TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 26 novembre 2025

MINUTE N° :

AMP/MB

N° RG 25/02733 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NFUN

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

AFFAIRE :

Société CDFR IMMO

C/

Monsieur [M] [P]

Madame [O] [T]

DEMANDERESSE

Société CDFR IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SELARL SIERA, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 76

DEFENDEURS

Monsieur [M] [P]

né le 11 Mai 1997 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [T]

née le 12 Mars 1999 à [Localité 6] (CHINE),

demeurant [Adresse 2]

représentés par la SELARL CARNO AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 47

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2025

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, juge placé délégué aux fonctions de juge civil au tribunal judiciaire de Rouen, par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Rouen du 7 Aout 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Les 11 février 2025, un compromis de vente a été signé entre la S.A.S. CDFR IMMO d’une part, et Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] d’autre part, portant sur l’acquisition d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 3], pour un prix de 162 000 euros.

La réitération par acte authentique n’est jamais intervenue.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2025, la société CDFR IMMO a mis en demeure Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] de signer l’acte authentique avant le 27 mai 2025, sous peine d’avoir à régler la clause pénale prévue au compromis de vente.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 juin 2025, la S.A.S. CDFR IMMO a assigné Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’obtenir leur condamnation en paiement de la clause pénale.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, la S.A.S. CDFR IMMO demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] de leurs demandes reconventionnelles ;

— condamner Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] à lui payer la somme de 15 800 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société CDFR IMMO soutiennent, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du code civil, que la clause pénale prévue au compromis de vente trouve à s’appliquer dès lors que l’acte authentique de vente n’a pas été signé. Elle allègue, à ce titre, que l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées, que Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] souhaitent simplement ne plus acquérir le bien et que les moyens développés constituent des prétextes pour échapper à la clause pénale. Elle considère en outre qu’il n’y a pas lieu de réduire le montant de la clause pénale.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la société CDFR IMMO de ses demandes ;

— à titre reconventionnel, condamner la société CDFR IMMO à leur payer la somme de 15 800 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la société CDFR IMMO à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— statuer ce que de droit sur l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] font valoir que les conditions suspensives prévues au compromis de vente n’ont pas été réalisées en raison du manque de diligences de la société CDFR IMMO, de sorte qu’ils sont légitimes à refuser la réitération de l’acte et à solliciter le paiement de la clause pénale.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 septembre 2025. La date de dépôt du dossier a été fixée au 7 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-6 du même code prévoit quant à lui que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le compromis de vente en date du 11 février 2025 prévoit que « la vente est conclue sous la condition que divers travaux soient effectués par le VENDEUR. La nature et le mode d’exécution de ces travaux sont décrits ci-dessous, savoir :

(…)

— Anomalies électriques : toutes les anomalies électriques doivent être corrigées, et un Diagnostic attestant de la conformité de l’installation électrique doit être fourni avant la signature de l’acte de vente.

(…)

Il est ici précisé que la réalisation de ces travaux conformément à ce qui est exposé aux présentes est une condition essentielle et déterminante pour l’acquéreur qui, à défaut, n’aurait pas régularisé les présentes ».

Il en résulte que cette clause constitue bien une condition suspensive au sens des articles 1304 et 1304-6 du code civil précités, et ce quand bien même elle ne figurerait pas à l’article 17.1 du compromis de vente intitulé « conditions suspensives ».

Or, il ressort du diagnostic technique immobilier du 6 mai 2025 établi par la société ENERGIE AUDIT, portant sur l’immeuble situé [Adresse 3], que « l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt) ». En l’occurrence, la société de diagnostic précise que « la valeur de résistance de la prise de terre n’est pas adaptée au courant différentiel résiduel (sensibilité) du ou des dispositifs référentiels protégeant l’ensemble de l’installation électrique. Remarques : 231 Ohm ».

Si la société CDFR IMMO prétend, pour conclure que cette clause a bien été respectée, que l’installation est conforme à la norme NF-C15-100 et ne présente aucun danger pour les occupants, force est de constater qu’elle ne fournit par de « diagnostic attestant de la conformité de l’installation électrique », comme pourtant le prévoit le compromis de vente. En effet, la demanderesse se contente de verser aux débats un diagnostic technique immobilier du 29 octobre 2024 établi par la société ENERGIE AUDIT, qui présente certes la même anomalie que le diagnostic du 6 mai 2025, mais qui ne permet pas à la présente juridiction de conclure, comme pourtant elle le prétend, que les acquéreurs n’auraient pas émis de réserve et auraient ainsi accepté la vente en l’état de l’installation électrique. La seule présence de la clause particulière visant à remédier à ces anomalies électriques, au sein du compromis signé postérieurement au premier diagnostic technique, suffit à réfuter cette allégation. Par ailleurs, quand bien même la valeur mesurée dans le diagnostic, à savoir 231 Ohms, serait conforme à la norme AFNOR NF C15-100, comme le prétend la société CDFR IMMO, cette circonstance ne permettrait pas pour autant de considérer que le propriétaire s’est conformé à la condition suspensive précitée.

De plus, dans un courrier électronique en date du 23 mai 2023, [N] [S], président de la société ENERGIE AUDIT, déclare que « le 6 mai 2025, nous avons (…) mis à jour le rapport électrique à la suite du remplacement des dispositifs différentiels par des 30 mA en 63 A. Ce remplacement est bien mentionné dans le DDT mis à jour, avec l’identification des disjoncteurs concernés. Le 15 mai 2025, vous [Monsieur [R] et Madame [T]] nous avez contacté après avoir constaté, lors de votre visite du 14 mai, que les différentiels 2 et 3 du tableau électriques n’étaient pas en 63 A comme mentionné dans notre rapport, mais en 40 A. Suite à cette remarque, nous avons pris contact avec le propriétaire [la société CDFR IMMO], qui nous a indiqué que les disjoncteurs 30 mA en 63 A avaient été volés et remplacés par des modèles 30 mA 40 A, ce qui constitue de nouveau une anomalie. (…) Nous tenons à préciser que, même en présence des disjoncteurs 30 mA en 63 A, l’anomalie liée à la mesure de la résistance de terre – relevées à 231 Ohms alors que la limite est fixée à 100 Ohms – demeure non conforme (…). Vous devez donc voir avec le propriétaire les raisons de ces changements effectués post-diagnostics et je tiens à vous notifier que l’anomalie de la mesure de terre à 231 Ohms était toujours présente en date du 6 mai 2025 ».

En tout état de cause, il n’est pas réellement contesté par la société demanderesse – qui se borne à alléguer de la conformité de l’installation – que les « anomalies » électriques n’ont pas toutes été « corrigées », et qu’elle n’a pas davantage fourni de « diagnostic attestant de la conformité de l’installation électrique », de sorte que la condition suspensive prévue au compromis de vente en date du 11 février 2025 n’a pas été réalisée. Par conséquent, constatant la défaillance d’une des conditions suspensives, et sans qu’il y ait lieu d’examiner si les autres ont bien été réalisées, il doit être jugé que l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En outre, le compromis de vente précité prévoit à son article 20.1 intitulé « Clause pénale au profit du VENDEUR et de l’ACQUEREUR », que « la PARTIE refusant ou causant l’absence de réitération authentique, par sa faute ou son manque de diligence, verserait à l’autre PARTIE la somme de 15 800 euros (…) au titre de dommages et intérêts ».

Il ressort des développements précédents que l’absence de réitération authentique de la promesse synallagmatique de vente est due au défaut de réalisation d’une des conditions suspensives, de sorte qu’aucune faute ou manque de diligence ne peut être retenu à l’encontre de Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T]. Ainsi, la société CDFR IMMO sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Néanmoins, il ressort des éléments du débat que le défaut de réalisation de la condition suspensive est due au manque de diligence de la société CDFR IMMO, laquelle a échoué à corriger l’ensemble des anomalies affectant l’installation électrique de l’immeuble et à fournir un diagnostic attestant de la conformité de ladite installation avant la réitération par acte authentique, comme pourtant il lui incombait.

Si la société CDFR IMMO allègue que les disjoncteurs 30 mA en 63 A qui devaient être installés ont été volés, elle ne verse aucune pièce au soutien de telles allégations.

En tout état de cause, le président de la société ENERGIE AUDIT, qui a établi les diagnostics techniques sus-évoqués, a clairement précisé qu’il demeurait une anomalie concernant « la mesure de la résistance de terre – relevées à 231 Ohms alors que la limite est fixée à 100 Ohms ».

Pour cette raison, il doit être jugé que la société CDFR IMMO a causé, par son manque de diligence, l’absence de réitération authentique, de sorte qu’elle sera condamnée à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] la somme de 15 800 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 11 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CDFR IMMO, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de l’issue du litige, elle sera également condamnée à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

Perdante et condamnée aux dépens, la société CDFR IMMO sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T].

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, et mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la S.A.S. CDFR IMMO de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la S.A.S. CDFR IMMO à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] la somme de 15 800 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 11 février 2025 ;

CONDAMNE la S.A.S. CDFR IMMO aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la S.A.S. CDFR IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. CDFR IMMO à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [O] [T] la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

La greffière Le président