TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Annexe 2

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX02]

MINUTE N° 25/00452

N° RG 25/00685 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZVW

Le 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 22 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [F] [A],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé avec effet au 27 janvier 2022, Monsieur [H] [C] par l’intermédiaire de son mandataire l’agence Immobilière FONCIA ARMOR a donné en location à Monsieur [F] [I] [A] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé dans la résidence [Adresse 9]) moyennant un loyer d’un montant de 475 € par mois, outre une provision sur charges de 75€ par mois, soit la somme totale de 550 € par mois.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [F] [I] [A] dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 2 février 2022.

Ne s’acquittant plus de l’intégralité des loyers, un commandement de payer la somme de 4627,75€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Monsieur [F] [I] [A] le 18 octobre 2024 (acte déposé à l’étude).

Suivant acte en date du 10 mars 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [F] [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] [A] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [F] [I] [A] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5736,55€ avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 sur la somme de 4627,75 €, et pour le surplus à compter l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [F] [I] [A] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [F] [I] [A] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [F] [I] [A] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a réactualisé sa créance à la somme de 8893,05€ en principal (échéance de septembre 2025 incluse). Le demandeur s’en est rapporté à justice concernant la demande de délai de paiement de Monsieur [F] [A].

En défense, Monsieur [F] [A] a comparu en personne. Il explique qu’il est en formation et qu’il perçoit des indemnités chômage. Il précise que sa compagne vit sur [Localité 11]. Il dit avoir rencontré l’ADIL et souhaite obtenir un délai de paiement. Il affirme ne jamais avoir perçu d’APL et souhaite verser en plus du loyer courant la somme de 250 euros pour apurer sa dette. Après réflexion, il préfère s’engager à verser 200 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 octobre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (le 10 mars 2025) comme l’exige les dispositions de l’article 24 Il de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989 « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».

Le bail conclu le 27 janvier 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément que bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ».

Au terme d’un contrat de cautionnement en date du 2 février 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dues par le locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (cf article 8-2).

Il n’est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au mandataire du bailleur au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 8893,05 € correspondant à des échéances impayées entre avril 2024 et juillet 2025 ; que suivant la dernière quittance d’indemnité subrogative en date du 12 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Le commandement de payer la somme de de 4627,75€ en principal délivré le 18 octobre 2024 à Monsieur [F] [I] [A] à l’initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de la signification de l’acte.

Monsieur [F] [I] [A] n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [F] [I] [A] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, est donc encourue.

3 – Sur les demandes de paiement

Suivant le décompte arrêté à la date du 12 septembre 2025, Monsieur [F] [I] [A] est redevable d’une somme de 8893,05 € en principal au titre des échéances des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues entre le mois d’avril 2024 et janvier 2025, déduction faite des versements volontaires de la locataire (10.053,05 € – 1160 € = 8893,05 €).

Dans le cadre du délibéré Monsieur [F] [I] [A] a justifié la reprise du paiement de son loyer courant, ainsi que deux versements de 200 euros. La dette du locataire doit donc être ramenée à 8493,05 euros.

Cette somme sera due avec intérêt au taux légal minoré à 1% (compte tenu du taux légal actuel) à compter du jugement.

4 – Sur les délais de paiement du locataire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que “pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [F] [I] [A] a repris le paiement du loyer courant et a effectué au 29 octobre 2025, deux versements de 200 euros.

Dès lors, au regard des démarches effectuées et de la reprise du paiement du loyer courant, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [F] [I] [A] pourra s’acquitter de la somme de 8493,05€ par le versement mensuel de 200 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 200 € = 7000 €), et le solde restant (1493,05 €) à la 36ème et dernière échéance.

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [F] [I] [A] devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique conformément au dispositif ci-dessous.

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, Monsieur [F] [I] [A], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités mensuelles d’occupation dues à partir du mois de juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative.

5 – Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [I] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [F] [I] [A] sera également condamné au paiement à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En application de l’article 517 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2022, concernant le bien à usage d’habitation situé dans la résidence [Adresse 10], sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [A] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8493,05€ en principal au titre des échéances des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues entre le mois d’avril 2024 et janvier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal minoré à 1% à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [F] [I] [A] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [F] [I] [A] pourra s’acquitter de la somme de 8493,05€ par le versement mensuel de 200 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 200 € = 7000 €), et le solde restant (1493,05€) à la 36ème et dernière échéance.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [F] [I] [A] devra libérer l’appartement situé dans la résidence [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [I] [A] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [F] [I] [A] sera condamné à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle à partir du mois de novembre 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [A] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [A] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à M^e DOGRU pour remise à M^e LEMONNIER

—  1 CCC par dépôt en case à M^e DOGRU dans le cadre de la substitution (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD)

—  1 CCC par LS à [F] [A]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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