TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/00992 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOOO

Minute : 24/00125

S.A. VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [N] [I] née [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BELMONT Laure

Copie délivrée à :

Mme [N] [I]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Janvier 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié, veant aux droits de la société IDF HABITAT

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [I] née [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19/12/2007, la S.A d’HLM IDF HABITAT a consenti à Mme [I] [N] née [T] (ci-après Mme [I] [N]), un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation, avec annexe sis, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 400,03 €, outre les provisions pour charges. La somme de 392,48 € a été versée en dépôt de garantie.

Par acte notarié du 30/03/2008, IDF HABITAT a cédé son bien immobilier à la S.A d’HLM VILOGIA.

Par exploit de commissaire de justice du 13/11/2023, la S.A d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la société IDF HABITAT, a fait assigner Mme [I] [N] en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 5 088,36 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 10/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27/07/2023, date du commandement,

. les termes (loyer/indemnités d’occupation) dus à compter du 10/10/2023 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

. une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à l’équivalent mensuel du loyer révisable augmenté des charges normalement exigibles,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23/01/2024, la S.A d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a indiqué que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer, a communiqué un décompte actualisé de sa créance et a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Mme [I] [N], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le service de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis d’élément sur la situation sociale et financière de la défenderesse.

La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 05/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été saisie deux mois au moins avant l’assignation par courrier recommandé distribué le 21/07/2023.

Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 15/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, les conditions générales du bail comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 880,39 € a été signifié à la locataire le 27/07/2023. L’acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 27/09/2023, à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort du relevé de compte de la locataire arrêté au 18/01/2024 que la S.A d’HLM VILOGIA se prévaut d’une créance de 7 531,00 €, frais de procédure inclus soit, après déduction faite par son avocat de ces frais, d’une créance de 7 296,33 € terme du mois de décembre 2023 inclus, mais l’actualisation étant défavorable à la défenderesse qui, par son absence, n’a pu en débattre, celle-ci doit être écartée.

Selon le décompte du 10/10/2023, la dette locative – dont l’avocate de la S.A d’HLM VILOGIA a, encore à juste titre retiré les frais de procédure (144,40 € qui ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative) – serait de 5 088,36 €, terme du mois de septembre 2023 inclus. Mais les prélèvements mensuels au titre de " CONFORT + " ne sont pas justifiés, aucune mention de ce service n’étant portée au bail initial et aucun avenant n’ayant été produit.

Au total, la somme de 128,46 € est en conséquence sérieusement contestable.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à 4 959,90 € arrêtée au 10/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus.

Mme [I] [N] qui ne justifie d’aucun paiement libératoire sera condamnée à payer cette somme, à titre de provision.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte communiqué par la société bailleresse que la locataire n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juillet 2023. Elle n’a pas versé le montant du loyer avant l’audience et ne comparaît pas. En conséquence, aucun délai ne peut lui être accordé et le bail est résilié à compter du 28/09/2023.

En conséquence, la défenderesse devra quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef et, à défaut de libération volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier ou du commissaire de justice instrumentaire.

Depuis le 28/09/2023, la défenderesse se maintient dans les lieux sans droit ni titre. Elle est tenue au paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé, par provision, au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

Succombant principalement à l’instance, Mme [I] [N] sera condamnée aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter la prétention de la S.A d’HLM VILOGIA au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail prenant effet le 19/12/2007 ont été réunies le 27/09/2023 à minuit pour défaut de paiement et que le bail est résilié depuis le 28/09/2023 ;

Ordonnons à Mme [I] [N] née [T] de quitter le logement avec annexe sis, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 9] et de les rendre libres de tous occupants de son chef ;

Disons qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre de provision, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation dont Mme [I] [N] née [T] est redevable depuis le 28/09/2023 en lieu et place du loyer et des charges au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera dument justifié ;

Condamnons Mme [I] [N] née [T] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la société IDF HABITAT, la somme provisionnelle de 4 959,90 euros (quatre mille neuf cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes) à valoir sur les loyers, indemnités d’occupations et charges dus au 10/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons Mme [I] [N] née [T] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 6] ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Déboutons la S.A d’HLM VILOGIA du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [I] [N] née [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 05/03/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE.