DOSSIER N° RG 25/00975 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NEPZ

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

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DEMANDEUR :

M. [Z] [Y]

423 rie du Hamelet

76150 LA VAUPALIERE

contradictoire

DEFENDERESSE :

Mme [C] [H]

60 rue de Fontenelle

76000 ROUEN

Représentant : M^e Corinne GAUTHIER, avocat au barreau D’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er avril 2023, Monsieur [Z] [Y] a donné à bail à Madame [C] [H] un appartement situé 45 rue de Lessard – 1er étage face à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 470 euros, outre une avance sur charges de 50 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 470 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er avril 2023.

Madame [C] [H] a délivré congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 29 novembre 2024 et un état des lieux de sortie a été établi le 7 mars 2025.

Une conciliation a été menée le 27 mars 2025 devant le conciliateur de justice, en vain, en raison de l’absence d’une des parties.

Par déclaration au greffe enregistrée le 4 juin 2025, Monsieur [Z] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

— condamne Madame [C] [H] à lui payer la somme de 685,93 euros au titre des réparations locatives ;

— condamne Madame [C] [H] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [Y] fait valoir que Madame [C] [H] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre, au niveau de la porte d’entrée et du parquet dus à l’urine du chien (1.042,60 euros) ainsi que le nettoyage de la cuvette des WC, les joints de douche sales et non nettoyés, le changement de filtre à charbon de la hotte de la cuisine et l’entretien du cumulus (113,33 euros). Il précise que le montant du dépôt de garantie a été déduit de la somme réclamée.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 12 janvier 2026. A cette date, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 mars 2026 pour être plaidée, à la demande du conseil de Madame [C] [H].

A l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [Z] [Y], comparant en personne, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Il précise que Madame [C] [H] a signé l’état des lieux de sortie avec les dégradations constatées sur le parquet et sur la porte d’entrée. Il indique qu’il a bien envoyé une liste des dégradations suite au pré-état des lieux de sortie du 4 mars 2025 mais qu’à ce moment là, il n’avait pas constaté que la porte d’entrée était abîmée. Il souligne que le pré-état des lieux n’est pas l’état des lieux de sortie mais aide les locataires à anticiper l’état des lieux de sortie.

Il conteste avoir rajouté les dégradations sur l’état des lieux de sortie mais reconnaît avoir attendu le devis de la porte en date du 11 mars 2025 pour rajouter le prix du devis qu’il a envoyé ensuite à sa locataire le 19 mars 2025.

Il explique que la garantie VISALE ne lui a remboursé que la somme de 1.015,30 euros au titre de la facture du parquet mais n’a pas indemnisé la porte d’entrée.

Il conteste devoir restituer le montant du dépôt de garantie, compte tenu des dégradations locatives.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience du 30 mars 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [C] [H], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de :

— débouter Monsieur [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [Z] [Y] à restituer à Madame [C] [H] la somme de 308,17 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [C] [H] la somme de 47 euros (10% du montant du loyer) par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie et ce jusqu’au parfait paiement ;

— condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [C] [H] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [C] [H] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens.

Madame [C] [H] expose que le 7 mars 2025, Monsieur [Y] lui a présenté un état des lieux de sortie qui reprenait les observations énoncées dans un mail du 4 mars 2025 mais qu’il a rajouté postérieurement à sa signature les prétendues dégradations dont elle serait responsable sur la porte d’entrée, en rajoutant un prix alors même que le devis a été effectué le 11 mars 2025. Elle fournit le témoignage d’une amie, Madame [P] [V] reconnaissant que la mention relative à la porte gondolée a été portée sur l’état des lieux de sortie après la signature de Madame [H].

Elle fait valoir aussi que Monsieur [Z] [Y] a déjà reçu une indemnité de la société VISALE à hauteur de 1.015,53 euros, sans qu’il soit possible de déterminer à quoi cela correspond.

Elle reconnaît toutefois devoir la somme de 161,83 euros, correspondant au détartrage de la cuvette des WC, des joints de la douche, le changement du filtre à charbon, la quote-part d’entretien du cumuls et la brûlure du lino de l’entrée.

Elle sollicite également l’indemnisation de son préjudice moral en raison de la mauvaise foi de son bailleur et des manœuvres réalisées par ce dernier sur l’état des lieux de sortie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, Monsieur [Z] [Y] verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 1er avril 2023, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi le 7 mars 2025.

S’agissant de la mise en jeu de la garantie VISALE pour un montant de 1.015,53 euros, Monsieur [Z] [Y] a pu expliquer que cela correspondait au montant des réparations du parquet et force est de constater d’ailleurs, que Monsieur [Z] [Y] ne réclame pas cette somme à sa locataire.

Il est constant entre les parties qu’un pré-état des lieux de sortie s’est tenu le 4 mars 2025 aux termes duquel Monsieur [Z] [Y] a envoyé un mail à Madame [C] [H] lui listant les dégradations, nettoyages et entretiens à faire suite à sa visite.

Il lui était notamment demandé de faire le nettoyage complet du logement à défaut de quoi, il lui serait facturé la somme de 158,44 euros. Il était également mis en avant une dégradation des lattes de parquet dans l’entrée.

Toutefois, le pré-état des lieux de sortie est un constat indicatif, réalisé afin d’anticiper les réparations ou remises en état nécessaires avant la restitution définitive du logement. Ce document n’est pas encadré par la loi et n’a pas être signé par les parties. Il n’a donc aucune valeur juridique et ne peut être opposé en cas de litige.

Par conséquent, le fait qu’il n’apparaisse pas les dégradations sur la porte d’entrée ne peut signifier que Monsieur [Z] [Y] les ait finalement rajoutés postérieurement sur l’état des lieux de sortie ou qu’entre le 4 mars et le 7 mars, de telles dégradations auraient été commises par quelqu’un d’extérieur à la locataire. Il y a lieu toutefois de noter qu’il était demandé le nettoyage de la porte d’entée intérieure et extérieure, nettoyage qui n’a pas été effectué lors de l’état des lieux de sortie puisque la mention n’a pas été barrée. Cet élément n’est d’ailleurs pas contesté par Madame [H]. Elle conteste cependant la mention ajoutée à côté de la nécessité de nettoyer la porte d’entrée intérieure et extérieure précisant que « la porte gondolée en cas cause urine de chien demande devis EURL à vérifier par propriétaire » et apporte le témoignage de Madame [P] [V] qui confirme que cette mention ne figurait pas sur l’état des lieux de sortie signé par Madame [H].

Or le fait que Monsieur [Y] ait reconnu avoir rajouté le prix du devis de la porte et du parquet, postérieurement à la signature de Madame [H], laisse un doute sur les autres mentions qui auraient pu être rajoutées par ce dernier.

De plus, les photographies produites non datées et circonstanciées ne permettent pas de savoir si cela concerne bien la porte d’entrée litigieuse.

Toutefois, il apparait que le nettoyage de la porte d’entrée, à l’issue de l’état des lieux de sortie, sans qu’il soit possible de déterminer son ampleur, était tout de même reconnu par la locataire. A défaut qu’il soit justifié que la porte d’entrée gondolait et que l’intégralité de la porte devait être remplacée, la somme forfairaire de 150 euros uniquement sera mise à la charge de la locataire.

S’agissant des autres demandes, Madame [C] [H] reconnaît que le détartrage de la cuvette des WC, des joints de la douche, le changement du filtre à charbon, la quote-part d’entretien du cumuls et la brûlure du lino de l’entrée sont à sa charge pour la somme de 161,83 euros.

Madame [C] [H] est donc redevable, aux termes de son contrat de location, de la somme de 311,83 euros.

Toutefois, le montant du dépôt de garantie étant de 470 euros, Madame [C] [H] n’est plus redevable d’aucune somme à Monsieur [Z] [Y].

Monsieur [Z] [Y] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers […].

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées».

La loi prévoit une compensation légale entre la créance de dépôt de garantie du bailleur et la créance locative du preneur et il convient d’apprécier si le locataire est toujours redevable de sommes pour son bailleur.

L’article précise en son alinéa 7 « qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail. Il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d’apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

En l’espèce, à l’issue des débats, Madame [C] [H] est redevable de la somme de 311,83 euros.

Cette somme sera déduite du montant du dépôt de garantie et par conséquent, Monsieur [Z] [Y] doit rembourser la somme de 158,17 euros à Madame [C] [H].

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [C] [H] la somme de 158,17 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

En outre, cette somme sera majorée, à titre de pénalité, d’une somme de 10% du montant du loyer mensuel (soit 47) par mois commencé en retard, et ce, à compter de la signification du présent jugement jusqu’à la restitution du reliquat du dépôt de garantie.

Si en effet, la loi prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, dès lors qu’un débat existe sur les sommes dues par le locataire, il n’apparait pas justifié de faire débuter la pénalité légale dès l’expiration de ce délai.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Z] [Y]

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Compte tenu du fait que Monsieur [Z] [Y] est débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [C] [H]

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [C] [H] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans la restitution de son dépôt de garantie, déjà indemnisé, de surcroît, par l’octroi de la pénalité légale.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [Z] [Y], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens.

Compte tenu de la situation personnelle de Monsieur [Z] [Y], il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [H] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Monsieur [Z] [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [C] [H] la somme de 158,17 euros au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [C] [H] la somme de 47 euros par mois de retard commencé à compter de la signification de la présente décision jusqu’à la restitution du reliquat du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [C] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [C] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT