DOSSIER N° RG 25/00808 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NC5U

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76000 ROUEN

représenté par MME [L] munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR :

M. [R] [E]

31 rue Galilée- Appt 82

Bat Lombardie 1- Les Pléiades

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [E] un appartement situé 31 rue Galilée – Bâtiment Lombardie 1 – Les Pléiades – Appartement 82 – Étage 8 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 311,82 euros, 112,83 euros de provisions sur charges outre 3,20 euros de divers.

Par lettre du 31 janvier 2025 reçue le 4 février 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [R] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [E] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.939,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [E] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.753,10 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé augmenté des charges locatives, également revalorisées, et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Préfecture ;

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 5 mai 2025.

À l’audience du 21 novembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.091,71 euros.

L’OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [E] n’a as réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 4 février 2025. Il précise qu’il sollicite uniquement l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges.

L’OPH ROUEN HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il mentionne qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant puisque 600 euros ont été versés le 13 octobre 2025.

Monsieur [R] [E], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [E], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 4 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, par exploit en date du 4 février 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.939,93 euros de loyers et charges impayés.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 19 mars 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 17 avril 2024 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 19 novembre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.362,50 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais :

— frais de pénalités diverses de 0,54 euros le 31 mai 2024 ;

— frais de pénalités diverses de 0,54 euros le 31 juillet 2024 ;

— frais de pénalités diverses de 0,54 euros le 31 août 2024

— frais de procédure de 134,22 euros le 28 février 2025 ;

— frais de procédure de 130,57 euros le 30 juin 2025.

pour un montant total de 266,41 euros.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 1.096,09 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 novembre 2025, mois d’octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé à la procédure que le loyer actualisé de Monsieur [R] [E] est de 441,99 euros. Or il ressort de ce décompte que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le 16 avril 2025, payant mensuellement la somme de 600 euros, soit un montant supérieur au montant du loyer et des charges.

Il apparaît donc que Monsieur [E] cherche à apurer sa dette et est en capacité de le faire.

En outre, l’OPH ROUEN HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu, également, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Monsieur [R] [E] sera condamné à payer à la l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 avril 2024 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [R] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 31 rue Galilée – Bâtiment Lombardie 1 – Les Pléiades – Appartement 82 – Étage 8 à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 19 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 1.096,09 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [E] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [R] [E] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 155 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 février 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE l’OPH ROUEN HABITAT de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE