Ordonnance de référé du 09 Mai 2025 – N° RG 24/00519 – N° Portalis DB3W-W-B7I-FFRW Page sur

Ordonnance du :

09 Mai 2025

N°Minute : 25/00228

AFFAIRE :

SARL FORUM [Localité 9],

C/

[N] [Z] [R], S.A.S. VIGIL TERROIRS & CARACTERES

Ordonnance notifiée le :

— 

AVOCATS :

SELARL CANDELON-BERRUETA

SELARL LACLUSE & CESAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

3ème CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 Mai 2025

N° RG 24/00519 – N° Portalis DB3W-W-B7I-FFRW

Nous, Sabine CRABOT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier,

DEMANDERESSE :

SARL FORUM [Localité 9], Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 328 835 525 dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par par Maître Frédéric CANDELON-BERRUETA la SELARL CANDELON-BERRUETA, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [Z] [R], Commerçant, né le 09 Novembre 1973 à [Localité 10], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2],

SAS VIGIL TERROIRS & CARACTERES, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 885 369 538 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Tous deux représentés par M^e Leslie CESAR de la SELARL LACLUSE & CESAR, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 14 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 04 Avril 2025

Date de délibéré prorogé le 09 Mai 2025

Ordonnance rendue le 09 Mai 2025

***

EXPOSE DU LITIGE,

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, la Sarl FORUM [Localité 9] a donné à bail à usage commercial à la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES des locaux d’une surface totale de 535 m² environ, sis [Adresse 6] [Localité 9] sur la commune de [Localité 4], moyennant un loyer initial mensuel de 8 040 € HT, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2022, le contrat contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, il sera résilié de plein droit.

Par actes de commissaire de justice des 9 et 13 septembre 2024, Sarl FORUM [Localité 9] a fait délivrer au preneur un commandement de payer pour la somme de 88 446, 84 € au titre des loyers échus au 23 août 2024, visant la clause résolutoire, lequel a également été signifié à la caution M. [R].

Par actes de commissaire de justice des 18 et 21 novembre 2024, la société FORUM [Localité 9] a fait assigner la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES et M. [R], en qualité de caution, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 octobre 2024,

— Ordonner par conséquent l’expulsion de la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES, et de toutes autres personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la [Localité 5] Publique s’il y a lieu,

— Condamner la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES à payer à titre provisionnel à la Sarl FORUM [Localité 9] la somme de 110 288,46 € au titre de l’arriéré des loyers, charges, impôts et indemnités d’occupation restant dus au 4 novembre 2024,

— Condamner solidairement M. [R] [N] [Z] en qualité de caution solidaire, à payer à titre provisionnel à la Sarl FORUM [Localité 9] au titre de l’arriéré des loyers, charges, impôts et indemnités d’occupation restant dus au 4 novembre 2024, la somme de 110 288,46 €,

— Fixer l’indemnité d’occupation dont la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES est redevable mensuellement à la somme de 10 280,54 € à compter du 9 octobre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamner en tant que de besoin la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES au paiement de cette somme, solidairement avec Monsieur [R] [N] [Z],

— Condamner la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES à payer à titre provisionnel à la Sarl FORUM [Localité 9] la somme de 22 057,69 € au titre de la majoration de 20 % des sommes dues,

— Condamner solidairement la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES et Monsieur [R] [N] [Z] à payer à la Sarl FORUM [Localité 9] la somme de 2 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire (456,43 €), et la signification du commandement de payer à la caution solidaire (79,34 €), soit la somme globale de 535,77 €,

— Déclarer acquis à la SARL FORUM [Localité 9] le dépôt de garantie à titre de réparation du préjudice,

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— Rejeter toute demande de délai de paiement comme étant injustifiée.

Elle soutient que la locataire étant défaillante dans le versement des loyers, elle a été contrainte de lui faire délivrer un commandement de payer demeuré infructueux. Dès lors, elle s’estime bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et les conséquences qui en découlent, la caution devant être solidairement tenue.

Par conclusions en réplique en date du 27 janvier 2025, la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES et M. [R] demandent au juge des référés de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder au preneur un moratoire sur 24 mois afin de se libérer de sa dette, sollicitant le débouté de la requérante.

Ils font valoir que la société rencontre actuellement des difficultés économiques qui la contraignent à solliciter des délais de payement, sa bonne foi étant attestée par les versements effectués en janvier 2025. S’agissant des demandes formées à l’encontre du dirigeant en qualité de caution solidaire, ils excipent du caractère disproportionné de l’engagement de caution de M. [R] relativement à ses revenus et son patrimoine.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé plus exhaustif des moyens invoqués au soutien de la demande.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025, à laquelle la requérante s’est opposée à la demande de moratoire des défendeurs, actualisant sa demande au titre des loyers et indemnités dues à la somme de 127 130,08 € à la date du 13 février 2025, et précisant que s’il était fait droit à la demande de délais de payement, une clause de déchéance devra être prévue. S’agissant de la demande de condamnation solidaire de la caution, elle a indiqué limiter sa demande à l’encontre de celle-ci à hauteur de 113 000 €, soit le montant maximum prévu par l’acte de cautionnement.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025, par mise à disposition au greffe, les parties régulièrement avisées, lequel a été prorogé au 9 mai 2025 en raison d’une surcharge d’activité et de difficultés de greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile,« le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ».

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en son article 16, laquelle prévoit « qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toute sommes accessoires au dit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. […] Dans le cas où le locataire se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé ».

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la Sarl FORUM [Localité 9] produit notamment :

— Le bail commercial du 28 avril 2022,

— Un extrait Kbis de la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES,

— L’acte de cautionnement de M. [R] du 20 octobre 2022,

— Le commandement de payer du 9 septembre 2024,

— La signification du commandement à la caution en date du 13 septembre 2024,

— Un extrait de compte arrêté au 13 février 2025 faisant état d’un impayé locatif de 127 130,08 €.

Il ressort des pièces produites et des explications fournies par la requérante que la société VIGIL TERROIRS & CARACTERES est manifestement défaillante dans le règlement de ses loyers, un commandement de payer lui ayant été délivré le 9 septembre 2024 lequel mentionne la clause résolutoire stipulée au bail et le délai d’un mois lui étant donné aux fins de régularisation, ainsi que l’intention de la bailleresse de se prévaloir de l’acquisition de la résiliation du bail à défaut de payement.

Il est manifeste que ce commandement est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, la preuve contraire n’étant pas rapportée.

Compte tenu des manquements de la locataire, il y a lieu de constater que conformément aux stipulations du bail commercial, la clause résolutoire a joué, entrainant l’acquisition de celle-ci au bénéfice de la bailleresse à effet du 9 octobre 2024.

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation sollicitées

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au terme de l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer le prix du bail soit les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au regard du contrat de bail produit et du décompte, non contesté, la créance de loyers n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 127 130,08 €, selon décompte actualisé au 13 février 2025.

La Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES, qui ne rapporte pas la preuve du règlement intégral des loyers et indemnités dues, sera en conséquence condamnée à payer cette somme à titre provisionnel à la Sarl FORUM [Localité 9].

Eu égard au constat de la résiliation du bail, la Sarl FORUM [Localité 9] est également en droit de prétendre, jusqu’à la libération effective des lieux, au payement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, soit la somme mensuelle de 10 280,54 € due à compter du 9 octobre 2024 (cette indemnité d’occupation figurant déjà au dernier décompte versé, son quantum n’ayant pas appelé de contestation).

Compte tenu de la présence actuelle de la société VIGIL TERROIRS & CARACTERES dans les lieux, le bail se trouvant résilié, il échet en conséquence de la condamner au payement de la somme provisionnelle mensuelle de 10 280,54 € à la Sarl FORUM [Localité 9] à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs (étant précisé que le décompte actualisé au 13 février 2025 intègre les indemnités ayant courues depuis la résiliation du bail).

Sur la demande de condamnation provisionnelle de la caution

Selon l’article 2300 du code civil, «Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date.»

En l’espèce, la requérante sollicite que M. [R] soit solidairement condamné à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 113 000 €, eu égard à l’arriéré des loyers, charges, impôts et indemnités d’occupation dus, et compte tenu du plafonnement du cautionnement à hauteur de cette somme bien que l’arriéré dus soit d’un montant supérieur.

Pour s’opposer à cette demande M. [R] excipe du caractère disproportionné du cautionnement ainsi souscrit, faisant valoir qu’il ne possédait, lors de la prise de cet engagement, aucun patrimoine immobilier ou mobilier, ses revenus annuels n’étant alors que de 48 000€, soit clairement disproportionnés à l’engagement souscrit à hauteur de 113000 €.

Il est constant que l’appréciation de la disproportion de l’engagement d’une caution excède les pouvoirs du juge des référés, ce débat relevant de la seule appréciation du juge du fond, sachant que la preuve du caractère non disproportionné de l’engagement souscrit, dès lors qu’il est remis en cause, tel qu’en l’espèce, pèse sur celui qui entend s’en prévaloir, au cas d’espèce, la Sarl FORUM [Localité 9], laquelle n’a pas répliqué aux écritures de M. [R] sur ce point.

Il échet en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées à l’encontre de la caution, M. [R], la requérante étant invitée à mieux se pouvoir à son égard.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

Le bail versé aux débats stipule (17. Clause pénale) qu'« A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès la délivrance d’un commandement de payer, […] les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaire. ».

S’agissant de cette clause pénale contenue au bail et dont il est demandé l’application, il y a lieu de rappeler que celle-ci n’est susceptible de modération, tel que stipulé à l’article 1231-5 du code civil ci-dessus rappelé, que par le juge du fond.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef, la Sarl FORUM HARRY étant invitée à mieux se pourvoir.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 1231-5 du code civil «Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

Il résulte du contrat de bail qu'« en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. ».

Selon le bail, une somme de 16 080 € a été versée par le preneur à la bailleresse au titre du dépôt de garantie (art.7 du bail).

En l’espèce, la clause relative au dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, reste susceptible de modération par le juge du fond.

Dès lors, il échet de dire n’y avoir lieu à référé, la requérante étant invitée à mieux se pourvoir de ce chef également.

Sur la demande de délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil autorise le juge, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, à reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution.

En application de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si la société VIGIL TERROIRS & CARACTÈRES sollicite des délais de payement, exposant rencontrer des difficultés économiques et tenter de « développer des activités plus attractives et rentables », arguant de sa bonne foi et des efforts de règlement qu’elle a faits, force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce justifiant tant de sa situation financière que des perspectives d’amélioration de sa rentabilité qu’elle invoque.

A l’inverse, le juge de céans ne peut que faire le constat de ce que nonobstant des payements intervenus en cours d’instance, la dette locative qui était de 88 446, 84 € à la date de délivrance du commandement de payer, s’est accrue pour atteindre la somme de 127.130,08 € au jour de l’audience, attentant ainsi de l’incapacité dans laquelle se trouvera le preneur de se libérer de sa dette dans le délai impératif de 24 mois fixé par la loi.

Il n’est d’autre alternative, dans ces circonstances, que de rejeter la demande de délais de payement de la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTÈRES.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société VIGIL TERROIRS & CARACTÈRES qui succombe sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré au preneur ainsi que sa signification à la caution.

L’équité commande également de condamner la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTÈRES, seule, à payer la somme de 500 € à la Sarl FORUM [Localité 9] contrainte à des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits.

Il est rappelé enfin que la présente ordonnance est exécutoire par provision de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe:

CONSTATONS la résiliation, à la date du 9 octobre 2024, du bail commercial liant la Sarl FORUM [Localité 9] et la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES portant sur les locaux sis [Adresse 7], à [Localité 3] (97 122), par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présent ordonnance, l’expulsion de la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES à payer à la Sarl FORUM [Localité 9] la somme provisionnelle de 127 130, 08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 13 février 2025 ;

CONDAMNONS la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES à payer à la Sarl FORUM [Localité 9], à compter du mois de mars 2025, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qu’elle aurait dû au titre des loyers, charges et impôts, soit la somme mensuelle de 10 280,54 €, et ce jusqu’à libération totale des lieux et remise des clefs ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées à l’encontre de M. [N] [R], en tant que caution solidaire, et des clauses pénales stipulées au bail ;

INVITONS les parties à mieux se pouvoir de ces chefs ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 9 septembre 2024 et de sa signification à la caution solidaire par acte du 13 septembre 2024 ;

CONDAMNONS la Sas VIGIL TERROIRS & CARACTERES à payer à la SARL FORUM [Localité 9] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,