TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00446

N° RG 25/00826 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2JR

Le 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 22 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES,

ET :

Monsieur [U] [P],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté,

Madame [L] [R],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparante, non représentée,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, ayant pris effet à la même date, Monsieur [O] [N] a donné en location à Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10] moyennant un loyer d’un montant de 750€ par mois.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 1er juin 2022.

Par courrier en date du 31 juillet 2024, Monsieur [U] [P] a remis en main propre à l’agence immobilière gestionnaire du bien immobilier son congé.

Ne s’acquittant plus de l’intégralité des loyers, un commandement de payer la somme de 2632,34€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] le 14 juin 2024.

Suivant acte en date du 6 mars 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3782,87€ avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2024 sur la somme de 2632,34€, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a réactualisé sa créance à la somme de 4623,24€ en principal (échéance de juillet 2025 incluse). La caution indique que Monsieur [U] [P] n’habite plus dans le logement mais qu’il reste redevable des impayés de loyers. Par contre, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne sollicite plus l’expulsion de Monsieur [U] [P] puisqu’il n’habite plus la maison, objet du contrat de bail.

Madame [L] [R], bien que régulièrement assignée à comparaitre, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’assignation n’ayant pu être remise à Monsieur [U] [P], un PV 659 a été établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond malgré le défaut de comparution de la défenderesse. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 juin 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (le 6 mars 2025) comme l’exige les dispositions de l’article 24 Il de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989 « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».

Le bail conclu le 1er juin 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément que bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire « à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, après un commandement de payer infructueux ».

Au terme d’un contrat de cautionnement en date du 1er juin 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dues par le locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (cf article 8-2).

Il n’est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur, Monsieur [O] [N], au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 4623,24 € correspondant aux échéances impayées pour des mois entre septembre 2023 et juillet 2025; que suivant la dernière quittance d’indemnité subrogative en date du 3 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Dans le commandement de payer la somme de 2632,34€ en principal délivré le 14 juin 2024 à Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] à l’initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il était rappelé la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de la signification de l’acte.

Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R], non comparant, n’ont pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 août 2024.

Il convient en conséquence, à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les demandes de paiement

— Sur l’existence d’une clause de solidarité

Selon l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

Et selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 VI, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Rappelons que selon l’article 8-1 de cette même loi, I , la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

* * *

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er juin 2022 entre Monsieur [O] [N] d’une part et Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] d’autre part comporte une clause de solidarité (paragraphe X des conditions générales).

Et Monsieur [U] [P] a délivré un congé le 31 juillet 2024. Il en résulte que son préavis courait jusqu’au 31 octobre 2024, auquel il faut rajouter les 6 mois de solidarité prévues à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [U] [P] est tenu de payer les loyers jusqu’au 30 avril 2025.

— Sur la condamnation au paiement

Suivant le décompte produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, Monsieur [U] [P] sera condamné solidairement avec Madame [L] [R] au paiement de la somme de 3740, 87 euros arrêtée au 30 avril 2025.

Suivant le décompte arrêté à la date du 12 septembre 2025, Madame [L] [R] sera condamnée au paiement d’une somme de 840,37€ en principal au titre des échéances des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues au 31 juillet 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, de sorte Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites sommes.

Ces sommes seront dues avec intérêt au taux légal minoré à 1% (compte tenu du taux légal actuel) à compter du jugement.

Madame [L] [R] sera en outre condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités mensuelles d’occupation dues à partir du mois d’août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative.

Il convient de fixer, à compter du 1er août 2025, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 840,37€ par mois (en prenant en compte l’indexation), soit une somme équivalente au montant du loyer.

Il sera précisé que la défaillance de Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] à l’audience ne permet pas d’apprécier leur situation financière et donc la possibilité, ou non, de leur accorder, même d’office, des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail et donc l’expulsion.

4 – Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] seront également condamnés in solidum au paiement à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En application de l’article 517 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2022, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10], sont réunies à la date du 15 août 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [U] [P] a quitté le logement depuis le 31 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [R] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à l’issue de ce délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [L] [R] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3740, 87 euros arrêtée au 30 avril 2025 au titre des échéances des loyers et indemnités d’occupation impayés et ce, avec intérêts au taux légal minoré à 1% à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 840,37€ en principal au titre des échéances des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues au 31 juillet 2025 ;

FIXE à la somme de 840,37€ par mois, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [L] [R] correspondant au montant du loyer en cours;

CONDAMNE Madame [L] [R] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle à partir du mois d’août 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [R] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2024.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à M^e DOGRU pour remise à M^e LEMONNIER

—  1 CCC par dépôt en case à M^e DOGRU (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD)

—  1 CCC par LS à [U] [P] et [L] [R]

—  1 CCC par LS à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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