TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 21 Novembre 2024

N° RG 20/03117 – N° Portalis DB2N-W-B7E-HA2O

DEMANDEUR

Monsieur [W] [C] [H]

né le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 14] (62)

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [S] [T]

né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 12] (SENEGAL)

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Julien BRUNEAU, membre de la SCP SORET-BRUNEAU, avocat au Barreau du MANS

SELARL [O] [D], NOTAIRE ASSOCIEE, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de NANTES sous le n° [Numéro identifiant 11]

dont le siège social est situé [Adresse 10]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

SARL AEC DIAGNOSTICS IMMOBILIERS exerçant sous l’enseigne ADENA, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS du MANS sous le n° 481 963 296

dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée par Maître Damien JOST, membre de la SELARL JOST-JURIDIAG, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Pascale FOURMOND, membre de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

SA ALLIANZ, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de NANTERRE sous n° 542 110 291

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Damien JOST, membre de la SELARL JOST-JURIDIAG, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Pascale FOURMOND, membre de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

S.E.L.A.R.L. SBCMJ prise en la personne de Maître [Z] [E], ès-qualité de mandataire de la procédure de sauvegarde de la SARL FONTAINE IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par Maître Alain DUPUY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Société FONTAINE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de LE MANS sous le n°524 220 738

dont le siège social est situé [Adresse 9]

représentée par Maître Alain DUPUY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

copie exécutoire à Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS – 10, Maître Frédéric BOUTARD de la SCP [I] – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD – 8, Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS – 31, Maître Pascale FOURMOND de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER – 27, Maître Julien BRUNEAU de la SCP SORET-BRUNEAU – 45 le

N° RG 20/03117 – N° Portalis DB2N-W-B7E-HA2O

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 440 048 882,

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Alain DUPUY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS du Mans sous le n°775 652 126

dont le siège social est situé [Adresse 4] représentée par Maître Alain DUPUY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Marie-Michèle BELLET, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 10 Septembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 21 Novembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 21 Novembre 2024

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, Greffier greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 20 décembre 2013, en présence de l’agence immobilière FONTAINE IMMOBILIER, Monsieur [S] [T] s’engage à vendre à Monsieur [W] [H] une maison d’habitation située [Adresse 8] au [Localité 13] (72) moyennant le prix de 85 000,00 euros avec rémunération de l’agence immobilière à hauteur de 4 000,00 euros.

L’acte authentique est reçu le 21 février 2014 par Maître [D], notaire associée de la SELARL [O] [D] à [Localité 15] (72).

A l’occasion de cette vente, le cabinet AEC DIAGNOSTIC IMMOBILIER (enseigne ADENA) établit le 19 décembre 2013 un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante (annexe 4 de l’acte authentique).

Découvrant fortuitement de l’amiante, Monsieur [W] [H] saisit le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire laquelle est ordonnée par ordonnance du 21 novembre 2018. Suite à ordonnances d’extension, l’expert dépose son rapport le 11 juillet 2022.

Par actes des 20 et 23 novembre et 4 décembre 2020, Monsieur [W] [H] assigne Monsieur [S] [T], la SARL AEC DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA ALLIANZ et la SARL FONTAINE IMMOBILIER aux fins de les voir déclarer responsables des dommages qu’il prétend avoir subis et les voir condamner à une provision, et, à un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Par actes des 7 et 14 février 2024, Monsieur [W] [H] assigne la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [Z] [E], et, la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux fins de jonction avec la procédure en cours, de fixation de sa créance au passif de la procédure collective de la société FONTAINE IMMOBILIER, et de condamnation solidaire ou in solidum à garantie des MMA, assureur de la société FONTAINE IMMOBILIER .

La jonction des affaires est prononcée le 14 mars 2024.

Par conclusions “n°3 après expertise”, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [W] [H] demande de voir, après rejet des conclusions contraires, et, rappel de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer que par leurs fautes respectives Monsieur [T], FONTAINE IMMOBILIER, la SELARL [D] ont engagé leur responsabilité,

— juger que les MMA doivent garantie de leur assurée FONTAINE IMMOBILIER,

— condamner solidairement ou in solidum Monsieur [T], les MMA assureurs de FONTAINE IMMOBILIER, la SELARL [D], la société AEC DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA ALLIANZ IARD à lui payer les indemnités suivantes :

— la somme de 34 010,23 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la constructions (derniers indices de référence publiés au jour du dépôt du rapport d’expertise du 11 juillet 2022), au titre des travaux de remise en état,

— la somme de 3 500,00 euros au titre de la privation de jouissance,

— la somme de 6 000,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens comprenant les frais de référé et d’expertise judiciaire,

— fixer la créance au passif de la procédure collective de la société FONTAINE IMMOBILIER à la somme de 54 953,35 euros confomément à la déclaration de créance et dire commun et opposable le présent jugement à la SELARL SBCMJ, mandataire de ladite procédure collective,

Le demandeur fait état du fait que le rapport d’expertise a mis en exergue l’existence d’amiante sur le clos du bâtiment lequel est recouvert d’un bardage en bois. Il expose que l’expert a indiqué que Monsieur [T] vendeur et le diagnostiqueur en connaissaient l’existence, et, qu’il n’aurait pas acheté le bien s’il l’avait su ou en aurait donné un prix moindre.

Le requérant fait valoir que :

— le vendeur engagerait sa responsabilité sur le fondement de l’article 1603 et plus particulièrement des articles 1641 et suivants du code civil au titre des vices cachés, et, sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil et 1602 du code civil qui oblige le vendeur à expliquer clairement ce à quoi il s’oblige sachant que tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Il se réfère au rapport d’expertise qui retient que Monsieur [T] connaissaitl’existence de l’amiante et a donc nécessairement dû retirer des plaques d’amiante lors de travaux, sachant au surplus que son acte d’achat y faisait mention (notamment au travers du diagnostic amiante de SERVICIMMO).

Il ajoute que le vendeur ne serait pas profane en matière immobillière étant gérant d’au moins 5 SCI procédant à l’achat et la revente immobilière et il n’a pas informé et renseigné son acquéreur de manière loyale.

— sur la responsabilité de l’agence immobilière FONTAINE IMMOBILIER, négociatrice de la vente et rédactrice du compromis de vente, et, mandante de Monsieur [T], cette dernière qui engagerait sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil aurait manqué à son obligation de conseil et aurait été négligente dans sa collecte d’informations et d’étude du titre de propriété du vendeur, et, enfin, aurait manqué à ses devoirs envers Monsieur [T] en n’attirant pas son attention sur les conséquences de cette dissimulation d’information.

— sur la responsabilité du notaire, ce dernier aurait manqué à son devoir de conseil, en ce qu’il devait s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte projeté, et, vérifier les mentions inscrites sur l’acte et éclairer les parties de leur contenu et leur portée. Or, il n’aurait pas vérifié la cohérence entre l’acte de vente litigieux et l’acte de vente précédent qui mentionnait l’existence d’amiante. Il aurait par sa négligence engagé sa responsabilité en vertu de l’article 1240 du code civil, sachant que le fait que le compromis de vente n’ait pas été diligenté par lui ne l’exonerait pas.

— sur la responsabilité du diagnostiqueur, selon l’article L1334-13 er R 1334-15 et 20 et 21 du code de la santé publique, il aurait failli à sa mission de repérage d’amiante, en ce que son constat qui sans être destructif ne doit pas être seulement visuel et n’était pas exhaustif sur les différentes parties de l’immeuble (manque de recherche active) d’autant qu’il avait connaissance du rapport de 2004.

Du reste, l’expert judiciaire explique que la présence d’amiante cachée derrière le bardage de bois pouvait être suspecté de la part d’un professionnel, notamment au regard de l’âge, de la typologie du bâtiment et l’existence de plaques formant façades légères (p 35-36 du rapport d’expertise).

Dès lors, étant responsable, son assureur ALLIANZ sera tenu de couvrir la responsabilité de son assurée.

— sur les préjudices,

— le demandeur estime que cacher l’amiante ne l’enlève pas, et, ne diminue pas le risque, et, il considère comme douteuse la faisabilité la solution la moins coûteuse préconisée par l’expert, d’autant que l’ossature de la maison serait en bois, et, dans tous les cas, il faudrait visser ou clouer dans la paroi amiantée,

— Monsieur [H] s’oriente donc vers la seconde solution expertale qui consiste en une réelle solution réparatoire passant par le retrait de l’amiante, étant précisé que ce serait à tort que l’expert aurait abaissé le devis de 35 510,23 euros

— quant à la privation de jouissance, la demande correspond à la période de travaux de remise en état durant laquelle le logement ne sera plus habitable et nécessitera un relogement.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [S] [T] demande :

— que Monsieur [H] soit débouté de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, en cas de responsabilité, que les autres défendeur soient condamnés solidairement à le garantir,

— que Monsieur [H] soit condamné à lui payer la somme de 4 000,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit condamné in solidum avec les autres défendeurs aux dépens comprenant les frais de référés et d’expertise.

Le défendeur soutient que l’expert judiciaire retiendrait à tort sa responsabilité sur des présomptions non fondées, en ce qu’il ne serait pas un professionnel de l’immobilier mais attaché commercial et qu’il gére des SCI ayant des activités récréatives, en ce qu’il n’aurait pas fait réaliser de bardage pour cacher l’amiante, en ce qu’il n’aurait pas volontairement dissimulé l’amiante, et, en ce qu’il n’aurait pas caché ladite amiante.

Il considère qu’il ne porterait aucune responsabilité en sa qualité de vendeur, d’autant que le diagnostiqueur pouvait visualiser ladite amiante sans démontage réclamant son autorisation. Il précise qu’en outre, il n’est pas intervenu dans la vente du bien qui avait été confiée à une agence immobilière qui aurait mené seule les opérations, et qu’il n’aurait pas connu de demande du diagnostiqueur de demande d’autorisation pour aller plus loin dans le constat d’amiante, sachant qu’en tout état de cause, l’acquéreur disposait du diagnostic de 2004 et n’ignorait donc pas la présence d’amiante, et, dès lors, l’existence d’un vice caché ne serait pas établie.

Enfin, en cas de condamnation, il requiert que les autres défendeurs qui ont manqué à leurs obligations le garantissent.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SELARL SBCMJ prise en la personne de Maître [Z] [E], mandataire de la procédure de sauvegarde de la SARL FONTAINE IMMOBILIER et les assureurs SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sollicitent :

— la jonction des procédures, et, à titre principal un débouté des demandes présentées à leur encontre,

— à titre subsidiaire, la limitation de la responsabilité de la société FONTAINE IMMOBILIER à 5%,

et, à titre principal, la fixation de la créance de Monsieur [H] au passif de la procédure collective de la société FONTAINE IMMOBILIER à la somme de 1495,73 euros, et, la condamnation des MMA à la garantie de cette somme,

et, à titre subsidiaire, la fixation de la créance de Monsieur [H] au passif de la procédure collective de la société FONTAINE IMMOBILIER à la somme de 2005,23 euros, et, la condamnation des MMA à la garantie de cette somme,

— en tout état de cause, la condamnation du demandeur aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défenderesses tiennent à faire état du fait que le diagnostiqueur n’aurait pas eu accès au fibrociment du fait du bardage extérieur et du doublage de placoplâtre à l’intérieur et Monsieur [T] n’aurait pas alerté sur cette amiante.

Or, la faute de l’agence ne serait pas rapportée dans la mesure où son obligation de conseil ne l’oblige pas à des investigations techniques aprofondies, d’autant qu’elle n’a pas été informé par le vendeur de l’existence possible d’amiante. Cependant, en cas de reconnaissance de la responsabilité de l’agence immobilière, elle réclame que cette dernière soit limitée à 5%.

Quant aux préjudices à indemniser, les défenderesses considèrent qu’ils doivent être indemnisés sur la base du rapport d’expertise,et, elles expliquent que le relogement du demandeur ne serait pas prévu dans la mesure où les travaux ne concernent qu’une reprise extérieure et que les travaux d’encapsulage validés par l’expert seraient la solution à retenir, l’expert indiquant que les plaques d’amiante seraient en parfait état et ne constitueraient pas de risques pour la santé. Enfin, si la seconde solution devait être retenue, il conviendrait de prendre le montant corrigé par l’expert.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SARL AEG DIAGNOSTICS IMMOBILIERS excerçant sous l’enseigne ADENA et son assureur la SA ALLIANZ IARD requièrent :

* – à titre principal,

— une débouté des demandes de Monsieur [H] et toutes autres demandes,

— la condamnation de tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement d’une somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* – à titre subsidiaire,

— la condamnation de FONTAINE IMMOBILIER et Maître [D] de les garantir de toutes condamnations.

Les défenderesses indiquent que le diagnostiqueur n’aurait pas délivré un message clair sur l’absence d’amiante, en ce qu’il fait référence au précédent diagnostic et en ce que tant l’agence immobilière et le notaire n’auraient pas su exploiter correctement ses conclusions et ses réserves. Pour elles, ceux-ci auraient fait preuve de carence et d’un manquement à leurs obligations d’autant qu’il n’appartenait pas au diagnostiqueur d’étendre ses investigations dans une partie inaccessible derrière le bardage et à cet égard, il existerait une inertie collective.

Enfin, selon les défenderesses, le doute n’empêcherait pas le diagnostic.

Concernant le préjudice, elles exposent que l’expert n’a pas relevé de risque sanitaire lié à la présence d’amiante et qu’il convient de retenir l’encapsulage qu’il a proposé et elles considèrent qu’implicitement l’acquéreur aurait confirmé que son préjudice s’analyserait au mieux en une perte de chance et donc, elles ne sauraient être tenues à une demande visant à reconstruire partiellement la maison existante.

Par conclusions “récapitulatives n°3", auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SELARL [O] [D], notaire associé sollicite :

— un débouté des demandes de Monsieur [H], et, de toutes demandes des co-défendeurs,

— subsidiairement, en cas de responsabilité in solidum qu’elle soit garantie par la société de diagnostics et son assureur, ALLIANZ, et, subsidiairement par l’ensemble des co-défendeurs dont les assureurs de FONTAINE IMMOBILIER ou par l’un d’entre eux,

— à titre infiniment subsidiaire, en cas de responsabilité et de débouté de sa demande de garantie qu’elle ne soit pas condamnée à réparer plus de 5% du préjudice du demandeur,

— la condamnation de Monsieur [H] ou tout succombant au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, aux dépens de l’instance

— un débouté de demande d’exécution provisoire et en cas de condamnation, en l’absence de Monsieur [H] de présenter une garantie de restitution, qu’il soit fait application de l’article 521 du code de procédure civile avec consignation de la somme sur le compte CARPA du conseil du demandeur.

Le notaire excipe du fait que le rapport d’expertise (p25-26) met en avant le fait que tant le vendeur qui connaissait l’existence de l’amiante et a fait preuve de réticence, que le diagnostiqueur devait émettre un doute sur sa présence portent une responsabilité dans la situation actuelle et a donc fait preuve de négligence.

Il rappelle qu’il n’entre pas dans sa mission de vérifier le travail effectué par le diagnostiqueur sur lequel pesait l’obligation de s’assurer d’une contradiction avec le précédent diagnostic, et, que ledit diagnostiqueur devait vérifier que des travaux avaient été effectués pour justifier les modifications. Selon lui, le fait d’avoir mentionné l’absence d’amiante ne provenait pas de son fait mais du rapport du diagnostiqueur et du compromis de vente signé avec l’agence immobilière lequel faisait la loi des parties.

Enfin, pour le notaire, ce sont les manquements commis par le vendeur et le diagnostiqueur qui se trouvent directement à l’origine du préjudice, et, son intervention n’aurait pas joué de rôle causal, dès lors que la vente était parfaite lors de la signature du compromis de vente.

En tout état de cause, si sa responsabilité devait être retenue, il requiert la garantie des défendeurs et que sa responsabilité ne dépasse pas les 5% retenus par l’expert.

La clôture est prononcée par ordonnance du 23 mai 2024 avec effet différé au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que la jonction des procédures a été préalablement prononcée.

Sur les responsabilités

Selon l’article 1382 ancien du code civil (devenu 1240 du code civil), tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. A cette fin, pour engager la responsabilité de l’agence immobilière, il convient de démontrer la faute, le dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Quant au vendeur, selon l’ancien article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le co-contractant engage sa responsabilité contractuelle en cas de mauvais exécution de son contrat. En outre, en vertu de l’article 1603 du code civil, ce dernier doit délivrer et garantir la chose qu’il vend, et, de l’article 1602 du code civil, il est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige et tout pacte ambigu ou obscur s’interprète contre le vendeur

Enfin, par application de l’article 1625 du code civil, il doit garantie des défauts cachés de cette chose ou des vices rédhibitoires et au titre de l’article 1641, il est tenu à garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un prix moindre s’il les avait connus. Dans ce cas, si le vendeur connaissait les vices, il a le droit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Le rapport d’expertise judiciaire qui n’est pas contesté dans ses constats met en exergue le fait que “la construction date des années 50, ce qui permet d’envisager une construction de type préfabriqué disposant d’une paroi extérieure constituée de plaques fibrociment lisse fixées sur ossature bois qui était la seule technique de construction existant pour ce type de construction à parois non enrobées”, sachant que le type de plaque lisse de couleur grise était appelée SUPER MENUISERIE.

Pour l’expert, c’est ainsi que l’opérateur SERVICIMMO a en 2004 constaté la présence de matériaux sans préciser qu’il avait dû partiellement détruire le bardage.

Il ajoute que le bardage est dans son ensemble non tuilé (ondulé) donc en bon état d’assemblage, donc étanche à l’eau, ne permettant pas de visualiser facilement la structure sur laquelle le bardage est fixé, sans sondage destructif au jour du diagnostic. Mais, “néammoins les quelques points visibles entre clins devaient conduire à un examen plus approfondi du diagnostiqueur comme lui permet la norme NFX 46-020 de décembre 2008, soit par sondage ou des prélèvement annexes A et B pour analyse en laboratoire.” Monsieur [L] rappelle que l’annexe B de la norme de 2008 oblige explicitement l’opérateur “ d’envisager d’utiliser tous les moyens à sa disposition pour mener à bien sa mission” et il ne doit pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel, ni réduire son programme de repérage.

Il estime donc que “la nature des plaques extérieures constituant le clos du pavillon est sans contestation de nature fibro-ciment, ce sans nécessité d’une destruction partielle du bardage en clin de bois les recouvrant'.

— De ce constat, il s’ensuit donc que le diagnostiqueur qui est un professionnel devait repérer ce matériau sans destruction, contrairement à ce qu’il indique en tête du rapport : “il n’a pas été repéré de matériaux et de produits susceptibles de contenir de l’amiante.”

Il ne devait pas se contenter de mentionner que dans le rapport de 2004, des matériaux contenant de l’amiante ont été repérés.

Son compte rendu contradictoire devait le conduire à chercher plus avant s’il existait ou non de l’amiante, sachant que l’expert rappelle qu’il n’y avait pas de destruction à opérer pour y parvenir, sachant que les conclusions doivent être accessibles en début de rapport, en application de l’article C2 de la norme X46-020 de décembre 2008.

Ainsi, conformément aux conclusions expertales, il sera admis que le diagnostiqueur devait émettre un doute sur l’existence de l’amiante, voire réclamer de “façon appuyée l’autorisation du vendeur de procéder à une dépose partielle” et si nécessaire faire procéder à un examen en laboratoire.

Sa conclusion “nous restons à disposition du vendeur” est une formule trop imprécise sur la suite à donner au rapport, et, en tout état de cause, au vu de ce constat et de la norme C2.2, il devait être qualifié de pré-rapport.

Le diagnostiqueur, la SARL AEG DIAGNOSTICS IMMOBILIERS excerçant sous l’enseigne ADENA a dès lors commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil.

— Quant au vendeur, Monsieur [T], ce dernier reconnaît qu’il savait en 2004 que la maison contenait de l’amiante, et, il a accepté les conclusions du diagnostiqueur qui lui étaient favorables, en ne formulant aucune remarque lors de la signature du compromis et de la vente devant notaire.

De plus, il dit avoir fait réaliser divers travaux dans l’habitation (p17 du rapport), notamment des travaux d’électricité, de plomberie, de cloisons qui selon l’expert “ne pouvaient que confirmer la présence des matériaux amiantés par les artisans intervenants”.

Le rapport d’expertise estime par ailleurs que le bardage aurait pu être réalisé postérieurement à 2004 dans la mesure où le premier diagnostiqueur ne fait pas mention de difficultés de repérages, ce que réfute Monsieur [T].

Or, à cet égard il lui sera fait remarquer, que soit le bardage était existant, et, il a alors tu la situation, et, a donc eu une attitude fautive par cette réticence dolosive, en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur, dans un contexte où son diagnostiqueur a conclu au contraire, soit il a fait réaliser le bardage, et, son attitude est aussi fautive en taisant l’existence du matériau lors de la vente.

Il sera donc retenu qu’il a volontairement caché une situation qu’il connaissait, ce qui constitue une faute dolosive de sa part, et, il est responsable au visa des articles 1602 et 1603 et 1147 ancien du code civil, étant précisé qu’au vu des documents produits lors de la vente (notamment les deux diagnostics), l’existence d’un vice caché n’est pas clairement établie.

— Quant à l’agence immobilière, FONTAINE IMMOBILIER, cette dernière qui est intervenue en tant que négociateur et rédacteur du compromis de vente, est tenue d’une obligation de conseil et d’information et doit donc veiller à la cohérence de la vente et à la réunion de toutes informations nécessaires.

Or, si elle n’est pas un professionnel du bâtiment et qu’elle n’a aucune obligation d’investigation technique aprofondie, il convient de relever qu’en l’espèce, elle ne conteste pas avoir disposé tant du compte rendu amiante réalisé par le diagnostiqueur en 2013 que de celui de 2004 qui concluait à la présence d’amiante. A cet égard, elle devait donc en tant que professionnel de la vente immobilière, de prendre en considération les contradictions des documents de 2004 et 2013 et attirer l’attention de l’acquéreur et du vendeur, lui demander toutes explications utiles, voire étudier avec lui la possibilité de faire procéder à des investigations complémentaires, telles que suggérées par le diagnostiqueur.

Elle a par son attitude fautive et sa légèreté engagée sa responsabilité au titre de l’article 1382 du code civil envers l’acquéreur.

— Enfin, en ce qui concerne le notaire, ce dernier qui possédait également les deux diagnostics, se devait également rappeler les contradictions des deux diagnostics, et, attirer l’attention du vendeur et de l’acquéreur sur la situation, voire faire confirmer par le vendeur que la situation avait évolué depuis 2004, voire aviser le vendeur des conséquences possibles en cas de diagnostic “erroné”. Il a donc également par ce manquement fautif contribué en tant que professionnel à la mise en jeu de sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Sur le dommage

Monsieur [H] indique que s’il avait connu l’existence de ces plaques d’amiante, il n’aurait pas acquis le bien ou en aurait donné un prix moindre. Or, les obligations légales relatives au signalement de la présence d’amiante n’ont pas été respectées dans cette affaire, et, il sera admis que le dommage est constitué, surtout lorsqu’on connait le danger pour la santé que représente la présence d’amiante.

Sur l’évaluation du préjudice, il convient de prendre en considération le fait que l’expert note que les plaques de fibro-ciment sont en bon état, et, ne sont pas en état de flocage, et, donc sans risques sanitaires, sauf en cas de percement, démolition même partielle.

Pour lui, aucun travail de désamiantage ne s’impose à condition de pouvoir procéder à la vérification triennale de l’état des plaques, ce qui revêt une importance du fait des risques encourus pour la santé en cas de problèmes.

Or, il sera relevé que dans leur état actuel, ladite vérification triennale n’est pas envisageable, et, dès lors, il sera admis que le préjudice subi est né et actuel et qu’il convient à tout le moins remédier à cette situation non pas par l’octroi d’une indemnisation au titre de la perte de chance, comme le suggère le diagnostiqueur, mais dans une indemnisation consistant en la réparation intégrale dudit préjudice.

Du reste, l’expert ne manque pas de rappeler le danger de la dispersion des fibres d’amiante.

— Quant à la nature des travaux pour remédier au désordre, ceux-ci doivent permettre une vérification triennale, ce qui ne semble pas être le cas avec la solution de l’encapsulage, et, ce qui, à tout le moins, n’est pas précisé comme restant possible. Au surplus, il convient de prendre en compte le fait qu’il n’est pas exclu que l’acheteur pouvait demander la suppression totale de l’amiante, d’autant qu’en cas de revente, la maison verra sa valeur diminuée du fait de la persistance des parois amiantées.

Il s’ensuit donc que sera retenu l’évaluation consistant en la dépose des éléments amiantés pour un montant de 30 331,93 euros, et, 1 500,00 euros pour les reprises de travaux intérieurs, tel que préconisé par le rapport d’expertise. Cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction au dépôt du rapport d’expertise du 11 juillet 2022.

— Quant au préjudice de jouissance, la somme proposée par l’expert de 3 500 euros sera retenue, sachant que le demandeur subira des troubles du fait des travaux, quant bien même ceux-ci sont extérieurs, et, ne nécessitant vraisemblablement pas de relogement. En effet, lesdits troubles consisteront notamment en du bruit lors des travaux, en de la présence d’engins de chantier, et, en dépôt de matériel.

Les défendeurs, à savoir Monsieur [S] [T], la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SARL FONTAINE IMMOBILIER, la SELARL [O] [D], la SARL AEG DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, garantie par son assureur la SA ALLIANZ IARD, seront condamnés in solidum au paiement de ces sommes, étant donné qu’ils ont tous contribué à la réalisation de l’ensemble du dommage.

Lesdites sommes seront également fixées au passif de la procédure collective de la société FONTAINE IMMOBILIER représentée par son mandataire judiciaire, et, ce dans la limite de la somme déclarée.

— Dans leurs rapports entre les défendeurs et sur les appels en garanties

Au vu de la nature des manquements des défendeurs :

— le diagnostiqueur (et son assureur ALLIANZ qui sera tenu à le garantir) porte une responsabilité principale en tant que professionnel, ce dernier sera tenu à une garantie de 50% des condamnations,

— le vendeur qui n’a volontairement pas indiqué l’existence de l’amiante porte également une responsabilité essentielle dans cette affaire, et, il sera donc tenu à garantir les autres défendeurs à hauteur de 40%,

— le notaire et les MMA, assureurs de l’agence immobilière et tenues à garantie de leur assurée dont la responsabilité est moindre, seront tenus à garantie chacun à hauteur de 5%.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire s’exerce de plein droit, et, aucune pièce ne vient démontrer que la nature de l’affaire est incompatible avec celle-ci. Elle ne sera donc pas écartée et toute demande de consignation qui ne se justifie pas sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T], les MMA assureurs de FONTAINE IMMOBILIER, le notaire, et, le diagnostiqueur et son assureur ALLIANZ, parties succombantes, seront tenus in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la procédure de référés et du rapport d’expertise judiciaire, et, en équité seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [H] la somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme sera également fixée au passif de la procédure collective de la société FONTAINE IMMOBILIER représentée par la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [Z] [E].

En revanche, toutes autres demandes de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à diposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [T] la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SARL FONTAINE IMMOBILIER, la SELARL [O] [D], la SARL AEG DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, garantie par son assureur la SA ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [W] [H] les sommes de 30 331,93 euros, et, 1 500,00 euros indexées sur l’indice BT01 du coût de la construction au dépôt du rapport d’expertise du 11 juillet 2022 au titre des travaux de remise en état et la somme de 3 500,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE les défendeurs dans leur rapport entre eux à garantie ainsi qu’il suit :

— Monsieur [S] [T] : 40%

— la SARL AEG DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, garantie par son assureur la SA ALLIANZ IARD : 50%

— la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SARL FONTAINE IMMOBILIER, tenues à garantie de leur assurée : 5%

— la SELARL [O] [D] : 5% ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [T], la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SARL FONTAINE IMMOBILIER, la SELARL [O] [D], la SARL AEG DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, garantie par son assureur la SA ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 6 000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [T], la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SARL FONTAINE IMMOBILIER, la SELARL [O] [D], la SARL AEG DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, garantie par son assureur la SA ALLIANZ IARD aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la procédure de référés et du rapport d’expertise judiciaire ;

FIXE la créance de Monsieur [W] [H] à la procédure collective de la SARL FONTAINE IMMOBILIER, représentée par son mandataire la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [Z] [E], mandataire judiciaire à la somme de 31 831,93 euros, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction au dépôt du rapport d’expertise du 11 juillet 2022, la somme de 3 500,00 euros et la somme de 6 000,00 euros (article 700 CPC), et, la somme de 747,03 euros (dépens, frais d’huissier outre le droit de plaidoirie de 13 euros) et 9 130,98 euros (frais expertise) ce, dans la limite de la créance déclarée au passif ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire s’exerce de plein droit et REJETTE toute demande de consignation.

La Greffière La Présidente