DOSSIER N° RG 25/01444 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NINF

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS

185 rue du Pré de la Roquette

BP 20

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

Représentant : M^me LECLERC (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [V] [I]

22 rue Edmond Rostand

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 mai 2022, prenant effet au 13 juin 2022, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [V] [I] un appartement situé Parc Eugénie Cotton – Tour Minerve – Appt 73 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 249,59 euros et une provision pour charges de 119,63 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 249,59 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 13 juin 2022.

Monsieur [V] [I] a restitué les clés du logement le 31 mai 2024 et un commissaire de justice a procédé à la reprise des lieux le 5 juin 2024 ainsi qu’à un constat d’état des lieux de sortie le 24 juin 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2024, la SA LE FOYER STEPHANAIS a mis en demeure Monsieur [V] [I] de payer la somme de 3 257,64 euros au titre des loyers et des réparations locatives.

Une tentative de conciliation a été menée par la bailleresse, en vain, le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— condamner Monsieur [V] [I] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1 638,06 euros, au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date de la mise en demeure ;

— la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA LE FOYER STEPHANAIS fait valoir que Monsieur [V] [I] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

A l’audience du 9 mars 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [V] [I], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 13 juin 2022, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 24 juin 2024.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que le locataire n’a pas restitué l’intégralité des clés et badges qui lui avaient été remis à l’entrée dans le logement. Ainsi, la somme de 60,20 euros facturée pour le remplacement d’une clé du logement et d’une clé de boîte aux lettres ainsi que d’un badge URMET manquants est accordée à la bailleresse.

Il est relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que la porte palière ainsi que les peintures des portes de communication de la chambre, de la salle de bain et du séjour présentent des traces et des tâches, alors même que ces éléments étaient indiqués comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée. La bailleresse produit une facture de la société ABBEI en date du 31 août 2024 qui est intervenue, notamment, pour la réfection des peintures de l’appartement. Les réparations locatives réclamées à ce titre sont donc justifiées, soit la somme de 413,81 euros.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie que deux prises de courant sont cassées, l’une dans la chambre et l’autre dans le séjour, alors qu’elles ont été données en bon état. La somme facturée à hauteur de 50,14 euros au titre de leur remplacement est donc justifiée.

Il est également relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que de nombreux trous sont présents sur l’un des murs du salon, à côté du radiateur ainsi que quelques traces dont une trace noire. Si le papier peint du séjour était indiqué comme en bon état sur l’état des lieux d’entrée, il paraît toutefois excessif de mettre à la charge du locataire 50% du prix de la réfection du papier peint de la pièce entière, comme le réclame la bailleresse, alors même qu’un seul mur est abîmé et que les autres murs ont été restitués en état usage. La bailleresse produit une facture de la société ABBEI pour justifier de cette dépense. Il convient d’indemniser la bailleresse à hauteur de 126,98 euros correspondant à 25% du coût de la réfection du papier peint du séjour.

Le remplacement de la béquille de la porte palière, qui a été restituée sale et tâchée selon le constat d’état des lieux de sortie, ne nécessitant donc pas un remplacement mais un simple nettoyage, ainsi que le remplacement du flexible de la salle de bain, lequel était déjà cassé à l’entrée dans les lieux, ne peuvent être mis à la charge du locataire. La bailleresse sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

Il n’apparaît toutefois pas suffisamment d’éléments pour chiffrer le préjudice de la SA LE FOYER STEPHANAIS en l’absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant le nettoyage des WC, le nettoyage du balcon ou encore l’enlèvement et la mise en décharge du mobilier laissé par le locataire, le chiffrage effectué par la bailleresse elle-même n’étant pas suffisant.

Par conséquent, le montant des réparations locatives dues par Monsieur [V] [I] à la SA LE FOYER STEPHANAIS s’élève à la somme de 651,13 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 249,59 euros.

Monsieur [V] [I] sera donc condamné à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 401,54 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 249,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

La SA LE FOYER STEPHANAIS sollicite la condamnation de Monsieur [V] [I] à lui payer la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, pour ce qui concerne l’état dans lequel Monsieur [V] [I] a rendu le logement, le préjudice de la bailleresse sera indemnisé par la condamnation à rembourser les sommes avancées. Elle ne justifie pas d’un préjudice distinct comme la durée pendant laquelle elle a été empêchée de relouer le bien.

La SA LE FOYER STEPHANAIS est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [V] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [I] sera condamné à verser à la SA LE FOYER STEPHANAIS une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 401,54 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 249,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE