DOSSIER N° RG 25/01712 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NK64

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par M^e AURIAU substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [H] [O]

19 rue Paul Fraenckel

Etage 1

76500 ELBEUF

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Avril 2026

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2024, la SCI M2F a donné à bail à M. [H] [O] un logement situé 19, rue Paul Fraenckel, étage 1, (76500) ELBEUF, moyennant un loyer mensuel de 595 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Par acte du 17 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de M. [H] [O], sans bénéfice de discussion, pour la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 480 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de juin 2025 a été signifié au locataire le 4 juillet 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 19 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— A titre principal, constater acquise la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de M. [H] [O] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner M. [H] [O] au paiement de la somme de 3 720 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 sur la somme de 2 480 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner M. [H] [O] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner M. [H] [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [H] [O] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 3 avril 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître [I] [R], substitué par Maître AURIAU qui a actualisé la dette à la somme de 6 200 euros et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement malgré la reprise des loyers depuis février 2026

M. [H] [O], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe 8 juin 2026

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [H] [O] le 4 juillet 2025. Le locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence des locataires ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 5 septembre 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à M. [H] [O], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de mars 2025 à janvier 2026, à hauteur de 6 200 euros.

M. [H] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 200 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 sur la somme de 2 480 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que M. [H] [O] a repris le paiement du loyer courant. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à l’octroi de délai de paiement. Toutefois, le locataire ne s’est pas rendu au rendez-vous pour effectuer le diagnostic social et financier et n’a pas comparu à l’audience. Aucune information ne permet de connaître les ressources financières du locataire. De plus, le montant de la dette s’élevant à la somme de 6 200 euros, il conviendra de ne pas lui accorder de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 620 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

M. [H] [O], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [O] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 19, rue Paul Fraenckel, étage 1, (76500) ELBEUF donné en location à M. [H] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 septembre 2025,

DIT que M. [H] [O] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à M. [H] [O] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 19, rue Paul Fraenckel, étage 1, (76500) ELBEUF, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [H] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur,

CONDAMNE M. [H] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 200 euros, au titre des loyers et charges, arrêtée à la date du 1er avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 sur la somme de 2 480 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

CONDAMNE M. [H] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 22 mai 2025 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur,

CONDAMNE M. [H] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa notification à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État;

CONDAMNE M. [H] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président