TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/00767 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YQOR

N° de MINUTE : 25/00419

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet GANIM IMMOBILIER, SAS.

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Me [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEUR

S.C.I. LES LILAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. LES LILAS est propriétaire des lots n°4, 5, 6, 25 et 26 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 11] (93).

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet GANIM IMMOBILIER, a fait assigner la S.C.I. LES LILAS aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 09 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI LES LILAS, à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  11.764,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI LES LILAS, aux entiers dépens.

DIRE QU’IL N’Y A PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose à titre principal que la S.C.I. LES LILAS, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et verse pour en justifier l’ensemble des extraits des [Localité 10] Livre depuis l’exercice 2015. Il précise avoir imputé les règlements sur la dette la plus ancienne en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, la défenderesse n’ayant pas manifesté le souhait qu’il soit procédé autrement. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. LES LILAS au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts et ce, d’autant qu’elle a déjà été condamnée par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 avril 2017.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La S.C.I. LES LILAS a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 juin 2024, elle a demandé au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] (93) de toutes ses demandes.

Le condamner en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. LES LILAS soutient à titre principal que le décompte versé en pièce n°6 n’est pas conforme à la réalité puisqu’il faisait apparaître au 1er avril 2021 un solde créditeur à hauteur de 116,82 euros alors que le solde du compte propriétaire était en réalité à cette date débiteur de la somme de 5.070,40 euros, suite à des régularisations de charges au titre des exercice 2019 et 2020. La S.C.I. LES LILAS estime que le syndicat des copropriétaires a fictivement imputé les règlements et les régularisations de charges sur le solde débiteur, ce qui conduit à une présentation inexacte du décompte. Elle fait valoir que si les règlements s’imputent sur la dette la plus ancienne, ce n’est qu’à la condition que la réalité et la régularité de cette dette soient caractérisées. Or en l’espèce, l’existence d’un solde débiteur de 9.923,84 euros au 1er janvier 2021 n’est pas selon elle démontrée. De surcroît, des frais importants sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais sans qu’il soit possible de déterminer à quel exercice ils se rapportent. Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, celles-ci n’étant pas justifiées.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 octobre 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. LES LILAS;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 novembre 2015, 16 juin 2016, 28 juin 2017, 28 mai 2018, 12 septembre 2019, 1er mars 2021, 25 juillet 2022, 24 janvier 2023, 23 mai 2023 et 19 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 24 janvier 2023 au 25 janvier 2024,

— la sommation de payer du 20 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A titre liminaire, il conviendra de relever que par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 avril 2017, la défenderesse a été condamnée au paiement de la somme de 17.755,91 euros au titre d’un arriéré de charges arrêté au 1er avril 2016. C’est donc à compter du 02 avril 2016. De surcroît, il convient de ne pas prendre en compte les frais de contentieux et de recouvrement qui apparaissent au décompte des extraits du [Localité 10] Livre versés par le syndicat des copropriétaires au soutien de ses prétentions, ces derniers ne constituant pas des charges de copropriété.

Dès lors, il ressort desdits extraits de [Localité 10] Livre versés en procédure pour les années 2016 à 2021 les éléments suivants :

Du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2016, la somme de 11.263,27 euros a été appelée tandis que la somme de 8.405,00 euros a été portée au crédit du compte,au titre de l’année 2017, la somme de 8.697,68 euros a été appelée tandis que la somme de 4.789,00 euros a été portée au crédit du compte,au titre de l’année 2018, la somme de 8.786,20 euros a été appelée tandis que la somme de 15.076,60 euros a été portée au crédit du compte,au titre de l’année 2019, la somme de 13.188,93 euros a été appelée tandis que la somme de 23.337,60 euros a été portée au crédit du compte,au titre de l’année 2020, la somme de 5.962,00 euros a été appelée tandis que la somme de 12.739,00 euros a été portée au crédit du compte.

Au regard de ces éléments, il a été appelé au titre des charges de copropriété et des appels de fonds travaux la somme totale de 47.898,08 euros entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2020 tandis que la somme totale de 64.347,20 euros a été portée au crédit dudit compte sur cette même période.

Il convient toutefois de déduire de la somme de 64.347,20 euros portée au crédit, la somme de 17.784 euros correspondant à la somme restant à devoir au titre des causes du jugement du 26 avril 2017 et ce, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil selon lesquelles, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation de ses paiements s’effectue d’abord sur les dettes échues.

En effet, la S.C.I. LES LILAS ne démontrant pas avoir adressé au syndicat des copropriétaires des indications spécifiques à l’égard de la ventilation de ses paiements, il y a lieu d’imputer ses règlements sur la dette la plus ancienne. Ainsi, c’est la somme de 46.563,20 euros (64.347,20 – 17.784,00) qui doit être prise en considération au crédit du compte à l’égard de la présente procédure pour la période du 1er avril 2016 au 31 décembre 2020. La S.C.I. LES LILAS était donc redevable au 1er janvier 2021 de la somme de 1.334,88 euros et non de la somme de 9.923,84 euros comme affirmé par le syndicat des copropriétaires (47.898,08 euros – 46.563,20 euros).

Pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 2.229,15 euros se décomposant comme suit :

frais de sommation huissier du 28 septembre 2023 de 183,22 euros,frais de mise en demeure stationnement du 20 octobre 2023 de 38 euros,frais de mise en demeure du 06 novembre 2023 de 38 euros,frais de relance du 27 novembre 2023 de 50 euros,frais « honoraires syndic conclusion protocole » du 28 novembre 2023 de 250 euros,frais de « honoraires vacation syndic » du 11 décembre 2023 de 232,81 euros,frais « honoraires syndic mise en demeure » du 15 janvier 2024 de 38 euros,frais « facture huissier signification » du 19 janvier 2024 de 55,12 euros,frais « honoraires avocat assignation » du 21 février 2024 de 840 euros,frais « honoraires syndic suivi de dossier » du 22 mai 2024 de 336 euros,frais « honoraires syndic transmission de pièces » du 11 juin 2024 de 168 euros.

Au titre de l’année 2021, il a ainsi été appelé la somme de 13.751,56 euros (1300+3858,58+2981,98+425+1109+1204+900+759+1204) et la somme de 20.869,00 euros (1300+1300+5204+5200+1300+1300+1300+2665+1300) a été portée au crédit du compte, soit un solde créditeur de 7117,44 euros.

Au titre de l’année 2022, il a été appelé la somme de 5.891,56 euros (1204+1204+1205,15+1073,25+1205,16+5891,56) tandis qu’aucun mouvement n’a été enregistré au crédit du compte, soit un solde débiteur de 5.891,56 euros.

Au titre de l’année 2023, il a été appelé la somme de 7.804,63 euros (59,48+1204,57+59,48+1204,57+59,48+1204,57+59,49+1204,60+2748,39+7804,63) tandis qu’aucun mouvement n’a été enregistré au crédit du compte, soit un solde débiteur de 7.804,63 euros.

Au titre des trois premiers trimestres 2024, la somme de 8.971,41 euros (1906,84+94,69+1908,94+94,69+2960,52+1908,94+94,69) a été portée au débit du compte contre la somme de 14.417,41 euros (2082,03+2082,03+2082,03+1908,94+1908,94+94,69+94,69+2082,03+2083,03) au crédit de ce dernier, soit un solde créditeur de 5.446 euros.

La S.C.I. LES LILAS était donc redevable au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2024 de la somme de 1.132,75 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. LES LILAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.467,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation valant mise en demeure, la somme réclamée au titre de la sommation de payer du 20 septembre 2023 étant supérieure à celle due par la S.C.I. LES LILAS.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle au dispositif des dernières écritures du syndicat des copropriétaires de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.229,15 euros au titre des frais susvisés. Il précise en effet dans ses dernières écritures considérer les frais appelés antérieurement au 1er mars 2022 comme étant prescrits.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en procédure d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 20 septembre 2023.

Il sera fait droit à la demande au titre des frais d’huissier liés à la signification de cette sommation à hauteur de 183,22 euros, dont il est justifié.

De surcroît, aux termes du contrat de syndic, la conclusion d’un protocole d’accord donne lieu à l’imputation au seul copropriétaire concerné de frais à hauteur de 250 euros. Au regard du protocole conclu par le syndicat avec la S.C.I. LES LILAS le 06 novembre 2023, versé en procédure, il sera fait droit à la demande formée à ce titre.

En revanche, faute de justifier en procédure de la mise en demeure « stationnement » du 20 octobre 2023 d’un coût de 38 euros, de celle du 06 novembre 2023 d’un coût de 38 euros, de la relance du 27 novembre 2023 d’un coût de 50 euros ainsi que de la mise en demeure du 15 janvier 2024 d’un coût de 38 euros, les demandes formées à ces titres seront rejetées.

En outre, il est également imputé des frais d’assignation, à hauteur de 840 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il en est de même des frais « facture huissier signification » du 19 janvier 2024 de 55,12 euros qui se rapportent à ladite assignation. Il convient dès lors d’écarter ces demandes.

Il convient également de déduire les frais « honoraires vacation syndic » du 11 décembre 2023 à hauteur de 232,81 euros, de « honoraires syndic suivi de dossier » du 22 mai 2024 d’un coût de 336 euros et de « honoraires syndic transmission de pièces » du 11 juin 2024 à hauteur de 168 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic au titre des frais de suivi de dossier, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, faute de justifier de diligences particulières ou inhabituelles effectuées pour la réalisation de ces trois actes.

La S.C.I. LES LILAS sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 433,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 183,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que la S.C.I. LES LILAS a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 avril 2017. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. LES LILAS a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. LES LILAS, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. LES LILAS sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La S.C.I. LES LILAS sera en conséquence déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. LES LILAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet GANIM IMMOBILIER, la somme de 2.467,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la S.C.I. LES LILAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet GANIM IMMOBILIER, la somme de 433,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 183,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la S.C.I. LES LILAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet GANIM IMMOBILIER, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. LES LILAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet GANIM IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. LES LILAS aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT