MINUTE N°25/03384

DOSSIER N° RG 25/01683 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NKR7

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SA SEINE HABITAT

20 rue François Mitterrand

BP 204

76141 LE PETIT QUEVILLY CEDEX

Représentant : M^e Florent DUGARD, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [F] [M]

107 Rue Lafayette

76100 ROUEN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 mai 2023, la SA SEINE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [M] un appartement situé 145 avenue Jean Jaurès – Appartement 23 – CHEVREUL à LE PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 335,34 euros, outre des charges locatives.

Un dépôt de garantie d’un montant de 335,34 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Madame [F] [M] a quitté les lieux loués après son expulsion et un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 4 décembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 février 2025, la SA SEINE HABITAT a mis en demeure Madame [F] [M] de payer la somme de 5.776,94 euros au titre des réparations locatives.

Par assignation en date du 5 septembre 2025, la SA SEINE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

— condamne Madame [F] [M] à lui payer la somme de 5.441,60 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 février 2025 ;

— condamne Madame [F] [M] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation, de la sommation de payer et le coût du constat d’état des lieux de sortie ;

— rappelle l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA SEINE HABITAT fait valoir que Madame [F] [M] a quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Madame [F] [M] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre.

A l’audience du 6 octobre 2025, la SA SEINE HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

La SA SEINE HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

À cette audience, Madame [F] [M], comparant en personne, conteste le montant des sommes réclamées, précisant qu’elle a commencé à faire des virements : un virement de 150 euros le 17 septembre 2025 et un virement de 150 euros le 3 octobre 2025.

Elle sollicite des délais de paiement entre 150 et 200 euros par mois indiquant qu’elle travaille en tant que serveuse en CDI et qu’elle perçoit un salaire de 1.600 euros auquel il faut rajouter les primes.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 8 décembre 2025.

Par note en délibéré, autorisée, produite le 15 octobre 2025, la SA SEINE HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a versé un décompte actualisé en date du 14 octobre 2025 d’un montant de 5.199,65 euros, faisant apparaître les deux virements évoqués par la locataire à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA SEINE HABITAT ne verse pas aux débats d’état des lieux d’entrée, de telle sorte qu’il doit être fait application de la présomption de bon état prévoyant que la locataire est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives. D’ailleurs, force est de constater que Madame [M] ne conteste pas les dégradations qui lui sont reprochées.

L’analyse du constat de commissaire de justice établi le 4 décembre 2024 met en évidence les éléments suivants :

— sur l’état du logement

Il est constaté un état de saleté très important dans le logement notamment eu égard aux photographies annexées au procès-verbal de constat du commissaire de justice.

La SA SEINE HABITAT verse une facture en date du 6 janvier 2025 de la société S.H.B d’un montant de 1.375 euros relative au nettoyage du logement.

Par conséquent, il apparaît justifié de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 1.375 euros à ce titre.

— sur le remplacement du meuble évier de la cuisine

Il est sollicité le remplacement intégral du meuble sous évier.

Toutefois, il y a lieu de constater que le commissaire de justice relève que le meuble évier a uniquement son intérieur tâché et sale sans noter de dégradations le concernant, de telle sorte que son remplacement n’apparaît pas nécessaire.

— sur le détartrage de l’évier de la cuisine, de la cuvette des WC, du lavabo, de la robinetterie et de la faïence au dessus de la baignoire

Au vu des constatations faites par le commissaire de justice sur l’état de l’évier de la cuisine, de la cuvette des WC et lavabo de la salle de bain ainsi que de manière générale de la robinetterie et de la faïence, il apparaît justifié, eu égard à la facture de la société MAINTENANCE SERVICES du 31 décembre 2024, de condamner la locataire à payer la somme de 158,40 euros, dès lors qu’il repose sur le locataire de veiller au détartrage des éviers et WC.

— Sur les travaux de plomberie

L’état des joints tant de la baignoire que du lavabo de la salle de bain, dont l’entretien est à la charge du locataire, nécessite une réfection qui sera évaluée, selon la facture du 31 décembre 2024 de la société MAINTENANCE SERVICES, à la somme de 83,60 euros.

— sur l’embellissement du séjour

L’état des murs du séjour ne justifie pas que soit mis à la charge de la locataire leur « embellissement » tel que sollicité par le bailleur.

— Sur la refixation de la prise TV et du téléphone dans le séjour ainsi que la remise en état de la goulotte fibre dans l’entrée

Le commissaire de justice constate, à l’entrée du logement, la présence d’une gaine passant au dessus de la porte et jusqu’à la porte d’entrée de la salle, de telle sorte qu’il apparaît justifié de condamner Madame [M] à sa remise en état.

Cependant, aucun élément n’est précisé que l’état de la prise TV et du téléphone du séjour, de telle sorte qu’il n’est pas possible de savoir pourquoi leur refixation apparaît nécessaire.

En conséquence, Madame [M] sera condamnée uniquement à la remise en état de l’état de la goulotte de la fibre d’entrée qui peut être estimée à 20 euros, eu égard à la facture de la société FEMEL PROTECTION du 20 décembre 2024 qui a été produite.

— Sur la fourniture du badge

Il ne peut se déduire du constat d’état des lieux de sortie que Madame [M] n’a pas rendu tous les badges, dès lors qu’il n’est pas versé l’état des lieux d’entrée permettant de savoir combien de badge exactement cette dernière a pu recevoir.

Ainsi, la locataire ne sera pas condamnée à son remplacement.

— Sur les travaux de revêtements de sols et embellissements

L’état des sols ne justifie pas une réfection entière à la charge de la locataire.

— Sur les travaux d’électricité

Aucun élément ne justifie la fourniture et la pose d’un interrupteur différentiel qui devrait être mis à la charge de la locataire.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Madame [F] [M] sera donc condamnée à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 1.001,66 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 335,34 euros ainsi que des deux virements effectués le 18 septembre 2025 et le 3 octobre 2025 par Madame [F] [M] d’un montant total de 300 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-54 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [F] [M] justifie de sa bonne foi en ayant effectué avant l’audience deux virements de 150 euros en septembre et octobre 2025 et précise sa situation personnelle qui lui permettrait de s’acquitter de la dette dans les délais légaux.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [F] [M] selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Madame [F] [M], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation, de la sommation de payer et la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Condamnée aux dépens, Madame [F] [M] sera condamnée à verser à la SA SEINE HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré

CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 1.001,66 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 335,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [F] [M] à se libérer de sa condamnation au titre de sa créance dans un délai de 7 mois, par le biais de virements mensuels de 150 euros devant intervenir le 10 de chaque mois, et pour le premier versement le 10 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, le solde dû sera immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la sommation de payer et la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le président.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE