DOSSIER N° RG 25/01518

N° Portalis DB2W-W-B7J-NJH6

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [Q], munie d’un mandat spécial

DEFENDERESSE :

Mme [S] [U]

889 avenue Jean Jaurès

Appt 002 – Esc 01 – Etg 01

76650 PETIT COURONNE

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2024, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [S] [U] un logement situé 889 avenue Jean Jaurés, Esc 01 – Etage 01 – Appartement 002, PETIT COURONNE (76650), moyennant un loyer mensuel initial de 309,62 euros, outre une provision sur charges.

Par notification électronique du 5 septembre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [S] [U].

Un commandement de payer la somme en principal de 908,20 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 3 février 2025.

Par acte du 7 août 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— A titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [S] [U] par acquisition de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer en date du 03 février 2025;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers et donc de l’inexécution des clauses contractuelles ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Madame [S] [U] ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef des lieux occupés, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [S] [U] au paiement de la somme principale de 1 182,14 euros arrêtée au 11 juillet 2025 et comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de juin inclus selon décompte ci-joint, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2025, date du commandement de payer les loyers, et de tous les loyers dus et impayés au jour du jugement;

— Condamner Madame [S] [U] au paiement des pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant,

— Condamner Madame [S] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [S] [U] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [S] [U] au paiement des entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de la dénonciation de l’assignation au Préfet de la Seine-Maritime.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 25 août 2025.

À l’audience du 6 mars 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 2 880,25 euros arrêté au 19 février 2026.

Il indique n’avoir reçu aucun paiement depuis le mois d’août 2025.

Il ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [S] [U], comparante en personne, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, indiquant pouvoir payé 150 euros, en plus du loyer courant.

Elle précise percevoir un salaire d’un montant de 600 euros et des allocations familiales d’un montant de 800 euros.

Elle indique avoir repris le paiement du loyer résiduel le 05 mars 2026, en commençant à payer 150 euros supplémentaires, elle demande a justifié de ce paiement.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 mars 2026, l’OPH HABITAT 76 a produit un décompte actualisé en date du 5 mars 2026 faisant apparaitre le virement de 300 euros de Madame [S] [U].

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 25 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 05 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [S] [U] le 3 février 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler cette dette.

Compte tenu du délai de deux mois, plus favorable à la locataire, qui a été retenu dans le commandement de payer, c’est ce délai qui sera pris en compte.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4 avril 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 avril 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 19 février 2026 dont il ressort que la dette est de 2 880,25 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 155,73 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 45,72 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Madame [S] [U] le 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Par conséquent, les frais d’enquête OPS facturés ne sont pas justifiés et la somme de 45,72 euros sera déduite des sommes dues.

La dette actualisée s’élève donc à 2 834,53 euros.

Il convient de déduire également le règlement effectué le 5 mars 2026 par Madame [S] [U] de 300 euros.

Madame [S] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 2 534,53 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée au 19 février 2026, mois de janvier 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 908,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du dernier décompte versé que Madame [S] [U] a repris le paiement du loyer courant au mois de mars 2026, justifié par l’envoi du décompte par le bailleur, effectuant un virement de 300 euros le 05 mars 2026.

Madame [S] [U] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [S] [U] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 4 avril 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [U] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [S] [U] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 16 octobre 2024 concernant le logement situé 889 avenue Jean Jaurés, Esc 01 – Etage 01 – Appartement 002, PETIT COURONNE (76650), donné en location à Madame [S] [U] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 avril 2025 ;

DIT que Madame [S] [U] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de de 2534,53 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée au 19 février 2026, mois de janvier 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 908,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [U] à s’acquitter de cette somme en 16 versements de 150 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 17e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITAT 76 pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [S] [U] soit condamné à verser à l’OPH HABITAT 76 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2025, de la signification de l’assignation du 7 août 2025, de sa dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE