DOSSIER N° RG 25/00066 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NLDB

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

Mme [T] [S]

86 Cours de Vincennes

75012 PARIS

Représentée par M^e MUTA substituant M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR :

M. [R] [U]

6 rue des Trois Journées

76100 ROUEN

Assisté de M^e Rosalie SODALO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, vice-présidente en charge des contentieux de la protection, et Madame Marion POUILLE, adjointe administrative faisant fonction de greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date des 14 et 15 juin 2022, Mme [T] [S] a donné à bail à M. [R] [U] un logement situé 6 rue des Trois Journées à ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel initial de 360 euros, outre une provision sur charges de 110 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 826,32 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 8 avril 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 19 septembre 2025, Mme [T] [S] a fait assigner M. [R] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— Ordonner sans délai l’expulsion de M. [R] [U] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour M. [R] [U] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner par provision M. [R] [U] au paiement de la somme principale de 1 339,36 euros au titre des arriérés de loyer et charges, quittancement du mois de septembre inclus, condamnation qui sera réactualisée le jour de l’audience ;

— Condamner par provision M. [R] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit la somme de 571,02 euros ;

— Dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée au bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux ;

— Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 avril 2025 ;

— Condamner M. [R] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 12 janvier 2026, Mme [T] [S] était représentée par Maître REDON-REY, substituée par Maître MUTA qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a précisé que le loyer était payé.

M. [R] [U] était assisté de Maître [F] qui a repris oralement ses conclusions en réponse. Aux termes desdites conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, M. [R] [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater qu’un plan d’apurement a été conclu entre les parties et respecté ;

— Rejeter toutes les fins, moyens et conclusions de Mme [T] [S] ;

— Suspendre la clause résolutoire ;

— Ordonner à la propriétaire d’organiser une recherche approfondie de fuite d’eau dans les parties communes ;

En conséquence,

— Maintenir le contrat de bail entre les parties.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [S] justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 22 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [R] [U] le 8 avril 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 9 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 juin 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T] [S] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [T] [S] verse aux débats un décompte arrêté au 2 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 951,42 euros.

M. [R] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à Mme [T] [S] la somme de 951,42 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que M. [R] [U] a repris le paiement du loyer courant. M. [R] [U] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de M. [R] [U] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 9 juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle en recherche de fuite

M. [R] [U] soutient que ses consommations d’eau et de chauffage sont excessives et demande que Mme [T] [S] soit condamnée à organiser une recherche approfondie de fuite d’eau dans les parties communes. Il indique avoir reçu un commandement de payer le 8 avril 2025 pour une somme au titre de factures d’eau et de chauffage ce qui n’est pas exact, le commandement de payer portant sur des loyers et charges impayés. La seule facturation supplémentaire opérée par le bailleur a porté, en mars 2023, sur la somme de 74,88 euros au titre de la consommation d’eau froide et 54,05 euros au titre de la consommation d’eau chaude.

M. [R] [U] ne produit aucun élément à l’appui de sa demande et n’explique pas le lien entre des frais de chauffage excessifs et une recherche de fuite d’eau dans les parties communes. Il est donc débouté de sa demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [R] [U] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [R] [U] à payer à Mme [T] [S] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Mme [T] [S] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail des 14 et 15 juin 2022 concernant le logement situé 6 rue des Trois Journées à ROUEN (76100), donné en location à M. [R] [U] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 9 juin 2025 ;

DIT que M. [R] [U] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à Mme [T] [S] la somme provisionnelle de 951,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [R] [U] à s’acquitter de cette somme en 18 versements de 50 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 19ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour M. [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [T] [S] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que M. [R] [U] soit condamné à verser à Mme [T] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 9 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE M. [R] [U] de sa demande tendant à voir Mme [T] [S] condamnée à organiser une recherche de fuite d’eau dans les parties communes ;

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 19 septembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à Mme [T] [S] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE