TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00349

N° RG 25/00702 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZZQ

Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH,

Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Madame [R] [M], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [S] [C],

Demeurant [Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juin 2023, avec effet au 29 juin 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [S] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 252,39 euros par mois, outre une provision pour charges de 60,66 euros.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [S] [C] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 octobre 2024 de régler la somme en principal de 1243,48 euros.

Monsieur [S] [C] n’a pas régularisé sa situation d’impayés auprès de son bailleur.

Un commandement de payer la somme de 1414,28 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [S] [C] le 25 novembre 2024 par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à l’étude).

Par acte du 11 mars 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [C] (acte remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 26 janvier 2025, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [C] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [S] [C] au paiement de la somme de 2015,29 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 21 février 2025,

— Condamner Monsieur [S] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexées selon les mêmes modalités, à compter du 26 janvier 2025, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Monsieur [S] [C] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] [C] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a indiqué que la somme due à ce jour est de 2199,54 euros, mois d’avril 2025 inclus. Le bailleur a précisé que compte tenu de l’APL perçu par Monsieur [S] [C] de 230,78 euros, il lui restait pour un loyer de 336,29 euros un résiduel à charge de 60,15 euros. Le bailleur social a également précisé que Monsieur [S] [C] a repris le paiement de son loyer courant depuis avril 2025. Il indique ne pas être opposé au délai de paiement mais considère que l’échéance devrait être fixée avant le 10 de chaque mois.

En défense, Monsieur [S] [C] est comparant. Il expose que début juin, il souhaite régler les loyers pour mai et juin. Il indique percevoir le RSA, mais avoir redéposer une demande pour obtenir l’AAH après un premier refus de l’administration. Il doit également être en attente de sa reconnaissance en RQTH et d’un FSL maintien. Il explique pouvoir apurer sa dette avec un plan de 50 euros par mois. Il dit que s’il bénéficie de l’AAH, compte tenu de la rétroactivité à appliquer, il percevra une somme d’argent lui permettant d’apurer sa dette de loyer. Il termine en indiquant que le plan prévoit le paiement des 50 euros avant le 5 du mois.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été porté connaissance à l’audience aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le 1er août 2024 de la situation d’impayés de Monsieur [S] [C], soit avant la délivrance du commandement de payer du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 25 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Monsieur [S] [C], présente à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 26 janvier 2025.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“a) De payer le loyer et les charges […]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 2199,54 euros (échéance d’avril 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience.

Monsieur [S] [C] ne conteste pas devoir cette somme.

Monsieur [S] [C] sera donc condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2199,54 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Monsieur [S] [C] propose un plan d’apurement de 50 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement.

Compte tenu des démarches effectuées par Monsieur [S] [C] et de l’accord du bailleur, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [S] [C] pourra s’acquitter de la somme de 2199,54 euros par le versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50 euros=1 750,00 euros), et le solde restant (449,54 euros) à la 36ème et dernière échéance.

5-Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [S] [C] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur l’indemnité d’occupation:

Monsieur [S] [C], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 336,29 euros par mois à compter de mai 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

7-Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Compte tenu de la solution du litige et de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [S] [C], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 26 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2199,54 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 mai 2025, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement ;

ACCORDE à Monsieur [S] [C] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [S] [C] pourra s’acquitter de la somme de 2199,54euros par versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50= 1 750euros), et le solde (449,54 euros ) à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [S] [C] devra libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 11], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut il sera expulsé des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE, en ce cas, Monsieur [S] [C] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 336,29 euros par mois, à compter du mois de mai 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date et celui de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS à [S] [C]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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