TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 27 MAI 2025

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 27 Mai 2025

N° RG 25/00135 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FW2H

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame LANOIX

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au vingt sept Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le vingt sept Mai deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Syndic. de copro. RÉSIDENCE ELYSEES dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, dont le siège social est sis 1 de l’Alma, 35000 RENNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire – 22000 SAINT BRIEUC

Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

S.C.I. SCI SEFROU représentée par son liquidateur amiable Monsieur [F] [B], domicilié 8 rue des Fusillés, 22000 SAINT BRIEUC, dont le siège social est sis 7 rue Lucie Aubrac – 22440 PLOUFRAGAN

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EXPOSE DU LITIGE:

La SCI SEFROU a été copropriétaire de 3 lots ( n°02, N°47 et n°432) au sein de la copropriété dénommée RÉSIDENCE ÉLYSÉES au 52 boulevard W. Rousseau, 8-8b rue Voltaire à Saint-BRIEUC (22) dont le syndic est la société FONCIA ARMOR.

Par acte notarié en date du 2 décembre 2021, la SCI SEFROU a cédé ces 3 lots.

La société FONCIA ARMOR syndic a, par acte signifié le 2 décembre 2021 par commissaire de justice, émis entre les mains du Notaire chargé de la vente, une opposition au prix de vente, pour un montant de 3 933,87 euros en principal, correspondant au solde des charges de copropriété de la SCI SEFROU.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 juin 2022 (non retirée), le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI SEFROU de régler la somme de 4 136,72 euros en ce compris le coût de l’opposition du 2 décembre 2021.

Le 11 juillet 2022, suivant acte sous seing privé, la SCI SEFROU a régularisé un protocole d’accord afin de régler sa dette.

Par acte signé le 11 07 2022, la SCI SEFROU et le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES concluaient un protocole d’accord prévoyant que la dette de 4 136,72 euros serait réglée par la SCI SEFROU à l’aide de dix mensualités de 413,67€.

La SCI SEFROU n’a pas payé la moindre mensualité.

Par exploit signifié le 14 01 2025 (remis à l’étude), le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR a assigné devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc, la SCI SEFROU afin de bien vouloir :

— Juger recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES, sise 52 boulevard W Rousseau et 8-8b rue Voltaire, 22000 Saint-Brieuc, dûment représenté par son syndic de copropriété la société FONCIA ARMOR ;

— Condamner la SCI SEFROU à verser au syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE ÉLYSÉES, sise 52 boulevard W Rousseau et 8-8b rue Voltaire 22000 Saint-Brieuc, la somme de 4.136,72 euros, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 15 juin 2022 et jusqu’à parfait paiement ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code Civil;

— Condamner la SCI SEFROU à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES, sise 52 boulevard W Rousseau et 8-8b rue Voltaire 22000 Saint-Brieuc la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI SEFROU à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES sise 52 boulevard W Rousseau et 8-8b rue Voltaire 22000 Saint-Brieuc, la somme de 1400 euros par application de l’article 700 du CPC, et la condamner aux entiers dépens ;

— Maintenir l’exécution provisoire du jugement à venir.

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L’affaire est venue le 10 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES, représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR, a par l’intermédiaire de son conseil déposé son dossier. Ses demandes et moyens sont ceux qui figurent dans l’assignation.

La SCI SEFROU, bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée. Elle n’a déposé aucune écriture antérieurement à l’audience, et n’a pas justifié de son absence aux débats.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 du Code de Procédure Civile impose: « En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation Judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

L’irrecevabilité prévue par le texte est une fin de non-recevoir qui doit conformément à l’article 122 du Cpc, être soulevée par le défendeur ou qui peut être relevée d’office par le juge.

En l’espèce, le défendeur ne soulève pas cette fin de non-recevoir, et il n’apparait justifié pour le juge de la soulever d’office hors du débat contradictoire entre les parties.

En outre la partie défenderesse non comparante, n’a pas estimé utile de contester la recevabilité des demandes et de la saisine de la juridiction en l’absence de tentative de conciliation.

Aucun motif d’irrecevabilité ne pouvant être retenu, il y a donc lieu de déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES.

Sur la condamnation au paiement

Selon l’article 20 de la Loi du 11 juillet 1965, Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l’immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l’acquéreur. Avant l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai.

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En l’espèce,

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 9 juillet 2020 et 9 septembre 2021 que le vote du budget prévisionnel de la copropriété RÉSIDENCE ÉLYSÉES a été adopté à l’unanimité pour la période du premier octobre 2020 au trente septembre 2022. (Pièces N° 13 et 14).

Le 15 juin 2022, une mise en demeure par Lettre Recommandée avec Avis de Réception a été adressée au nom du syndicat des copropriétaires à la SCI SEFROU, afin de lui réclamer le paiement de ses charges de copropriété pour un montant en principal de 3 993,87 euros, lettre qui n’a pas été réclamée. (Pièce n°4 du demandeur).

Le 11 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES, représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR, et la SCI SEFROU, représentée par son gérant, ont signé un protocole d’accord dans lequel il était prévu en son article 1 que la SCI SEFROU qui reconnaît être débitrice de la somme en principal de 4.136,72 euros s’engage à rembourser cette somme selon 10 mensualités de 413,67 euros (pièce n° 6).

La SCI SEFROU a donc reconnu le bienfondé de la somme qui lui est réclamée aujourd’hui au titre de ses charges de copropriété.

La SCI SEFROU n’a pas payé les mensualités malgré son engagement. Elle n’a pas estimé nécessaire de comparaitre et de faire état de sa position.

En conséquence, la somme de 4.136,72 € est due et la SCI SEFROU sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES, représenté par son syndic de copropriété, la société FONCIA ARMOR, la même somme.

S’agissant des intérêts, le protocole d’accord signé entre les parties le 11 juillet 2022, soit postérieurement à la mise en demeure adressée le 15 06 qui a été présentée mais non réclamée, ne portait pas de date de départ pour faire courir les intérêts sur le montant de 4 136,72 €.

Les intérêts légaux sur la somme de 4 136,72 € ne seront dus qu’à compter de la date de l’assignation, soit le 14 01 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code Civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes des intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’une demande en justice est formée à cette fin ".

En l’espèce, il convient de dire que les intérêts échus qui sont dus sur la dette de la SCI SEFROU pour une année entière, seront capitalisés conformément à l’article précité.

Sur la condamnation au paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code Civil dispose: « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». 4

En l’espèce, la SCI SEFROU n’a pas exécuté son obligation de paiement de ses charges de copropriété à la date de leur exigibilité, et ce malgré deux mises en demeure depuis 2022.

Il doit être considéré au regard des éléments rappelés que depuis trois ans, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEE connait en raison du non-paiement un manque de trésorerie à hauteur de la dette en question.

Son préjudice alors qu’il est en charge de défendre les intérêts de la copropriété est donc réel et certain.

Il y a lieu de condamner la SCI SEFROU à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les frais irrépétibles

Il apparait manifestement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR, les frais irrépétibles exposés par ses soins pour la défense de ses intérêts .

La SCI SEFROU doit être condamnée à lui payer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Cpc.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision est de droit. Elle sera donc rappelée au sein du dispositif.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

La SCI SEFROU doit être condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR,

CONDAMNE la SCI SEFROU à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR la somme de 4 136,72 euros avec intérêts sur cette somme à compter du 14 01 2025,

ORDONNE que les intérêts échus qui sont dus pour une année entière soient capitalisés,

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CONDAMNE la SCI SEFROU à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI SEFROU à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI SEFROU aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et la Greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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