TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00315

N° RG 25/00381 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYJ4

Le 23 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 28 Avril 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Madame [C] [U], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [J] [R],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 1998 et prenant effet le 1er août 1998, l’office HLM de [Localité 9], devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Monsieur [J] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer d’un montant initial de 1232,74 francs par mois, outre une provision sur charges de 175 francs par mois

Le loyer total s’élève actuellement à la somme de 358,74 € par mois.

Par LRAR en date du 12 décembre 2022, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [J] [R] de régler la somme de 871,07 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 843,98 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [J] [R] par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023 (acte déposé à l’étude).

Par LRAR en date du 12 novembre 2024, distribuée le 29 novembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [J] [R] de régler la somme de 1 530,86 € au titre des loyers impayés.

Par acte du 22 janvier 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 03.07.1998 et rappelée dans le commandement du 21.07.2023, et ce, à compter du 22.09.2023, et à défaut prononcer la résiliation du bail.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’ils occupent à [Adresse 10], si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier.

— Condamner Monsieur [J] [R] au paiement d’une somme de 1 880,68 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation dus au 19.12.2024,

— Condamner Monsieur [J] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Monsieur [J] [R] au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [J] [R] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 21.07.2023 et de la présente assignation

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté suivant un pouvoir écrit du directeur général de l’office en date du 17 avril 2025, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en réactualisant la créance à la somme de 2 888,89 € suivant décompte arrêté au 25 avril 2025.

Le bailleur a exposé que Monsieur [J] [R] a fait des versements au mois d’août 2024, janvier 2025 et février 2025 ; que les APL et le RLS, permettant au locataire d’avoir un loyer résiduel de 74,60 € par mois, ont été suspendues depuis le mois de juillet 2024 ; qu’un rappel potentiel d’APL, ramenant la dette à la somme de 2 240,10 €, était possible ; que le locataire a bénéficié d’un précédent FSL, en octobre 2023 ; que le plan d’apurement FSL n’avait pas été respecté d’où une reprise de la procédure aux fins d’expulsion ; que l’attestation d’assurance n’était pas communiquée malgré des lettres de rappels.

Monsieur [J] [R], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Il a indiqué qu’il percevait le RSA à hauteur de 559 € par mois et qu’il était travailleur handicapé en attente d’une réponse de la MDPH en juin 2025 ; qu’il souhaitait rester dans les lieux et reprendre le paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience.

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 24 janvier 2025 et la CAF a été saisie le 2 mars 2023.

Lors du délibéré, TERRES D’ARMOR HABITAT a produit une note en délibéré afin d’actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 485,01 € (échéance de mai 2025 incluse), soulignant une reprise du paiement du loyer résiduel le 5 mai 2025. TERRES D’ARMOR HABITAT a également précisé que l’assurance avait été remise en place le 30 avril 2025 et que le locataire s’était mobilisé auprès des partenaires sociaux (ASLL) le 28 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 21 juillet 2023, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [J] [R] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 22 septembre 2023.

Sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés

Selon le décompte produit par TERRES D’ARMOR HABITAT lors du délibéré et arrêté au 31 mai 2025, l’arriéré locatif est d’un montant total de 3 271,46 € en principal (échéance de mai 2025 comprise), déduction faite des frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.

Monsieur [J] [R] sera donc condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 271,46 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [R] a repris le paiement du loyer courant par le versement des sommes de 200 € le 6 janvier 2025, 120 € le 5 février 2025 et 76 € le 5 mai 2025.

Monsieur [J] [R] perçoit le RSA et il bénéficie d’une mesure d’Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL).

TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé qu’un rappel potentiel d’APL pourrait intervenir dès la reprise régulière du paiement du loyer courant, ce qui pourrait ramener la dette à la somme résiduelle de 603,43 €.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [J] [R] pourra donc s’acquitter de la somme de 3 271,46 € par le versement mensuel de 20 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 20 € = 700 €), et le solde restant dû (2 571,46 €) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de rappel de droits APL, RLS, FSL ou de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [J] [R] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 358,74 € par mois, à compter du 1er juin 2025 (échéance de juin 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Eu égard à la situation économique de Monsieur [J] [R], il ne paraît pas inéquitable de ne pas faire droit à la demande formée par l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera en conséquence déboutée de cette demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [J] [R], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 21 juillet 2023.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 22 septembre 2023 ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Monsieur [J] [R] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 271,46 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 31 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) ;

ACCORDE à Monsieur [J] [R] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [J] [R] pourra s’acquitter de la somme de 3 271,46 € par le versement mensuel de 20 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois et le solde restant dû à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [J] [R] devra libérer l’appartement situé [Adresse 4], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, TERRES D’ARMOR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [R] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 358,74 € par mois, à compter du 1er juin 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 21 juillet 2023.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 23 juin 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [J] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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