Min N° 24/00677

N° RG 23/05768 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLYX

Mme [H] [Z]

C/

Société HABITAT 77

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 septembre 2024

DEMANDERESSE :

Madame [H] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Djourhem SEMARA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffiers : Madame DE PINHO Maria, lors de l’audience de plaidoirie, et M^me Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024.

DÉBATS :

Audience publique du : 03 juillet 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Djourhem SEMARA

Copie délivrée

le :

à : M^e Sophie MATEOS-PARDOS

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 6 juin 2017 avec prise d’effet le 7 juin 2017, l’Office Public de l’Habitat de Seine et Marne devenu par changement de dénomination suite à arrêté préfectoral n°2019/DDT/SHRU/51 la société HABITAT 77, a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [Z] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 498,41 euros hors charges.

Madame [H] [Z] indique avoir subi une fuite d’eau ayant entraîné une surconsommation de fluide avec réception de deux factures d’un montant de 2.289,75 euros en date du 13 septembre 2021 avec un solde à régler de 1.959,75 euros après déduction des mensualités déjà prélevées ; et d’un montant de 7.197,37 euros en date du 15 mars 2022 avec un solde à régler de 6.877,37 euros après déduction des mensualités déjà prélevées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2021, délivrée le 20 septembre 2021, Madame [H] [Z] a alerté la société OPH 77 sur la surconsommation d’eau suite à réception de la facture du 13 septembre 2021, indiquant que le technicien de la SAUR avait constaté un problème du à l’absence d’entretien annuel de la chaudière et prévenant que la prochaine facturation serait de plus de 7.000 euros alors que son prélèvement habituel était d’un montant de 80 euros par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 septembre 2021, délivrée le 29 septembre 2021, Madame [H] [Z] a mis en demeure la société HABITAT 77 de réaliser les travaux de réparation de la chaudière du problème affectant le groupe de sécurité avec une augmentation de sa consommation d’eau dans des proportions déraisonnables, rappelant que l’entretien annuel n’avait pas été effectué depuis deux ans et sollicitant le plafonnement de sa dernière consommation d’eau ainsi des suivantes.

Le 26 octobre 2021, la société SAUR a mis en demeure la locataire de régler la facture d’eau d’un montant restant à payer de 1.973,25 euros en appliquant des pénalités de retard à hauteur de 13,50 euros.

Le 14 février 2022, la bailleresse a procédé au remplacement de la chaudière litigieuse.

Madame [H] [Z] justifie avoir pris contact avec un conciliateur de justice qui a adressé à sa bailleresse deux courriers en date des 10 novembre 2021 et 20 avril 2022 afin permettre de trouver une solution amiable au litige.

Le 8 juillet 2022, la société SAUR par l’intermédiaire de la société de recouvrement SOGEDI a mis en demeure la locataire de régler le solde des factures d’eau d’un montant de 8.850 euros, avec relance par le cabinet d’huissier en date du 6 septembre 2022 informant la locataire qu’à défaut de règlement une requête en injonction de payer va être déposée au tribunal compétent.

Par courrier recommandé du 22 novembre 2022, avec accusé de réception délivré le 25 novembre 2022, le conseil de Madame [H] [Z] a sollicité de la bailleresse la prise en charge des deux factures d’eau litigieuses pour un montant total de 8.850,78 euros.

Le 14 décembre 2022, la société HABITAT 77 a répondu que la demande de remboursement sera réexaminée par leur service sans qu’aucune réponse à cette demande ne soit produite aux débats.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Madame [H] [Z] a fait assigner la société HABITAT 77 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de la voir condamner à lui verser :

— la somme de 8.850,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2024 avec renvoi aux audiences du 15 mai 2024 et du 3 juillet 2024 à la demande des conseils des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2024.

A l’audience, Madame [H] [Z], représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et dépose des écritures.

La société HABITAT 77, représentée par son conseil, dépose également des écritures auxquelles elle se reporte.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit, par ailleurs, que le locataire est obligé de payer son loyer et de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

En l’espèce, la société HABITAT 77 considère que la locataire avait connaissance de la fuite d’eau sur sa chaudière et qu’elle a avisé la bailleresse tardivement des désordres subis, cette dernière n’ayant alerté la société HABITAT 77 qu’au 16 septembre 2021 alors qu’un relevé de compteur avait été effectué le 18 mars 2021. Elle produit un échange de courriel en date des 16 et 17 mai 2022 avec la société PROXIRESERVE en charge de l’entretien de la chaudière dans l’immeuble selon laquelle la réponse indique que la fuite d’eau était nécessairement visible si cette dernière a nécessité la fermeture de la vanne d’arrivée d’eau. Elle indique être intervenue pour résoudre le désordre en mandatant un plombier ayant mis fin aux dysfonctionnements comme démontré par la facture en date du 27 septembre 2022 correspondant à une consommation normale d’eau sur la période d’octobre 2021 à juin 2022.

Par ailleurs, elle fait valoir que le service d’eau doit obligatoirement informer ses abonnés lorsqu’il constate une anomalie à partir du moment où la consommation du locataire dépasse de deux fois le volume moyen qu’il a constaté depuis trois ans, ce que la société SAUR aurait dû faire en l’espèce.

En l’espèce, le tribunal constate que Madame [H] [Z] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à la bailleresse le 16 septembre 2021, soit trois jours après la réception de la facture litigieuse, cette dernière comportant un montant très important en comparaison avec sa consommation habituelle de 62 m3 avec règlement des factures par prélèvements mensuel de 80 euros.

Il résulte des éléments versés aux débats que découverte de la fuite était impossible avant la réception de la facture, l’eau étant évacuée dans les égouts. Il n’est en effet pas démontré que la fermeture de la vanne effectuée par la société d’entretien n’ait été visible d’un public non professionnel des appareils de chauffage. De plus, si Madame [H] [Z] a coupé l’arrivée d’eau après avoir reçu la facture, cela ne démontre pas sa connaissance de la fuite mais plutôt une volonté d’interrompre cette surconsommation d’eau lui étant facturé, les factures antérieures démontrant en outre une consommation d’eau normale en amont des factures litigieuses.

Madame [H] [Z] réclame le remboursement de la surconsommation subie de fluide d’eau sur la base d’une facture en date du 13 septembre 2021 d’un montant de 2.289,75 euros avec un solde à régler de 1.959,75 euros après déduction des mensualités déjà prélevées correspondant à une consommation de 469 m3 sur la période d’octobre 2020 à mars 2021 ; et d’une facture en date du 15 mars 2022 d’un montant de 7.197,37 euros avec un solde à régler de 6.877,37 euros après déduction des mensualités déjà prélevées couvrant la période d’avril 2021 à septembre 2021.

Le tribunal observe que la résolution du problème a donné lieu à un changement de chaudière vétuste par la bailleresse en date du 14 février 2022 après une première intervention du plombier le 4 octobre 2021, soit postérieurement à la période de surconsommation facturée dont le remboursement est sollicité par la débitrice. Il n’est pas démontré que cette dernière ait communiqué les relevés de compteurs au fournisseur mais il s’avère que cette dernière a constaté et signalé à sa bailleresse une consommation inhabituelle dès la réception de la première facture du 13 septembre 2021.

Conformément à l’article L 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, une remise peut être appliquée lorsqu’une consommation d’eau excède le double de la consommation habituelle du locataire, à condition que la fuite concerne une habitation et qu’elle ne doit pas être située sur des appareils ménagers, des équipements sanitaires ou de chauffage. Dès lors que la fuite est identifiée, le locataire dispose d’un mois pour transmettre une attestation d’une entreprise de plomberie.

En l’espèce, la société bailleresse ne peut pas reprocher à la société SAUR, qu’elle n’a d’ailleurs pas mis dans la cause, son absence de prise en charge, la fuite étant due à la nécessité de changement d’un groupe de sécurité défectueux de la chaudière d’une habitation, soit une fuite située sur un équipement sanitaire ou de chauffage dont la bailleresse avait en outre la charge de l’entretien au titre de la facturation des charges sans que cela doive être mis en œuvre par la locataire dudit logement.

Enfin, il ressort du détail de facture d’eau produit aux débats que la partie « organismes publics » de la facturation comprend une redevance payée par tous les abonnés.

Il résulte de l’étude des facturations antérieures de la locataire que le montant de cette taxe était de 37,48 euros sur la facturation du 18 mars 2021 alors que les montants de cette contribution publics sont bien plus importants sur les facturations litigieuses.

Il y a donc lieu de déduire de la somme en remboursement due la consommation d’eau personnel habituel de la locataire avec comme valeur de référence la dernière facturation du 18 mars 2021 d’un montant de 329,70 euros, soit pour sa consommation annuelle habituelle de deux factures un montant total de 659,40 euros incluant déjà les contributions publics.

En conséquence, la société HABITAT 77 sera condamnée à verser a somme de 8.191,38 euros à Madame [H] [Z] concernant la surconsommation d’eau au titre des deux factures produites, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il est possible de solliciter en justice le paiement de dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation. En plus d’un préjudice, il convient de faire la preuve d’un abus fautif caractérisé par une mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la durée de réaction de la société bailleresse pour mettre fin à ladite fuite lui ayant été signalée avec un changement de chaudière intervenue seulement six mois après le signalement du désordre et son absence de réponse pour tenter de trouver une situation au litige à l’amiable ont nécessairement engendrés un préjudice subi par Madame [H] [Z] qui a du faire de nombreuses démarches afin de faire valoir ses droits malgré une surconsommation démesurée ayant continuée d’être facturée à la locataire, ces éléments caractérisant la mauvaise foi de la société bailleresse dans le traitement de ce litige.

En conséquence, la société HABITAT 77 sera condamnée à régler à Madame [H] [Z] la somme de 300 euros de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.

Sur la demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

Sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Le juge peut ainsi condamner la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

En l’espèce, Madame [H] [Z] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et son conseil sollicite le versement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En conséquence, la société HABITAT 77 sera condamnée à verser à Maître Djourhem SEMARA, conseil de la locataire, la somme de 800 euros au titre de sa demande relative à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société HABITAT 77, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la société HABITAT 77 à verser la somme de 8.191,38 euros à Madame [H] [Z] concernant la surconsommation d’eau au titre des deux factures produites, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la société HABITAT 77 à verser à Maître Djourhem SEMARA, conseil de la locataire, la somme de 800 euros au titre de sa demande relative à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la société HABITAT 77 à verser la somme de 300 euros à Madame [H] [Z] au titre de sa demande relative à la résistance abusive ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la société HABITAT 77 aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière La Juge