TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02573 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX3J

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [W] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2019, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [W] [F] un appartement à usage d’habitation n°34 situé [Adresse 1] (n° de local 12 52 2092 02 0034) – [Localité 5], pour un loyer mensuel de 374,54 euros outre les provisions sur charges (64,76 euros), payables à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 24 janvier 2024, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA [Adresse 6] à Madame [W] [F]. Il portait sur la somme en principal de 391,65 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié à étude le 16 mai 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [W] [F] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;Voir condamner Madame [W] [F] au paiement de la somme de 630,16 euros représentant l’arriéré de loyer ;La condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges ;Dire en ce qui concerne le mobilier que leur sort sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et R 433-1 et suivants du même code.Voir condamner Madame [W] [F] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre le paiement des dépens, lesquels comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 6], représentée par Madame [M] [F], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 951,70 euros. Elle indique que le montant du loyer est de 491,31 euros dont une quote-part de loyer à charge de la locataire de 34,57 euros. Elle signale que les paiements de loyers courants ont repris avec un apurement supplémentaire de 60 euros et consent à l’octroi de délais de paiement sur cette base ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [W] [F], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier fait état des difficultés financières de la défenderesse en raison notamment de l’absence de véhicule ne favorisant pas son employabilité. Par ailleurs, il est mentionné un trop perçu en faveur de la CAF et par suite l’absence de versement de prestations sociales pendant un temps ayant généré une dette énergétique et locative. Une demande d’aide financière auprès du FUL est en cours d’instruction. Il est également visé l’échéancier mis en place.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le présent jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 22 janvier 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 5A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 391,65 euros.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé qu’une somme de 100 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d’échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 25 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’octobre 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 1.375,44 euros de laquelle il convient de déduire les frais de procédure de 161,54 euros, les frais de pénalités de 60,96 euros et une facture de nettoyage des parties communes de 90 euros.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.062,94 euros. Cependant, la demande ne porte que sur la somme de 951,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, terme du mois d’octobre 2024 inclus de sorte que c’est ce montant qu’il convient de retenir au titre de la condamnation au paiement de la défenderesse.

Madame [W] [F], non comparante, ne conteste par définition pas le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner Madame [W] [F] au paiement de cette somme de 951,70 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la décision.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer, la demanderesse a cependant fait état d’une reprise des paiements et d’un plan d’apurement convenu entre les parties de 60 euros mensuels, consentant à la poursuite de cet apurement.

Le juge étant tenu par ces demandes communes de la demanderesse et de la défenderesse étant ici rappelé qu’il ressort du diagnostic social le contact pris par cette dernière auprès de sa bailleresse aux fins d’établissement d’un échéancier, en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 15 mensualités successives de 60 euros, la dernière et 16ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés à la demande de la société bailleresse.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été du en cas de non résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion de la locataire

Des délais de paiement étant accordés à la locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion de Madame [F], sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la demande de la SA VALLOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2019 entre la SA [Adresse 6] et Madame [W] [F] concernant l’appartement n°34 situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [F] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 951,70 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [W] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités successives de 60 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 26 novembre 2019, à effet au même jour retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [W] [F] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charge, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [W] [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,