MINUTE N°25/03379

DOSSIER N° RG 25/00600 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBCG

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SA d’HLM QUEVILLY HABITAT

93 avenue des Provinces

CS 90205

76121 LE GRAND QUEVILLY CEDEX

Représentée par M^e Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [F] [G]

8 rue Pasteur

76350 OISSEL

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 20 décembre 2018, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT a donné à bail à Madame [F] [G] un local à usage d’habitation situé 23, rue J.J. Delalande (étage 4 Bleuets, appartement 79) à GRAND-QUEVILLY (76120), pour un loyer mensuel de 325,83 euros, outre une avance sur charges de 122,14 euros. Il est prévu au bail que la locataire s’acquittera d’un dépôt de garantie de 326 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 21 décembre 2018.

La bailleresse a fait signifier un commandement de payer le 24 janvier 2024 à la locataire, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 1.389.30 euros, au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de six semaines.

Madame [F] [G] a restitué les clés du logement le 21 mars 2024 et il a été procédé à l’état des lieux de sortie le même jour par commissaire de justice. La locataire sortante était représentée par Monsieur [H].

Par lettre recommandée du 26 juillet 2024, avec accusé de réception, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT a fait adresser une mise en demeure de payer la somme de 5.109.15 euros, en principal, à la locataire sortante.

Afin d’obtenir le paiement de cette somme, la bailleresse a saisi le conciliateur de justice. Une tentative de conciliation a eu lieu le 28 novembre 2024, n’ayant pas abouti en l’absence de Madame [F] [G].

A défaut de règlement amiable, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du présent tribunal par assignation du 19 mars 2025 afin qu’il :

condamne Madame [F] [G] à lui payer la somme de 5.644,88 euros correspondant à :5.109.15 euros, au titre des loyers et charges ;861,73 euros au titre des réparations locatives, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 326 euros ;déboute Madame [F] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;condamne Madame [F] [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamne Madame [F] [G] aux dépens de l’instance ;ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT fait valoir que Madame [F] [G], qui a restitué les clés de son logement le 21 mars 2024, est redevable d’une dette de loyers et charges d’un montant de 5.109,15 euros. Elle précise que cette somme comprend un Supplément de Loyer Solidarité (SLS), d’un montant mensuel de 1.215.84 euros, facturé à compter du mois de janvier 2024 à la locataire, outre une pénalité de 25 euros. Elle ajoute que des pénalités pour défaut de réponse à l’enquête sur l’Occupation du Parc Social (OPS) lui sont également réclamées. Elle fait valoir que ces sommes sont dues faute pour Madame

[F] [G] d’avoir retourné les enquêtes sur l’établissement du SLS et OPS qui lui ont été transmises.

La S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT fait également valoir avoir effectué des réparations dans le logement après le départ de la défenderesse d’un montant total de 861,73 euros.

A l’audience du 29 septembre 2025, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT, régulièrement représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [F] [G], comparante, fait valoir avoir quitté le logement en 2021 et ajoute que son ex-conjoint s’est maintenu dans les lieux. Elle précise avoir pensé que ce dernier avait fait les démarches nécessaires afin que le bail ne soit qu’à son nom.

Madame [F] [G], qui sollicite l’octroi de délais de paiement, fait valoir percevoir 1.500 euros de ressources mensuelles. Elle propose de s’acquitter de la dette par le paiement de 100 euros par mois.

La S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT précise accepter la proposition d’apurement faite par la défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

Par note en délibéré reçue le 21 octobre 2025, la S.A. QUEVILLY HABITAT a adressé à la juridiction, sans autorisation, une note en délibéré et huit nouvelles pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet de la note en délibéré

Selon les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement(…). »

Aux termes de l’article 445 du code précité « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

Le conseil de la S.A. QUEVILLY HABITAT a adressé au tribunal, en cours de délibéré, une note accompagnée de huit nouvelles pièces, soit après la clôture des débats et sans y avoir été autorisée.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la note en délibéré ainsi que les pièces jointes produites par la défenderesse.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 20 décembre 2018 et un dernier décompte arrêté à la date du 3 septembre 2024, échéance proratisée du mois de mars 2024 incluse.

Ce décompte fait état d’une dette de loyers et charges d’un montant de 5.109,15 euros (hors réparations locatives dont a été déduit le dépôt de garantie).

Cette somme comprend un SLS facturé à la locataire du mois de janvier 2024 au mois de mars 2024, d’un montant mensuel de 1.215,84 euros, rapporté à la somme de 823,63 euros pour le mois de mars, l’échéance étant proratisée.

Outre ce SLS, des pénalités de 25 euros ont été facturées au mois de janvier 2024.

De même, des pénalités pour défaut de retour de l’enquête OPS d’un montant mensuel de 7,62 euros ont été facturées du mois de janvier au mois de mars 2024.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT ne produit pas l’enquête sur l’Occupation du Parc Social qui aurait été adressée à Madame [F] [G] de sorte que les pénalités pour défaut de retour de cette dernière ne sont pas justifiées.

Si elle produit la mise en demeure de répondre à l’enquête SLS de l’année 2024 qu’elle lui a adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, cette enquête ne vaut pas enquête OPS, contrairement à l’enquête OPS qui vaut enquête SLS selon les dispositions susvisées.

En outre, il convient de relever que l’accusé de réception de la mise en demeure de répondre à l’enquête SLS porte la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Dès lors, la S.A. d’HLM QUEVILLLY HABITAT qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire ni l’enquête OPS ni la mise en demeure requise par les dispositions des articles L. 442-5 et l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Par conséquent, Madame [F] [G] sera condamnée à payer à la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT la somme de 1.805,98 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 3 septembre 2024, échéance proratisée du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT verse aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé le 21 décembre 2018 ainsi que l’état des lieux de sortie du 21 mars 2024. Elle établit le montant des réparations locatives à la somme de 861,73 euros.

Il convient de relever que le logement a été donné à bail Madame [F] [G] pendant 5 ans et 3 mois.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie les éléments suivants :

Concernant le balcon :

Le commissaire de justice constate qu’une poubelle a été laissée sur le balcon par les occupants du logement. Par conséquent, les frais engagés par la bailleresse au titre de son enlèvement seront supportés par la défenderesse, soit la somme de 12,60 euros.

Concernant la chambre 1 :

Il ressort de l’état des lieux de sortie que l’un des murs de cette pièce présente sur son papier-peint de nombreux trous et des marques. Or, selon l’état des lieux d’entrée, le papier-peint était en bon état. Compte-tenu de l’apparition de ces désordres, la défenderesse sera condamnée à indemniser la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT au titre de la reprise de la peinture des murs, soit la somme de 105,60 euros (la bailleresse prenant en charge une partie du coût des travaux, permettant de prendre en compte l’état initial des murs).

Concernant le couloir :

Le commissaire de justice relève que l’une des portes coulissantes du placard du dégagement ne fonctionne pas correctement. Or, il est indiqué dans l’état des lieux d’entrée que celui-ci est en bon état. Par conséquent, Madame [F] [G] sera condamnée à supporter le coût du remplacement des roulettes de cette porte, soit la somme de 38,25 euros.

Concernant la salle de bain :

Selon l’état des lieux de sortie, la fibre de verre posée sur les murs de cette pièce est en état d’usage. Il est précisé que des taches sont présentes sur la cloison séparative des WC ainsi qu’au-dessus du miroir. Cependant, lors de l’entrée du logement, la peinture des murs était indiquée comme en bon état.

Madame [F] [G] sera donc condamnée à supporter le coût de la reprise de la peinture de cette pièce, soit la somme de 86,40 euros (la bailleresse prenant en charge une partie du coût des travaux, permettant de prendre en compte l’état initial des murs).

En revanche, la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’enlèvement du miroir avec point lumineux de cette pièce, le seul fait qu’il ne soit pas le meuble d’origine, en l’absence de dégradations relevées lors de l’état des lieux de sortie, ne justifie pas son remplacement au titre des réparations locatives.

Concernant le séjour :

Le commissaire de justice constate que les murs sont, pour partie, en fibre de verre peinte, qui présente des trous et des taches, et en papier-peint, qui présente huit trous chevillés. Selon l’état des lieux d’entrée, les murs étaient en bon état et propres, avec léger décollement. Compte-tenu des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie, ne résultant pas d’un usage normal, la locataire sortante sera condamnée à supporter le coût de la reprise des murs, soit la somme de 206,40 euros (la bailleresse prenant en charge une partie du coût des travaux, permettant de prendre en compte l’état initial des murs).

Concernant les WC :

Selon l’état des lieux de sortie, le mur de séparation avec la chambre 2 de cette pièce présente quelques trous alors que l’ensemble de ses murs sont décrits comme en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Compte-tenu de l’apparition de ces désordres, Madame [F] [G] sera condamnée à supporter le coût de la reprise de la peinture, soit la somme de 76,80 euros.

Si la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT réclame à la locataire sortante la somme de 264 euros au titre du nettoyage du logement, il y a lieu de relever qu’il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que le logement a été restitué particulièrement sale. En effet, il n’est relevé que la présence de légères traces de poussière dans certaines pièces. En outre, s’il est fait état de traces sur sol de la chambre 1 et du séjour, il ressort de l’état des lieux d’entrée que ces derniers étaient déjà marqués et tachés. Seule la cuisine a été restituée avec un défaut de nettoyage selon les constatations du commissaire de justice. Par conséquent il convient d’évaluer les frais de ménage qui seront mis à la charge de Madame [F] [G] à la somme de 100 euros.

Enfin, la défenderesse n’ayant pas restitué au commissaire de justice les deux clés qui lui avaient été données pour la boîte aux lettres devra supporter les frais engagés par la bailleresse au titre du nécessaire remplacement de sa serrure, soit la somme de 50,68 euros.

Le montant des réparations locatives réclamées à Madame [F] [G] est justifié à hauteur de la somme de 676,73 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 326 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [G] à payer à la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT la somme de 350,73 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [F] [G] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 100 euros. Cette proposition a été acceptée par la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT.

Eu égard à l’accord des parties, et aux dispositions susvisées, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [F] [G], selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

En application de l’article 1343-5 du code civil susvisé, il convient de rappeler que ces délais de paiement suspendent les procédures d’exécution déjà engagées par la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT. En outre, les majorations d’intérêts en cas de retard ne sont pas encourues pendant leur déroulement.

Néanmoins, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, ce après une mise en demeure de payer rester vaine pendant 8 jours, l’intégralité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible par la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile il y a lieu de condamner Madame [F] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation.

Il convient également de condamner Madame [F] [G] à payer à la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer à la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT la somme de 1.805,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 septembre 2024, échéance proratisée du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer à la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT la somme de 350,73 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

ACCORDE un délai à Madame [F] [G] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [F] [G] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et ce 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer à la S.A. d’HLM QUEVILLY HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [G] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE