TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX02]

MINUTE N° 25/00441

N° RG 25/00704 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZZS

Le 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trois Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme [Localité 14] OPH,

Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Monsieur [I] [E], muni d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [F] [Z],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 7 juillet 2022, prenant effet le 4 janvier 2021, suite à la résiliation du bail initial conclu le 2 juin 2015 selon le jugement rendu le 24 janvier 2022 par la présente juridiction, [Localité 14] a donné en location à Madame [F] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] à [Adresse 11] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 354,80 euros outre une provision sur charges de 190,10 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 945,44 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [Z] (acte déposé à l’étude).

Par acte en date du 7 mars 2025, [Localité 14] a fait assigner Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 6 janvier 2025, et à défaut prononcer la résiliation du bail.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [Z] au paiement de la dette locative de 2 127,47 €, arrêtée au 14 février 2025,

— Condamner Madame [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

— Condamner la même au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la même aux dépens de l’instance,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

À cette date, l’office [Localité 14] représenté par Monsieur [E], suivant pouvoir écrit du directeur général en date du 12 mai 2025, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Madame [Z] a comparu.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes restant dues et ont demandé à la juridiction de donner force exécutoire à leur accord

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

[Localité 14] justifie avoir signalé la situation d’impayé le 25 septembre 2024 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le11 mars 2025 , soit plus de deux mois avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »;

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que Madame [Z] n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 5 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

Il ressort du constat d’accord entre les parties que la créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 2 092,25 euros, selon le décompte arrêté au 23 juin 2025.

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Madame [Z].

Madame [Z] sera donc condamnée au paiement de ladite somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [Z] et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Madame [Z] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison de mensualités de 100 euros à compter du 15 juillet 2025 et jusqu’à épuisement de la dette.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Madame [Z] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 2 092,25 euros par le versement de mensualités 100 euros au plus tard le 15 de chaque mois et ce jusqu’à extinction de la dette, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyé, le contrat de bail de Madame [Z] étant résilié, celle-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à [Localité 14] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 656,87 euros par mois à compter du 24 juin 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

Eu égard à l’accord intervenu entre les parties, il ne paraît pas inéquitable de ne pas faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Madame [Z] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice en date du 23 juin 2025,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant le logement situé au [Adresse 10]) sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à l’office [Localité 14] la somme de 2 092,25 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon le décompte arrêté au 23 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à l’office [Localité 14] la somme de 656,87 euros par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 juin 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Madame [F] [Z] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 23 juin 2025 ;

DIT que Madame [F] [Z] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2 092,25 euros en principal par le versement de mensualités de 100 euros, en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et ce jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Madame [F] [Z] devra libérer les lieux situés au [Adresse 9] à [Localité 13], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Madame [F] [Z] tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DEBOUTE l’office [Localité 14] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame [F] BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame Célia LAVIOLETTE, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC + exemplaire du constat d’accord par dépôt en case à [Localité 14]

—  1 CCC + exemplaire du constat d’accord par LS à [F] [Z]

—  1 CCC + exemplaire du constat d’accord par LS à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC + copie du constat d’accord au dossier

Décision classée au rang des minutes + exemplaire du constat d’accord