N°Minute:

N° RG 24/00474 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OY4P

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. -JEAN DOUCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [C] [P], demeurant [Adresse 6] Actuellement [Adresse 1] chez [H] [Adresse 7] [Localité 3] [Adresse 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 4] du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 03 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Juin 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nina BAUDIERE SERVAT

Copie certifiée delivrée à : M^e Aude DARDAILLON

Le 03 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2022, la SCI JEAN DOUCE a donné à bail à Madame [C] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 850 euros, outre des charges mensuelles initiales d’eau et d’électricité à hauteur de 110 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 850 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 27 janvier 2022.

Des loyers et charges demeurant impayés, la SCI JEAN DOUCE a, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, fait délivrer à Madame [C] [P] un commandement de payer la somme principale de 1 930 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 décembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par arrêté préfectoral en date du 16 novembre 2023, Monsieur le Préfet de l’Hérault a mis en demeure la SCI JEAN DOUCE de mettre en sécurité l’installation électrique du logement et de faire cesser toute infiltration et écoulement d’eau sur le tableau électrique auprès en avoir recherché l’origine dans un délai de huit jours.

La réalisation des travaux par la bailleresse permettant de mettre un terme au danger sanitaire a été constatée par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 9] en date du 14 décembre 2023. Par courrier en date du 08 janvier 2024, Monsieur le Préfet de l’Hérault a procédé au classement de l’affaire en l’absence de risque d’atteinte à la santé des occupants et à la salubrité publique.

Madame [C] [P] a saisi la Commission départementale de conciliation de l’Hérault aux fins de tentative de règlement amiable mais, lors de la séance du 09 février 2024, aucune conciliation n’a été possible en l’absence de la locataire ou de son représentant.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mars 2024, la SCI JEAN DOUCE a fait assigner Madame [C] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

constater la résiliation du bail en date du 13 février 2023 par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié à ses frais, risques et périls,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, à compter de la résiliation du contrat de bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamner au paiement de celle-ci,la condamner au paiement de la somme de 3 197,90 euros au titre des échéances impayées, à parfaire au jour de l’audience, dire et juger que le dépôt de garantie demeurera acquis par la SCI JEAN DOUCE, la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais liés au commandement de payer, de dénonce et d’assignation,

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [C] [P], daté du 06 mai 2024. La conclusion est que Madame [C] [P] vit seule avec ses deux enfants, qu’un conflit demeure avec la propriétaire et que, à la suite d’un dégât des eaux, un arrêté de danger imminent a été établi par la mairie concernant le tableau électrique. Madame [C] [P] conteste par ailleurs le fait d’être facturé par le propriétaire d’une consommation électrique au forfait et non au réel. Elle indique qu’il a fait des travaux d’isolement à l’aide d’une bâche, que l’appartement a perdu en luminosité, que le plafond menace de s’effondrer et qu’un rendez-vous avec un expert a été fixé au 16 mai. Elle précise avoir déposé en parallèle une demande dans le parc social depuis cinq ans, qu’un recours DALO a été sollicité en janvier 2024 et qu’une réponse est attendue dans les prochains jours. Elle souhaite un maintien dans les lieux jusqu’à l’obtention d’un nouveau logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 juillet 2024, la SCI JEAN DOUCE a fait délivrer à Madame [C] [P] un congé pour reprise avec un préavis fixé au 27 janvier 2025.

Madame [C] [P] a quitté les lieux le 04 novembre 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par un commissaire de justice.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 03 avril 2025.

A cette audience, la SCI JEAN DOUCE, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité :

Vu l’article 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 décembre 2023,

Vu la jurisprudence,

Constater que Madame [C] [P] a quitté les lieux.

Condamner Madame [C] [P] à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 9 636€ correspondant aux échéances impayées.

Condamner Madame [C] [P] à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 8 177,83€ au titre des détériorations locatives moins le dépôt de garantie de 850€ soit 7 327,83€ au titre des dégradations locatives

Condamner Madame [C] [P] à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 889,36€ au titre de l’indemnité d’assurance perçue ou à défaut, la somme de 860,75€ correspondant au devis de reprise de la peinture pour le dégât des eaux.

Condamner Madame [C] [P] à verser à la SCI JEAN DOUCE la moitié du constat d’huissier 191,43€/2 soit 95,72€.

Débouter Madame [C] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [C] [P] à payer à la SCI JEAN DOUCE la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Madame [C] [P] à payer à la SCI JEAN DOUCE tous les dépens, y compris les frais du commandement de payer, de dénonce et d’assignation.

En défense, Madame [C] [P], également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a conclu :

Vu l’article 1719 du Code civil

Vu les articles 6 et 24 de la loi du 6 Juillet 1989

JUGER que le bailleur ne justifie pas de la réévaluation des charges de Madame [P] à hauteur de 200 euros

Vu l’absence de compteur individuel et la facturation de l’électricité directement par le bailleur

JUGER que l’électricité privative n’est pas une charge récupérable par le bailleur auprès de son locataire

DEBOUTER la SCI JEAN DOUCE de toutes demandes de condamnation à ce titre

Vu la coupure d’eau du bailleur depuis la fin du mois de Juin 2024,

JUGER n’y avoir lieu de mettre à la charge de Madame [P] une provision pour l’eau à compter de la fin du mois de juin 2024

JUGER que le bailleur a commis un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent en ne garantissant pas la santé et la sécurité des locataires, leur causant directement plusieurs préjudices

JUGER que le bailleur a commis un manquement à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement

CONDAMNER le bailleur à verser à Madame [P] 5000 euros à titre de dommages et intérêts

ORDONNER la compensation des sommes dues

DEBOUTER la SCI JEAN DOUCE de ses demandes au titre des prétendues détériorations locatives

DONNER ACTE à Madame [P] de son acceptation de verser au bailleur les frais de nettoyage et la somme perçue par l’assurance sous réserves que la SCI JEAN DOUCE lui transmette la facture acquittée correspondante

DEBOUTER le bailleur de ses demandes plus amples et contraires

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La SCI JEAN DOUCE ne formulant plus aucune demande au titre de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de statuer sur ces points. En tout état de cause, La locataire a quitté les lieux le 04 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI JEAN DOUCE sollicite la condamnation de Madame [C] [P] à lui verser la somme de 9 636 euros au titre des loyers et charges impayés et verse aux débats un décompte locatif arrêté au 04 novembre 2024, date à laquelle la locataire a quitté le logement.

Sur les loyers impayés

La locataire reconnait être tenue au paiement des loyers impayés.

Il convient néanmoins de ne retenir que la somme de 120,52 euros pour le loyer du mois de novembre 2024, et non celle de 903,90 euros telle qu’indiquée dans le décompte produit, puisque la locataire a quitté le logement le 04 novembre 2024. Il convient ainsi de déduire la somme de 783,38 euros.

Madame [C] [P] est donc redevable de la somme de 11 655,62 euros au titre des loyers pour la période d’octobre 2023 à novembre 2024.

Sur les charges impayées

La locataire conteste cependant être redevable des charges au titre de la consommation d’eau et d’électricité dont le paiement est sollicité par la bailleresse, non justifiées.

Il convient de noter qu’elle ne conteste pas être redevable les sommes demandées au titre de la taxe d’ordures ménagères, à savoir 20 euros par mois.

Sur la consommation d’électricité

Il est constant que, si un bail d’habitation de logement vide ne peut contrevenir aux dispositions du décret du 26 août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables qui ne comprend que les dépenses d’électricité relatives aux parties et équipements communs, l’annulation après exécution de la clause du contrat de bail prévoyant le versement par le locataire de la somme de 110 euros à la bailleresse au titre de l’eau et de l’électricité, qui contraint le locataire au remboursement de la fourniture d’électricité dans les parties privatives entraîne des restitutions réciproques, oblige la partie qui a bénéficié de la prestation en nature qu’elle ne peut restituer à s’acquitter d’une indemnité équivalente à la valeur de cette prestation.

En défense, Madame [C] [P] indique tout d’abord qu’elle ne dispose pas de sous-compteur individuel permettant de déterminer sa consommation réelle.

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats, et notamment de l’attestation de Monsieur [B] [Y], gérant de la société [B] ELECTRICITE, en date du 22 octobre 2024, que le logement est bien équipé d’un compteur individuel. La qualité de photographie et les indications annotées ne permettent néanmoins aucunement de relever les index de la locataire.

L’état des lieux d’entrée indique par ailleurs un relevé à hauteur de 54 251 pour les heures pleines et 51 958 pour les heures creuses, sans photographies des compteurs, alors que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice fait état de relevés à hauteur de 141 849 kWh et 14 636 kWh, avec photographies, soit un relevé inférieur pour l’un des deux index, sans toutefois préciser quel relevé correspond aux heures creuses ou heures pleines.

Les pièces versées aux débats ne permettent en outre aucunement d’imputer la dégradation du sous-compteur alléguée par la bailleresse à la locataire.

Il convient ainsi de considérer que les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer précisément la consommation d’électricité de Madame [C] [P].

La locataire soutient également que l’augmentation des charges liées à l’électricité n’a jamais été justifiée par la bailleresse.

Il ressort tout d’abord du courrier envoyé par la bailleresse à la locataire en date du 01 septembre 2023 que les charges dues au titre de la consommation d’électricité sont passées de 70 euros à 140 euros par mois à compter du 01 octobre 2023.

Afin de justifier l’ajustement des mensualités liées à la consommation d’électricité la SCI JEAN DOUCE verse aux débats l’échéancier EDF pour les mois d’août à décembre 2023. Elle ne produit néanmoins aucune facture qui permettrait d’établir la consommation réelle sur cette période.

Au regard de l’impossibilité de déterminer précisément la consommation de la locataire, il convient de limiter la somme dont elle est redevable envers la bailleresse au titre de la consommation d’électricité à la somme initialement convenue de 70 euros par mois, soit 910 euros pour la période d’octobre 2023 à octobre 2024.

Sur la consommation d’eau

S’agissant des sommes demandées au titre de la consommation d’eau, Madame [C] [P] affirme que la SCI JEAN DOUCE lui a coupé tout accès à l’eau à compter du mois de juin 2024 et conteste ainsi être redevable des sommes dont le paiement est sollicité à compter de cette date.

Les pièces versées aux débats par la locataire ne suffisent cependant pas à démontrer une coupure rendant impossible d’accéder à de l’eau à compter du mois de juin 2024, ni d’imputer cette coupure à la bailleresse.

Madame [C] [P] est par conséquent redevable des sommes sollicitées par la SCI JEAN DOUCE au titre de la consommation d’eau.

Ainsi, Madame [C] [P] est redevable des sommes de 910 euros au titre de l’électricité et 425,10 euros au titre de l’eau, outre 260 euros au titre de la taxe ordures ménagères non contestée, soit une somme totale de 1 595,10 euros au titre des charges locatives pour la période d’octobre 2023 à octobre 2024, le décompte ne laissant apparaitre aucune charge au titre du mois de novembre 2024.

La locataire est donc redevable de la somme totale de 13 250,72 euros au titre des loyers et charges pour la période d’octobre 2023 à novembre 2024.

Après déduction des versements effectués à hauteur de 5 403 euros, Madame [C] [P] sera donc condamnée à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 7 847,72 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI JEAN DOUCE sollicite la condamnation de Madame [C] [P] à lui verser, après déduction du dépôt de garantie conservé à hauteur de 850 euros, la somme de 7 327,83 euros au titre des détériorations locatives, outre le reversement de la somme de 889,36 euros perçue par son assurance en indemnisation du dégât des eaux ou, à défaut, la somme de 860,75 euros correspondant au devis de reprise de la peinture pour le dégât des eaux.

Sur le nettoyage du logement

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 04 novembre 2024 fait état de sols, murs, plafonds, plinthes et portes sales dans l’ensemble du logement. Il relève également notamment des bouches d’aération obstruées par la poussière dans le coin cuisine, la salle d’eau, les toilettes ou encore la chambre 1, des traces noires dans l’escalier, un radiateur électrique sale dans le séjour, des prises sales et recouvertes de poussière dans le séjour et la chambre 1 ou encore des saletés dans la menuiserie et les rails de la baie vitrée coulissante. Il constate également du tartre et du calcaire sur la robinetterie du meuble vasque de la salle d’eau.

L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement en date du 27 janvier 2022 indique quant à lui un logement et des équipements propres.

En tout état de cause, Madame [C] [P] reconnaît être redevable des frais de nettoyage du logement.

La SCI JEAN DOUCE verse aux débats un devis de Monsieur [U] [G], entrepreneur individuel, en date du 04 novembre 2024 d’un montant de 680 euros pour le nettoyage complet de l’appartement.

Madame [C] [P] est par conséquent redevable envers la SCI JEAN DOUCE de la somme de 680 euros au titre du nettoyage du logement.

Sur les volets roulants

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 04 novembre 2024 constate que le volet roulant de la porte d’entrée est défectueux et reste bloqué dans le coffre. Il relève également l’absence de volet dans la chambre 2 et précise que les locataires sortants déclarent que Monsieur [L] [K], associé de la SCI JEAN DOUCE, a déposé le volet.

L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement en date du 27 janvier 2022 indique quant à lui un volet roulant de la porte d’entrée en état « ok » et un volet roulant de la chambre propre.

La SCI JEAN DOUCE verse aux débats un devis de Monsieur [O] [T], d’un montant de 1 357 euros pour deux volets roulants.

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que lors de ses dépôts de plainte en date du 24 juin 2024 et 05 septembre 2024, Madame [C] [P] a imputé la dégradation des volets roulants de la portée d’entrée et de la chambre à la bailleresse ou à des individus introduits dans le logement par elle.

Au regard de ces éléments, et en l’absence de preuve de l’usage anormal des volets par la locataire, il convient de débouter la SCI JEAN DOUCE de sa demande au titre des volets roulants.

Sur les travaux de remise en état à la suite du dégât des eaux et les travaux de peinture

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 04 novembre 2024 constate :

dans la cuisine : murs et plafond sales, avec des projections sur le plafond. Il relève également que le plafond est marqué d’importantes auréoles couleur marron liées à des infiltrations visiblement anciennes et que, au toucher, il est sec, dans le séjour : murs très sales et marqués de traces diverses, présence de nombreux trous chevillés non rebouchés sur les murs et face à la porte d’entrée, plafond dégradé par un dégât des eaux avec la peinture qui s’effrite et est cloquée,dans la salle d’eau : peinture abîmée, plafond sale, dans les toilettes du rez-de-chaussée : murs en état mais sales, dans l’escalier : murs et plafond recouverts de traces diverses, sales, présence de trous rebouchés grossièrement, dans la chambre 1 : murs excessivement sales, le plafond est peint en blancdans la chambre 2 : traces diverses et inscriptions au stylo sur la porte, murs sales, recouverts de traces diverses,toilettes de l’étage : murs et plafond en état d’usage

L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement en date du 27 janvier 2022 indique quant à lui des peintures neuves dans l’ensemble du logement, à l’exception des peintures des toilettes du rez-de-chaussée et de l’étage indiquées en état « propre ».

La SCI JEAN DOUCE verse aux débats un devis de la SARL PREBOIS&FILS en date du 04 novembre 2024 d’un montant de 5 404,90 euros TTC pour des travaux de peinture dans l’ensemble des murs et plafonds du logement, dont 154,80 euros pour le plafond de la chambre 1, 562,50 euros pour les murs de la chambre 1, 140,40 euros pour le plafond de la chambre 2, 562,50 euros pour les murs de la chambre 2, 14,40 euros pour le plafond des toilettes de l’étage, 65,25 euros pour les murs des toilettes de l’étage, 72 euros pour le plafond de l’escalier, 585 euros pour les murs de l’escalier, 34,20 euros pour le plafond des toilettes du rez-de-chaussée, 202,50 euros pour les murs des toilettes du rez-de-chaussée, 45 euros pour le plafond de la salle de bain, 900 euros pour les murs du séjour, 375 euros pour cinq portes et encadrements et 1 200 euros pour l’escalier en bois.

Elle produit également un second devis de la SARL PREBOIS&FILS en date du 04 novembre 2025 d’un montant de 860,75 euros pour des travaux de remise en état du plafond du séjour à la suite du dégât des eaux.

Il convient tout d’abord de relever que la dégradation de la peinture du plafond de la pièce principale, à savoir la cuisine et le coin séjour, a été causée par un dégât des eaux, et que la peinture s’effrite, cloque et présente d’importantes auréoles couleur marron.

Il est constant que les frais de remise en état du logement auraient dû être pris en charge par l’assurance habitation de la locataire.

Il ressort par ailleurs du compte-rendu de l’assureur de la locataire en date du 17 mai 2024 que Madame [C] [P] a accepté une indemnité à hauteur de 889,35 euros, et que le versement de cette dernière a d’ores et déjà été effectué à hauteur de 691,32 euros.

Le bailleur ne peut par ailleurs être lésé de l’inaction de la locataire qui n’a nullement fait réaliser les travaux avant son départ du logement, pourtant déclarés auprès de son assurance.

Madame [C] [P] sera donc tenue de verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 860,75 euros au titre de la remise en état du plafond du séjour à la suite du dégât des eaux.

Il convient ensuite de souligner que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne fait aucunement état de dégradations sur les peintures des plafonds des deux chambres, ne mentionne nullement la nécessité d’un ponçage au grain et d’un lasurage de l’escalier, et indique des murs et plafonds en état d’usage dans les deux toilettes, qui n’étaient pas en état « neuf » mais uniquement « propre » lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

La SCI JEAN DOUCE sera par conséquent débouté de ses demandes à ce titre.

Il convient enfin de constater que, si le reste des murs, plafonds et huisseries sont décrits comme sales dans le procès-verbal d’état des lieux, avec sur certains pans des trous mal rebouchés et, sur la porte de la chambre 2, des traces diverses et des inscriptions au stylo, ces dégradations ne nécessitent aucunement une remise en peinture intégrale du logement.

Il convient par conséquent de réduire la somme due par la locataire au titre de la remise en état du logement à la somme de 800 euros, outre les frais liés au dégât des eaux.

Madame [C] [P] est par conséquent redevable envers la SCI JEAN DOUCE de la somme de 1 660,75 euros (860,75 + 800) au titre des frais de remise en peinture du logement.

Sur les autres réparations

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 04 novembre 2024 constate que la poignée de la porte d’entrée est branlante, que le robinet de la cuisine est branlant, que la poignée d’un des tiroirs du coin cuisine est manquante, que le point lumineux trois spots du coin cuisine de la pièce principale ne fonctionne pas, que la poignée de la porte de communication à galandage de la chambre 1 est manquante, que la poignée de la chambre 1 est manquante, que la fenêtre des toilettes de l’étage est bloquée et ne s’ouvre pas, que la tringle à rideau de chambre 2 est tordue, que le tiroir du haut du meuble sous vasque n’est pas celui d’origine et vient buter sur la vasque, que l’abattant de la cuvette des toilettes du rez-de-chaussée est absent, que la porte de la trappe de la chambre 1 est pendante et que le système de fermeture des deux pans coulissants de la porte desservant le balcon ne fonctionne pas et qu’il est impossible de la verrouiller.

Il indique néanmoins que le détecteur de fumée a été déposé sur le plan de travail.

Madame [C] [P] est par conséquent redevable envers la SCI JEAN DOUCE de la somme de 724,93 euros au titre des autres réparations locatives, correspondant au mitigeur, à la poignée du meuble de la cuisine, au spot LED, à la poignée de la porte coulissante, à la fenêtre PVC des toilettes, à la tringle à rideaux, au meuble sous vasque de la salle de bain, à l’abattant de cuvette, aux poignées manquantes, à la trappe de visite, et au système coulissant et verrou de la porte coulissante.

La SCI JEAN DOUCE sera cependant déboutée de ses demandes au titre, du détecteur de fumée et des diverses poignées de porte.

En définitive, Madame [C] [P] est redevable de la somme de 3 065,68 euros (680 + 1660,75 + 724,93) envers la SCI JEAN DOUCE au titre des réparations.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme la somme de 850 euros versée par la locataire lors de son entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservée par la bailleresse.

Après déduction du dépôt de garantie, Madame [C] [P] sera par conséquent condamnée à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 2 215,68 euros au titre des réparations locatives.

Sur les frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la SCI JEAN DOUCE a demandé à Me [X] [D], membre de la SCP LE DOUCEN – CANDON & ASSOCIES, commissaire de justice près le Tribunal judiciaire de Montpellier, de dresser l’état des lieux de sortie de Madame [C] [P].

Il découle du constat de commissaire de justice que Madame [C] [P] était présente lors de l’état des lieux de sortie en date du 04 novembre 2024.

Il en résulte que la SCI JEAN DOUCE est fondée à solliciter la prise en charge par la locataire de la moitié du coût du constat de commissaire de justice, soit la somme de 95,72 euros.

Sur l’indemnisation des préjudices de la locataire

En application de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, Madame [C] [P] sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI JEAN DOUCE à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices.

Il ressort des pièces versées aux débats que des premières infiltrations d’eau sur le balcon ont été signalées par la locataire en 2022, et que ces dernières ont donné lieux à des réparations de la part du bailleur en septembre 2022.

La locataire ne justifie cependant aucunement de l’apparition de nouvelles fuites, affectant cette fois-ci également le tableau électrique, avant le message envoyé à la bailleresse en date du 04 novembre 2023. Les désordres ont en outre été constatés par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 9] lors de leur visite en date du 06 novembre 2023.

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que les réparations ont été effectuées par la bailleresse dès le 05 décembre 2023, contrôlées et validées par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 9] le 14 décembre 2023 et que l’affaire a été classée par Monsieur le Préfet de l’Hérault le 08 janvier 2024.

Il convient par ailleurs de constater que, si Madame [C] [P] a effectivement déclaré un sinistre auprès de son assureur relatif à des infiltrations par le balcon en date du 11 janvier 2024, soit après la mainlevée de l’arrêté préfectoral, le rapport de l’expert en date du 17 mai 2024 précise, d’une part, que le sinistre date du 31 octobre 2023, soit avant la réalisation des travaux par la bailleresse, et d’autre part, que le compte rendu d’expertise a été réalisé à distance et conformément aux déclarations de l’assuré.

La locataire ne justifie ainsi pas de l’apparition de nouvelles infiltrations postérieurement aux travaux effectués par le bailleur en décembre 2023. Il ressort en outre des échanges entre les parties que les infiltrations n’ont eu lieu qu’en cas de fortes pluies.

Madame [C] [P] soutient par ailleurs avoir subi un préjudice du fait de l’absence d’eau à compter du mois de juin 2024. Les pièces versées aux débats ne suffisent cependant pas à démontrer l’impossibilité pour la locataire d’avoir un accès à l’eau à compter du mois de juin 2024.

De même, le certificat médical versé aux débats par Madame [C] [P] ne permet en aucun cas d’imputer les symptômes évocateurs d’une allergie respiratoire aux désordres évoqués relatifs au tableau électrique ou aux infiltrations par le balcon.

Au regard de ces éléments, la SCI JEAN DOUCE sera tenue d’indemniser la locataire à hauteur de 300 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame [C] [P] sera condamnée à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DIT que Madame [C] [P] est redevable envers la SCI JEAN DOUCE de la somme de 7 847,72 euros au titre des loyers et charges impayés ;

DIT que Madame [C] [P] est redevable envers la SCI JEAN DOUCE de la somme de 2 215,68 au titre des réparations locatives ;

DIT que Madame [C] [P] est redevable envers la SCI JEAN DOUCE de la somme de 95,75 euros au titre du coût du constat de commissaire de justice ;

DIT que la SCI JEAN DOUCE est redevable envers Madame [C] [P] de la somme de 300 à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice ;

En conséquence, après compensation des créances,

CONDAMNE Madame [C] [P] à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 10 059,12 euros ;

CONDAMNE Madame [C] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à verser à la SCI JEAN DOUCE la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection