a fait délivrer à Monsieur [E] [R] le 1er octobre 2024 commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2.092,19 € au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 16 décembre 2024, la S.A. QUEVILLY HABITAT a saisi le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut d’assurance habitation ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [E] [R] et de tout occupant de son chef,

— autorise la SELARL [U] ET ASSOCIES, commissaires de justice, à se faire assister d’un serrurier ainsi que du concours de la force publique,

— ordonne la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce aux frais, risques et périls du défendeur ;

— autorise, par mesure d’hygiène, la SELARL [U] ET ASSOCIES, commissaires de justice, à procéder, en cas de nécessité à la destruction du mobilier présentant un caractère d’insalubrité,

— condamne Monsieur [E] [R] à lui payer la somme de 3.155,27 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus et non encore réglés,

— condamne Monsieur [E] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés ;

— condamne Monsieur [E] [R] au paiement d’une somme de 76,22€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— ordonne l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 17 décembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. QUEVILLY HABITAT fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 1er octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se

trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 13 juin 2025, la S.A. QUEVILLY HABITAT, régulièrement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.909,41€, frais de procédure déduits, selon décompte arrêté au 5 juin 2025.

Elle indique que Monsieur [E] [R] a fait un règlement de 500 € au mois de juin 2025. Elle fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [R], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 100 €. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés personnelles. Il déclare être salarié en CDI et percevoir entre 1.800€ et 2.000 € de ressources mensuelles.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. QUEVILLY HABITAT justifie avoir saisi la CAF de la situation de Monsieur [E] [R] le 30 septembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024.

Le représentant de l’État dans le département a été régulièrement avisé de l’assignation par voie électronique le 17 décembre 2024, soit au moins deux mois avant la date de l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le

délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail en cause une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux le bail pourrait être résilié de plein droit.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé entre la S.A. QUEVILLY HABITAT et Madame [B] [Z] date du 25 septembre 2008, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le bail en cause comporte également une clause résolutoire pour défaut d’assurance habitation du locataire, produisant effet un mois après un commandement de produire ladite assurance demeuré infructueux.

Par exploit en date du 1er octobre 2024, la bailleresse a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.092,19 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’est pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois. Il n’a, de même, pas justifié de son assurance habitation dans le délai imparti d’un mois.

Contrairement à ce qui est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en matière de défaut de paiement du loyer et des charges, l’article 7 g relatif à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne donne pas le pouvoir au juge d’accorder des délais aux locataires pour qu’ils exécutent leur obligation, et que cela suspende la résiliation du bail.

Or, en l’espèce, la S.A. QUEVILLY HABITAT a fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [E] [R] et à la suspension de la clause résolutoire.

L’article 394 du code des procédures civiles prévoit que « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ». Il est précisé par l’article 397 du même code que « Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation ».

En l’espèce, la demande de délais afin d’apurer la dette, en plus du loyer courant, des parties, permettant à Monsieur [E] [R] d’exécuter son obligation de paiement et de se maintenir dans les lieux, ne peut s’analyser, compte-tenu de l’impossibilité d’octroyer des délais au locataire afin qu’il exécute son obligation d’assurer le logement, que comme un désistement de la bailleresse de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance habitation.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 2 décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte actualisé de la dette produit par la S.A. QUEVILLY HABITAT fait état d’une dette, à la date du 5 juin 2025, d’un montant de 3.909,41 €, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation entrant dans les dépens.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il ressort de ce décompte que la bailleresse lui réclame des frais pour défaut de réponse à l’enquête sur l’Occupation du Parc Social (OPS) facturées du mois d’avril 2024 au mois de décembre 2024.

Toutefois, la S.A. QUEVILLY HABITAT ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Elle ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Monsieur [E] [R], en date du 3 octobre 2023, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS de l’année 2024 et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022 et qu’à défaut pour lui d’avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, avant le 4 novembre 2023, des pénalités de 7,62 € par mois pourraient lui être réclamées. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Par conséquent, il y a lieu de déduire la somme de 68,58 € des sommes dues.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [R] à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT, au titre des arriérés de loyers et charges la somme de 3.840,83€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte de la dette du 5 juin 2025 que Monsieur [E] [R] a repris les paiements en réglant la somme de 2.500 € à la bailleresse le 10 mars 2025 et en payant intégralement le loyer du mois de juin 2025, d’un montant de 459,86 €, par le versement de la somme de 500 €.

Monsieur [E] [R] fait également part de sa situation financière déclarant percevoir entre 1.800 € et 2.000 € de ressources mensuelles.

Eu égard à la reprise du paiement du loyer ainsi qu’aux ressources du locataire, l’octroi de délais de paiement est justifié. Il convient donc de lui octroyer de tels délais selon les modalités prévues au dispositif (fin) du présent jugement.

Conformément à la demande des parties, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur déroulement.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A. QUEVILLY HABITAT.

De plus, l’expulsion de Monsieur [E] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [E] [R] sera condamné à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la désignation du lieu de séquestre

En vertu des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d’une part que la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, qu’il il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de destruction du mobilier

S’agissant de la demande visant à autoriser la destruction par le commissaire de justice en charge de l’expulsion du mobilier présentant un caractère d’insalubrité, cette demande étant nullement motivée, elle ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [E] [R], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamné aux dépens, Monsieur [E] [R] sera condamné à verser à la S.A. QUEVILLY HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire apparaissant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, elle sera ordonnée, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement implicite de la Société Anonyme QUEVILLY HABITAT de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 septembre 2018 pour défaut d’assurance habitation ;

CONSTATE la résiliation à la date du 2 décembre 2024 du contrat de bail du 25 septembre 2008 liant la Société Anonyme QUEVILLY HABITAT et Monsieur [E] [R] portant sur le logement situé 193, rue de La République, Marronniers, étage 2, appartement 16 à GRAND-QUEVILLY (76120) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer en deniers ou quittances à la Société Anonyme QUEVILLY HABITAT la somme de 3.840,83 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse ;

Toutefois,

AUTORISE Monsieur [E] [R] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 100 € devant intervenir le 10 de chaque mois, et pour le premier versement le 10 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde de la dette ;

DIT que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 10ème jour de chaque mois ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [E] [R] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de Monsieur [E] [R], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [E] [R] devra payer en deniers ou quittances à la Société Anonyme QUEVILLY HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre de la Société Anonyme QUEVILY HABITAT ;

REJETTE la demande de destruction du mobilier pouvant se trouver dans les lieux en cas de résiliation du bail de la Société Anonyme QUEVILLY HABITAT ;

En tout état de cause,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à la Société Anonyme QUEVILLY HABITAT la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions ;

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE