Tribunal Judiciaire de Grenoble, Chambre 10 referes, 10 juillet 2025, n° 25/00302

TJ Grenoble 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le bail contenait une clause résolutoire en cas de non-respect des stipulations, qui a été acquise en raison des impayés.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que le non-paiement des loyers justifiait l'expulsion du locataire des lieux loués.
Accepté
Loyers impayés
La cour a ordonné le paiement d'une provision pour loyers et charges dus, en raison de l'arriéré constaté.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la partie perdante aux dépens, conformément aux dispositions du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch. 10 réf., 10 juil. 2025, n° 25/00302
Numéro(s) :	25/00302
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre DELANNAYJean-Bruno PETIT
Cabinet(s) :	L. LIGAS-RAYMOND - J.B. PETIT
Parties :	SAS MAGNIRAYAS c/ SAS MKCM, Société MKCM

Texte intégral

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/00302 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MI4L

AFFAIRE : Société MAGNIRAYAS C/ Société MKCM

Le : 10 Juillet 2025

Copie exécutoire

et copie à :

M^e Franck BENHAMOU

la SELARL L. LIGAS-RAYMOND – JB PETIT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 10 JUILLET 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAS MAGNIRAYAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau d’EURE (plaidant) et par M^e Franck BENHAMOU, avocat au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

SAS MKCM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-bruno PETIT de la SELARL L. LIGAS-RAYMOND – JB PETIT, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 03 Février 2025 pour l’audience des référés du 13 Mars 2025 ; Vu le renvoi au 24 avril 2025 et au 12 juin 2025;

A l’audience publique du 12 Juin 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2021, la société CARMILA aux droits de laquelle vient désormais la société MAGNIRAYAS a donné à bail commercial à la SOREFICO COIFFURE EXPANSION un local professionnel situé au sein de la galerie marchande du centre commercial Carrefour, [Adresse 2] à [Localité 5] (38), moyennant un loyer annuel de 49 000 € hors taxes et hors charges outre un loyer variable correspondant à la différence positive entre le loyer annuel de base et 7,10% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.

Suivant acte d’avocat par voie électronique du 20 mai 2021, la société SOREFICO COIFFURE EXPANSION a cédé son fonds de commerce à la société MKCM, en ce compris le droit au bail des locaux susvisés, à effet au 19 mai 2021 à 0h00.

Les loyers n’étant pas régulièrement réglés, un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été notifié au preneur le 6 novembre 2024 pour avoir à payer la somme de 20 130,68 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la société MAGNIRAYAS a fait assigner la société MKCM devant le président du tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé.

Dans ses dernières conclusions rappelées à l’audience la société MAGNIRAYAS formule les demandes suivantes :

— Recevoir la société MAGNIRAYAS en ses demandes et les déclarer bien fondées,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société MAGNIRAYAS et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 9 décembre 2024 à 00h00 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société MKCM ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier ;

— Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû, par la société MCKM, à la société MAGNIRAYAS, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 10.736,72 euros, augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 9 décembre 2024 à 00h00 jusqu’au départ effectif du preneur et à la libération effective des lieux ;

— Condamner la société MKCM à verser, à titre de provision, à la société MAGNIRAYAS la somme de 20.130,68 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus à la date du 18 décembre 2024, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la société MKCM à payer, à titre de provision, à la société MAGNIRAYAS la somme de 2.013,06 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au E de l’article 9 du bail, arrêtée provisoirement au 18 décembre 2024, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société MAGNIRAYAS, conformément aux stipulations contractuelles ;

— Ordonner le retrait par la société MKCM des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société MKCM ;

— Ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société MAGNIRAYAS sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;

— Débouter la société MKCM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de sa demande de délais de paiement ;

— Condamner la société MKCM au paiement à la société MAGNIRAYAS d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

A l’audience, la société MKCM sollicite des délais de paiement et motive sa demande sur le fait que depuis 2021 un seul de ses loyers n’a pas été réglé, à savoir celui du premier trimestre de l’année 2024 à hauteur de 20 130,88 €.

La société MKCM a déjà réglé son bailleur pour les mois d’avril mai et juin soit une somme de 3000 € à déduire de l’arriéré dû.

Concernant l’apurement de sa dette locative la société propose un échéancier et des versements de 1 000 € par mois à partir de juillet 2025 et l’engagement de solder la dette au plus tard le 31 octobre 2025. Dans cet intervalle la société MKCM sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Elle sollicite enfin que le juge des référés déboute la société MAGNIRAYAS de l’ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions et la condamner aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause et les demandes subséquentes

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 145-41 du code de commerce énonce que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

L’article 1343-5 du code civil précise en son premier alinéa que le « juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En application de l’article L 143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats :

— le bail en date du 28 avril 2021,

— l’acte d’avocat de cession de commerce du 19 mai 2021,

— le décompte des sommes dues,

— le commandement de payer du 6 novembre 2024,

— l’état des inscriptions justifiant d’un nantissement sur le fonds de commerce au profit de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONES ALPES,

— la dénonciation du 10 février 2025 au créancier inscrit.

Les causes du commandement du 6 novembre 2024 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et le bailleur justifie des sommes dues.

Par ailleurs, il est établi que le bail contient, à l’article 28 en page 35, une clause résolutoire en cas de non-respect des stipulations du bail qui se trouve dès lors acquise.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société MKCM au paiement de la somme provisionnelle de 17 130,88 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges suivant compte arrêté au 10 décembre 2024 déduction faite de la somme de 3 000 € correspondant aux deux virements du 23 avril 2025 et 10 juin 2025 à destination du bailleur. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date de l’assignation. La majoration des intérêts prévue contractuellement sera écartée.

La capitalisation des intérêts échus pour une année entière sera ordonnée.

Toutefois, il sera fait droit à la demande de délais de grâce formée par le preneur dans les conditions précisées au dispositif.

Compte tenu des délais précédemment accordés, il convient de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

A défaut pour le preneur de respecter les délais accordés, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié de plein droit et il sera procédé à l’expulsion de la société MKCM et à celle de tous occupants de son chef.

La société MKCM sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 9 décembre 2024 et ce jusqu’à complète libération définitive des lieux pris à bail, étant précisé que la clause pénale, même prévue au contrat en son article 9 est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances et dès lors que celle-ci ne présente pas de caractère incontestable et sera donc rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 30 du bail relatif à la clause résolutoire énonce que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre d’indemnité, en cas de résiliation du bail.

Cependant, cette clause peur recevoir la qualification de clause pénale, qualification qui ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Par ailleurs, le dépôt de garantie ne saurait être conservé à titre de dommages et intérêts sans qualification d’une faute ou d’un comportement fautif, qui ne relève à nouveau pas de la compétence du juge des référés. Il sera dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MKCM, qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge la société MAGNIRAYAS les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Dès lors, la société MKCM sera condamné à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société MKCM à verser à la société MAGNIRAYAS la somme provisionnelle de 17 130,88 € au titre des loyers et charges suivant compte arrêté au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts pour une année entière ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 9 décembre 2024, mais en suspendons la réalisation et les effets et accordons à la société MKCM des délais de paiement,

Disons qu’elle pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements d’un montant de 1 428 € pendant une période de 12 mois en plus du paiement du loyer courant, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 août 2025, le solde de la dette étant exigible le 13 ème mois ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte à son échéance :

— La totalité du solde deviendra immédiatement exigible ;

— Le bail sera automatiquement résolu entre les parties à la date du 9 décembre 2024 sans autre formalité ;

— La société MKCM sera alors redevable, à compter du 9 décembre 2024 d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges et ce, jusqu’à son départ définitif ;

— Il pourra être procédé à l’expulsion de la société MKCM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, des lieux loués ;

Renvoyons la société MAGNIRAYAS à mieux se pourvoir devant la juridiction au fond concernant l’acquisition du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de la société MAGNIRAYAS de se voir verser une indemnité provisionnelle conformément à la clause pénale prévue à l’article 9 du bail commercial ;

Condamnons la société MKCM à verser à la société MAGNIRAYAS la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MKCM aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE