DOSSIER N° RG 25/00267 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6DG

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

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DEMANDEURS :

M. [J] [H] et Mme [N] [K] épouse [H]

4 chemin du Pont Drean Serguin

56230 QUESTEMBERT

Représentant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Maître MUTA, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [E] [S]

2 rue du Petit Quevilly

Résidence St Sever lot 27

76100 ROUEN

Représentant : M^e Clémence ROUSSELET, avocat au barreau de ROUEN substituée par Maître NICOLLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Mars 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2009, M. [J] [H] et Mme [N] [H] ont donné à bail à Mme [E] [S] un logement situé 2 rue du Petit Quevilly à ROUEN (76100), moyennant un loyer, toutes charges comprises, de 620 euros.

Après avoir fait délivrer à Mme [E] [S] quatre commandements de payer et au motif que les causes du dernier commandement n’avaient pas été apurées dans le délai imparti, M. [J] [H] et Mme [N] [H] ont fait assigner Mme [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection, par acte en date du 11 février 2025, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de la voir condamner à payer les sommes dues.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 11 juillet 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 6 octobre 2025, la locataire ayant quitté les lieux le 30 avril 2025. Après plusieurs renvois successifs, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

A cette audience, M. [J] [H] et Mme [N] [H] étaient représentés par Maître REDON-REY, substituée par Maître MUTA qui s’est rapporté aux conclusions récapitulatives et responsives. Mme [E] [S] était représentée par Maître ROUSSELET, substituée par Maître NICOLLE qui s’est rapportée aux conclusions n°2

Aux termes des conclusions récapitulatives et responsives, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, M. [J] [H] et Mme [N] [H] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Leur donner acte qu’ils se désistent de leurs demandes au titre de la constatation de la résiliation du bail et de l’expulsion,

— Débouter Mme [E] [S] de ses demandes reconventionnelles, de ses faits et prétentions,

Par conséquent,

— Condamner Mme [E] [S] à leur payer la somme de 311,50 euros se décomposant comme suit :

→loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2025 : 623,50 euros

→travaux de remise en état des lieux : 92 euros

→provision taxe ordures ménagères 2025 : 61 euros

→provision pour charges : 85 euros

Sous déduction du dépôt de garantie de 550 euros

— Condamner Mme [E] [S] au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la signification des conclusions ;

— Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Mme [E] [S] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Débouter M. [J] [H] et Mme [N] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— Déclarer recevables et bien fondées ses demandes ;

— Condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [N] [H] à lui verser la somme de 825 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [N] [H] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire,

Si le juge des contentieux de la protection devait entrer en voie de condamnation à son égard,

— Ordonner la compensation de son éventuelle condamnation avec les sommes dues par M. [J] [H] et Mme [N] [H] ;

— Si des sommes restaient dues, lui accorder la possibilité de s’acquitter de sa dette par des mensualités de 20 euros sur 24 mois au maximum,

— Débouter M. [J] [H] et Mme [N] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [N] [H] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Laisser les dépens à la charge de M. [J] [H] et Mme [N] [H].

MOTIVATION

Il y a tout d’abord lieu de préciser que la locataire ayant quitté les lieux le 30 avril 2025, la demande de constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes sont devenues sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

M. [J] [H] et Mme [N] [H] demandent la condamnation de Mme [E] [S] à leur payer la somme de 623,50 euros au titre de la dette locative à laquelle s’ajoutent les sommes dues au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2025 et la provision sur charges pour 2025 dans l’attente de la clôture des comptes.

Mme [E] [S] soutient avoir toujours payé son loyer et conteste certaines charges. Elle fait valoir que deux régularisations de charges sont intervenues le 17 juin 2021 pour les années 2018-2019 et 2019-2020 pour des sommes de 208,86 euros et 237,14 euros et que la taxe d’ordures ménagères de 2023 et 2024 lui a été réclamée le même jour, le 20 novembre 2024.

Il ressort toutefois du décompte produit par les bailleurs que certains loyers ont été payés partiellement ou avec retard en 2022, 2023 et 2024 et que des sommes correspondant aux charges restent dues. En ce qui concerne les régularisations contestées par Mme [E] [S], il apparaît qu’elle les a payées puisque le décompte mentionne un solde débiteur de seulement 96,79 euros au 31 décembre 2021. En application de la prescription triennale applicable en l’espèce, Mme [E] [S] n’est plus recevable à contester ces sommes.

Les sommes réclamées au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2023 et 2024 sont justifiées par les bailleurs par la production de l’avis de taxe foncière pour 2024 qui mentionne ces deux montants.

Mme [E] [S] est donc redevable, au titre de la dette locative, de la somme de 623,50 euros à laquelle s’ajoute la somme de 60 euros et non 61 au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2025 et la somme de 85 euros au titre des provisions de charges de 2025 soit un total de 768,50 euros.

Sur les réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu :

— Par cas de force majeure,

— Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre,

— Par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

L’article 7 c) du même texte prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Sont versés aux débats :

— l’état des lieux entrant établi le 27 novembre 2009,

— l’état des lieux de sortie établi le 30 avril 2025

— une estimation des dégradations locatives

M. [J] [H] et Mme [N] [H] sollicitent la condamnation de Mme [E] [S] à la somme de 92 euros au titre des réparations locatives.

En ce qui concerne la chambre 1, les dégradations invoquées consistent en des traces d’adhésif sur l’encadrement de la fenêtre et des traces sur le papier ainsi que des trous à reboucher. Il apparaît que ceci relève de l’usure normale du bien et, au vu de la durée d’occupation du logement par Mme [E] [S] soit 16 années, il convient de débouter les bailleurs de leur demande à ce titre.

Il en va de même pour les dégradations de la chambre 2.

En ce qui concerne la cuisine, des traces d’adhésif sont également constatées sur la fenêtre ce qui relève également de l’usure normale du bien. C’est également le cas pour le séjour.

Les sommes sollicitées pour réparer le support de la douchette et le mitigeur de la baignoire, à la charge de la locataire, sont accordées aux bailleurs soit un montant total de 17,60 euros TTC.

En ce qui concerne la cuvette des WC, elle est mentionnée comme étant en mauvais état dans l’état des lieux d’entrée ce qui laisse penser qu’elle était déjà entartrée. Les bailleurs sont donc déboutés de leur demande au titre du nettoyage de cette cuvette.

Le montant des réparations locatives dues par Mme [E] [S] est donc de 17,60 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Mme [E] [S] demande la restitution du dépôt de garantie qu’elle a versé à l’entrée dans les lieux ainsi que les pénalités dues. Il apparaît toutefois que Mme [E] [S] est redevable de la somme totale de 786,10 euros. Le dépôt de garantie a donc vocation à être déduit de ce montant de sorte que Mme [E] [S] est condamnée à payer à M. [J] [H] et Mme [N] [H] la somme de 236,10 euros.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’ils soit besoin d’aucune stipulation particulière :

[…] 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] ».

L’article 1721 du code civil précise qu’il « est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

L’obligation pour le bailleur de permettre la jouissance paisible du bien constitue une obligation de résultat. Il est ainsi tenu de procéder à tous actes utiles pour garantir au locataire l’usage convenu et approprié du bien loué et pour remettre en état ledit bien lorsque celui-ci est devenu impropre à cet usage.

Il suffit ainsi pour le locataire qui se prévaut d’un préjudice de jouissance pour en demander son indemnisation de démontrer des manquements de la part de son bailleur conduisant à une absence de résultat face à un trouble empêchant l’utilisation paisible du bien.

Mme [E] [S] demande à être indemnisée du préjudice de jouissance subi pendant l’occupation du logement. Elle évoque un balcon inutilisable, de nombreux dégâts des eaux et l’explosion de son chauffe-eau.

Mme [E] [S] produit des photographies du balcon dont il ressort que celui-ci a été repeint dans des conditions non satisfaisantes. Elle produit également des photographies du balcon inondé. Il n’est pas possible de conclure de ces éléments que le balcon ait été inutilisable pendant la durée de l’occupation du bien.

Mme [E] [S] produit des photographies du sol du logement inondé et des attestations de ses parents qui confirment que le chauffe-eau a explosé une nuit et que le nettoyage du logement a pris du temps. Toutefois, rien dans les pièces produites ne permet de mettre en cause la responsabilité des bailleurs dans cet événement et aucune précision n’est donnée sur les autres dégâts des eaux évoqués.

Il convient par conséquent de débouter Mme [E] [S] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Mme [E] [S] demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois toutefois la modicité de la condamnation rend ces délais inutiles. Mme [E] [S] est donc déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [E] [S] qui succombe partiellement, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [E] [S] à payer à M. [J] [H] et Mme [N] [H] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DIT que les demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Mme [E] [S] sont devenues sans objet du fait de son départ du logement ;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à M. [J] [H] et Mme [N] [H] la somme de 236,10 euros au titre de la dette locative et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [J] [H] et Mme [N] [H] du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE Mme [E] [S] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Mme [E] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [E] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [E] [S] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à M. [J] [H] et Mme [N] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE