MINUTE N°25/02842

DOSSIER N° RG 25/00175 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5BU

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

M. [C] [T]

Passage di Cardinal

16 1700 SUISSE

Représenté par Maître Xavier GARCON, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [F] [L]

21 rue du 74ème Régiment d’Infanterie

Résidence Le Conquérant – Etg 4 – Appt 42

76100 ROUEN

non comparant

M. [U] [Y]

21 rue du 74ème Régiment d’Infanterie

Résidence Le Conquérant – Etg 4 – Appt 42

76100 ROUEN

non comparant

M. [I] [V]

21 rue du 74ème Régiment d’Infanterie

Résidence Le Conquérant – Etg 4 – Appt 42

76100 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 septembre 2020, Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] ont donné à bail à Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] un local à usage d’habitation situé 21 Rue du 74ème Régiment d’infanterie, résidence le Conquérant, étage 4, appartement 42, 76100 ROUEN, pour un loyer mensuel révisable chaque année, initialement fixé à 700€, outre une avance sur charges de 150€.

Le bailleur a fait délivrer à Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] le 7 octobre 2024 commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 3.167,52€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, signifié à étude.

Par notification électronique du 8 octobre 2024, Monsieur [C] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée à étude le 21 janvier 2025, Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] ont saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

— constater l’acquisition au profit des consorts [J] du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée au commandement de payer du 7 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V], ainsi que tout occupant de leur chef des lieux loués au 21 Rue du 74ème Régiment d’infanterie, résidence le Conquérant, étage 4, appartement 42, 76100 ROUEN, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.583,30 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges jusqu’à la restitution effective des lieux,

— la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 janvier 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 7.162,91 euros selon décompte arrêté au 3 juillet 2025. Ils indiquent que les locataires n’ont pas effectué de paiement depuis le 30 janvier 2025.

Respectivement cités à étude, Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] ne se sont pas présentés au rendez-vous proposé dans le cadre de l’établissement d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] respectivement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit signifié à étude le 7 octobre 2024, le bailleur a fait commandement à Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V], de payer dans un délai de deux mois, la somme de 3.167,52€ en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, visant la clause résolutoire insérée au bail, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 8 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] causent un préjudice à Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 15 septembre 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 3 juillet 2025, d’une dette de 7.462,91 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Toutefois, il ressort de ce même décompte des frais de relance pour un montant total de 300 euros, soit (10x30 euros) qu’il y a lieu de soustraire de l’arriéré locatif.

Il ressort du même décompte des frais dits «H2zeau» facturés le 1er juin 2021, pour une somme de 107,44 euros, sans les justifier. Ces frais ne correspondant ni au loyer ni aux charges, il y a lieu de les soustraire de la dette locative.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat, de sorte qu’il y a lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 7.055,47 euros, arrêtée au 3 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, de l’assignation du 21 janvier 2025 et sa notification à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 janvier 2025 ;

Condamnés aux dépens, Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme qu’il est équitable de fixer à 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2020 entre Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] d’une part, et Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] d’autre part, concernant le logement situé 21 Rue du 74ème Régiment d’infanterie, résidence le Conquérant, étage 4, appartement 42, 76100 ROUEN, sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE faute de départ volontaire de Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] à compter du 8 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] la somme de 7.055,47 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 3 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er août 2025, soit l’échéance du mois d’août 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, de l’assignation du 21 janvier 2025 et sa notification à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 janvier 2025;

CONDAMNE in solidum Messieurs [F] [L], [U] [Y] et [I] [V] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [S] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT