TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Mars 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Décembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Frédéric HUTMAN……………………………

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/01462 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UVA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], domiciliée : chez Cabinet LE BON SYNDIC COM SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [C] [Y] [R] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [Y], domicilié : chez Mme [G] [S], [Adresse 4]

représenté par M^e Annick CARVIN-GENEVOIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, a fait assigner Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 décembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part (y compris s’agissant d’une absence ou d’une irrégularité de convocation). La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Vu les articles 9 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dont il ressort que la preuve de la régularité de la convocation à l’assemblée générale incombe au syndic ; que cette preuve peut être établie par la production du récépissé postal de la lettre recommandée ou, lorsque la date de la première présentation est manquante sur l’accusé de réception, tout acte équivalent, comme une recherche sur le site de La Poste ou une réclamation au bureau de Poste, ou le numéro de l’avis de réception comparé avec la date de réception des autres convocations,

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] sont propriétaires des lots 1, 5 et 12 sis [Adresse 3], malgré le jugement de divorce intervenu le 30 mai 2013,le contrat de syndic,des appels de fonds,des relevés de charges pour les années 2020 à 2025,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 14 juin 2021, 26 septembre 2022, le 19 juin 2023 et le 30 juillet 2025, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un certificat de non recours concernant les assemblées générales tenues les 14 juin 2021, 26 septembre 2022 et le 19 juin 2023, daté du 15 novembre 2023,des décomptes de la créance au 12 janvier 2024, 27 mai 2024, 26 février 2025 et 6 novembre 2025,une mise en demeure en date du 15 janvier 2024, portant sur la somme de 5 163,12 euros, sans AR,une mise en demeure en date du 18 février 2022, portant sur la somme de 1 568,49 euros, AR pli avisé et non réclamé,une mise en demeure en date du 5 juin 2023, portant sur la somme de 2 929 euros, AR signé,un commandement de payer en date du 28 septembre 2021, portant sur la somme de 995,42 euros,un commandement de payer en date du 2 novembre 2022, portant sur la somme de 2 409,62 euros,un commandement de payer en date du 3 octobre 2023, portant sur la somme de 3 219,52 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] n’ont pas acquitté dans leur intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 377,11 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure, et de suivi de contentieux.

En effet, outre le fait que l’assemblée générale reste valable, même si le procès-verbal n’a pas été signé, force est de constater que Madame [C] [J] divorcée [Y] n’apporte ni la preuve de l’inexactitude des mentions que les procès-verbaux contiennent, ni celle d’une contestation élevée dans le délai légal imparti concernant la résolution n° 16 votée en 2023 ou la convocation des défendeurs à l’assemblée générale s’étant tenue le 26 septembre 2022 (l’avis de réception de la lettre recommandée mentionne une date d’envoi le 4 août 2022, ainsi que le fait que le destinataire a été avisé et n’a pas réclamé le pli, sans qu’aucune date de présentation du pli ne soit indiquée).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] au paiement de la somme de 4 377,11 euros, au titre des charges dues à la date du 6 novembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y], la somme de 149,30 euros correspondant aux frais du commandement de payer du 3 octobre 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés (étant observé qu’un seul contrat de syndic étant produit, concernant la période du 19 juin 2023 au 30 juin 2024), soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] seront condamnés à payer la somme de 149,30 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux, distinct de celui causé par le retard de paiement.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de leur part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard tant des besoins du syndicat des copropriétaires, qui s’y oppose, que des délais de paiement dont les copropriétaires ont, de fait, bénéficié – alors qu’aucun paiement ne fût-ce que partiel n’a eu lieu -, la demande reconventionnelle de Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesure d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, sont versés aux débats, concernant l’état du bien litigieux :

une lettre de mise en demeure concernant la toiture de l’ensemble immobilier, datée du 11 octobre 2023, dont l’envoi n’est pas prouvé ;

plusieurs photographies qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ;

une facture établie par l’entreprise JST, en date du 26 octobre 2023, concernant le changement de tuiles défectueuses (non acquittée) ;

un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la Mairie, à l’attention du syndic et daté du 5 septembre 2024, concernant la nécessité de remédier aux causes d’infiltrations d’eau pluviale à travers la toiture de l’immeuble;

une attestation de l’entreprise Julien Sud Toiture, non signée, datée du 29 octobre 2023, indiquant que la couverture en tuiles montre des signes de faiblesse et que les tuiles sont poreuses ;

Au regard de ces seuls éléments, Madame [C] [J] divorcée [Y] ne justifie pas de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et sera déboutée de sa demande d’expertise.

En effet, il ne ressort avec certitude d’aucune pièce que les désordres invoqués perdurent.

Dit autrement, tant l’imputabilité des dégâts évoqués que l’existence certaine des problèmes évoqués ne sont pas établies, et le bien-fondé comme la légitimité de cette demande au vu des troubles invoqués n’est pas évident.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 4 377,11 euros, au titre des charges dues à la date du 6 novembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 149,30 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [C] [J] divorcée [Y] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] et Madame [C] [J] divorcée [Y] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,