TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06498

N° Portalis 352J-W-B7I-C44ZQ

N° MINUTE : 4

Assignation du :

16 Mai 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [G] [H][2]

[2]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Médiateur : [I] [J]

[Adresse 4]

[Localité 10]

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDE-MARAICHERS

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R110

DEFENDERESSE

S.C.I MARGE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 11 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique en date du 1er juillet 2013, la S.C.I MARGE (le bailleur) a donné à bail à la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDÉ-MARAÎCHERS (la CCM ou la locataire), divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] [Adresse 9], pour une durée de 9 années, entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er juillet 2013 pour expirer le 30 juin 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 juin 2023, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 moyennant un nouveau loyer annuel en principal de 81.000 euros hors-taxes et hors charges.

Par lettre en date du 30 juin 2023, le conseil de la société S.C.I MARGE a répondu qu’elle acceptait le principe du renouvellement mais qu’elle n’était pas d’accord sur le montant du loyer sollicité, l’informant solliciter une évaluation de la valeur locative par expert.

Par mémoire notifié le 21 mars 2024, la CCM a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 81.000 € HT/HC par an, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Aucun accord sur le montant du loyer du bail renouvelé n’étant intervenu, par exploit en date du 16 mai 2024, la CCM a fait assigner la S.C.I MARGE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le montant du loyer à la somme de 81.000 euros à compter du 1er juillet 2023, sur le fondement des dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce.

Aux termes de son mémoire n° 3, la CCM demande au juge des loyers commerciaux de :

— écarter l’application de l’article R.145-11 du Code de commerce et juger que le loyer dû à compter du 1er juillet 2023 doit être fixé à la valeur locative des lieux, conformément aux dispositions des articles L.145-33 et 34 du Code de commerce,

— fixer le loyer dû au titre du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 par la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDÉ-MARAÎCHERS à la S.C.I MARGE à la somme de 81.000,00 € HT/HC par an, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014,

— condamner la S.C.I MARGE au paiement des intérêts de droit depuis le 1er juillet 2023 sur les compléments de loyers payés, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— juger que les intérêts échus sur les compléments de loyers payés depuis le 1er juillet 2023, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— fixer le montant du dépôt de garantie dû à la somme de 20.250,00 €, correspondant à un trimestre de loyer HT,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel dû par la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDÉ-MARAÎCHERS à la S.C.I MARGE à la somme de 81.000,00 € HT/HC par an,

— fixer le montant du dépôt de garantie provisionnel dû à la somme de 20.250,00 €, correspondant à un trimestre de loyer HT,

— débouter la S.C.I MARGE de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions,

— condamner la S.C.I MARGE à payer à la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDÉ-MARAÎCHERS la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

— rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la S.C.I MARGE aux entiers dépens de l’instance.

Selon son mémoire n°3, la S.C.I MARGE demande de :

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 aux clauses et conditions du bail expiré à la somme annuelle de CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE QUARANTE EUROS (194.040 €), hors taxes et hors charges et par an.

— CONDAMNER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDE-MARAICHERS au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à partir de la notification du présent mémoire et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

— ORDONNER que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— ORDONNER le réajustement du dépôt de garantie.

— DEBOUTER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDE-MARAICHERS de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDE-MARAICHERS au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDE-MARAICHERS aux entiers dépens.

Subsidiairement,

— DESIGNER en application de l’article R.145-30 du code de commerce, tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative selon les critères du Code de commerce en application des articles L.145-36 et R.145-11 du Code de commerce à compter du 1er juillet 2023, aux frais avancés de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDE-MARAICHERS.

— FIXER le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE QUARANTE EUROS (194.040 €) hors charges, hors taxes et par an.

— RESERVER les dépens dans ce cas.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Les parties conviennent de la nécessité de désigner un expert judiciaire mais sont en désaccord sur la nature des locaux.

La CCM demande que le montant du loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative des lieux résultant des articles L.145-33 et 34 du code de commerce, ce que le bailleur conteste, en faisant valoir que la fixation du loyer relève des dispositions de l’article L.145-36 du code de commerce au motif que le bail porte sur des locaux d’une agence bancaire à usage exclusif de bureaux.

Pour s’y opposer, la locataire soutient en substance, au vu des dispositions du contrat et notamment de la clause de destination des lieux loués, que le bail autorise dans les locaux l’exploitation d’une activité de vente de marchandises qui exclut la qualification d’usage exclusif de bureaux et partant le régime prévu par l’article L.145-36 et R.145-11 du code de commerce.

Sur la nature des locaux

Aux termes de l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation, et des locaux à usage exclusif de bureaux, sont fixés par décret en Conseil d Etat.

L’article R.145-11 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Pour déterminer si un local est à usage exclusif de bureau, ce sont les termes du bail qui doivent être pris en considération et notamment la clause de destination.

En cas de silence, d’ambiguïté ou d’imprécision de la clause de destination, la commune intention des parties doit être recherchée.

Et, il est constant que, dans l’exercice de ce pouvoir souverain de recherche et détermination de la commune intention des parties, l’aménagement des lieux et l’utilisation effective des locaux par le locataire, peuvent être tenus pour déterminants.

L’activité de banque et assurance est considérée de manière constante comme une activité à usage exclusif de bureaux, nonobstant la réception d’une clientèle, dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

En l’espèce, selon les dispositions « destination des lieux loués » du bail, les parties sont convenues que les locaux devront être consacrés par le « Preneur » à l’exploitation de son activité de « BANQUE – ASSURANCES » à titre principal et « TOUTES ACTIVITES DE SERVICES S’Y RAPPORTANT AU [Localité 17] DU CODE MONETAIRE ET FINANCIER, AINSI QUE TOUTES ACTIVITES DE DISTRIBUTION DE TELEPHONIE, – TELESUREILLANCE – MATERIEL – PROCESS INFORMATIQUES – ACTIVITE D’INTERMEDIAIRE IMMOBILIER OU TOUTES ACTIVITES ANNEXES OU CONNEXES TELLES QUE CONFORME A SON OBJET SOCIAL » à titre secondaire, à l’exclusion de tout autre même temporairement.

« Le preneur ne pourra, sous acun prétexte, modifier, même momentanément la destination sus-indiquée, nichanger la nature de l’activité exercée dans les locaux, sans respecter la procédure prévue aux articles L.145-47 et suivants du code de commerce,ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus pr l’article L.145-48 du même code. »

La CCM, soutient que dans la mesure où les locaux peuvent être consacrés à « toutes activités annexes ou connexes telles que conformes à son objet social, le bail n’interdit pas l’exploitation d’une activité de vente de marchandises ce qui écarte la qualification » usage exclusif de bureaux".

Elle ajoute qu’indépendamment de son caractère secondaire, la clause autorise clairement la vente de téléphones, de matériels de télésurveillance, de matériels informatiques qui est en plus, une activité réellement exercée ; que le mot « marchandises » expressément utilisé dans les articles « garnissement » ( p.8) « jouissance des lieux » ( p.9) « impôts divers , charges 1° », « assurances » p.11 et « non responsabilité du bailleur » (p.14) confirme dans l’intention des parties, que le bail permet l’exercice d’une activité commerciale supposant la manipulation de marchandises ou une intervention manuelle.

Toutefois il ressort clairement de la clause de destination des lieux loués, prévue par les parties, que le bail comporte une destination d’agence bancaire à titre principal et une activité de distribution de téléphonie, télésurveillance, matériel, process informatiques à titre accessoire, pour les besoins de son activité bancaire.

Cette disposition vise sans ambiguité des offres d’abonnements téléphonique ou de télésurveillance que les banques proposent désormais à leurs clients dans le cadre de leurs services financiers, qui demeurent des activités de nature intellectuelle et administrative, qu’aucune autre disposition du bail ne remet en cause.

La présence du terme « marchandises » dans les clauses du bail relatives aux charges et conditions ordinaires, ne crée aucune confusion sur l’usage des lieux, qui sont destinés à l’activité administrative d’une agence bancaire, confirmée par l’agencement des locaux.

Il résulte de ce qui précède que les locaux objets du bail, sont à usage exclusif de bureaux, et se trouvent donc soumis aux dispositions de l’ article R.145-11 du code de commerce.

Sur la fixation du loyer

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, et selon l’ accord des parties il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la CCM, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la CCM pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.C.I MARGE et la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDÉ-MARAÎCHERS ( la CCM), portant sur des locaux situés à [Adresse 15] [Adresse 8], à compter du 1er juillet 2023,

Dit que les locaux objets du bail sont à usage exclusif de bureaux, et se trouvent donc soumis aux dispositions de l’ article R.145-11 du code de commerce,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [G] [H]

[Adresse 7]

01.47.42.09.40 – [Courriel 18]

avec mission de :

— convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires explications,

— procéder à l’examen des faits qu’elle allèguent les parties,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023, au regard des dispositions des articles L145-36 et R 145-11 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ces constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mai 2026 ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 14] 12/20 SAINT MANDÉ-MARAÎCHERS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 13], Paris 17ème) au plus tard le 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 24 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [I] [J]

[Adresse 5]

01.83.75.05.40 – 06.84.51.83.64

[Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 14], le 08 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT