TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AURILLAC

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CCWT

Minute : 25/105

JUGEMENT

DU 11/07/2025

[R] [I]

C/

[P] [J]

[S] [O]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 11 juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 06 juin 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [I]

né le 19 Janvier 1948 à [Localité 6] (15)

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Pierre MERAL suppléant Maître Stéphane PROTET, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [J]

né le 15 Octobre 1987

demeurant [Adresse 4] [Localité 2]

non comparant

Madame [S] [O]

née le 19 Décembre 2002

demeurant [Adresse 4] [Localité 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 1er février 2023, Monsieur [R] [I] a consenti à Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] un bail portant sur un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] (15) moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros avec charges.

Alléguant des irrégularités dans le paiement du loyer Monsieur [R] [I] a fait délivrer à Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] le 29 février 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 2.251 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 06 janvier 2025, Monsieur [R] [I] a fait assigner Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal de proximité de SAINT FLOUR à l’audience du 25 mars 2025 en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été renvoyée par mention au dossier devant la juridiction compétente, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 06 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [R] [I], représenté par son conseil, maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance aux termes duquel il demande au juge de :

A titre principal : constater la résiliation du bail entre les parties ; A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail ; En tout état de cause : Condamner Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à lui payer la somme de 2.528, 64 euros au titre des loyers impayés entre le 1er février 2023 et le 29 février 2024 ; Condamner Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à lui payer une indemnité d’occupation fixée à 550 euros, avec intérêt au taux légal sur les sommes dues ; Condamner Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à lui payer au titre de l’indemnité d’occupation la somme de 153 euros pour les mois de mars à mai 2024 et la somme de 550 euros par mois à partir du mois du juin 2024 ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] et de tous occupant de leur chef, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverte des portes, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Débouter Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] de toutes leurs demandes ; Condamner Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer les loyers.

En défense, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O], bien que valablement convoqués par actes remis à étude, ne sont pas comparants.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 07 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Or, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 1er février 2023, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur avant la réforme du 27 juillet 2023.

Il est établi au vu de l’ensemble des pièces produites que le commandement de payer délivré le 29 février 2024 est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 30 avril 2024.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par les défendeurs à compter du jugement, conformément à la demande formulée par le bailleur, et jusqu’à libération définitive des lieux.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

Monsieur [R] [I] réclame la somme totale de 8.861,64 euros au titre de l’arriéré locatif aux termes des documents versés au débat.

Or, il résulte du commandement de payer que les loyers de mai 2023, juin 2023, novembre 2023 décembre 2023 et janvier 2024 n’ont pas été payés par les locataires.

Faute pour les défendeurs de démontrer avoir versé les sommes en question, ils seront donc condamnés à payer la somme de 2.251 euros (5x550 – 499) au titre des loyers impayés jusqu’au mois de janvier 2024.

En outre, le bailleur énonce qu’entre le mois de mars 2024 et le mois de mai 2024, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] sont débiteurs d’une somme mensuelle de 51 euros en raison du versement de la somme de 499 euros par la CAF.

Faute pour les défendeurs de justifier avoir payé le reliquat dû, ils seront tenus de rembourser la somme de 153 euros dont ils sont débiteurs sur cette période.

Enfin, Monsieur [I] réclame une indemnité d’occupation de 550 euros entre le mois de juin 2024 et le mois de mars 2025.

Or, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] ne démontrent pas avoir effectué un quelconque versement sur cette période.

Par conséquent, ils seront également tenus de rembourser la somme de 5.500 euros (550 x 10) au titre de l’indemnité d’occupation due entre le mois de juin 2024 et le mois de mars 2025.

Par conséquent, Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] sont débiteurs de la somme de 7.904 euros au titre d’impayés de loyers à l’égard de leur bailleur.

Ils seront donc condamnés à payer la somme de 7.904 euros à ce dernier.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent seront condamnés aux dépens.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront condamnés à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [R] [I] contre Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à compter du 30 avril 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à payer à Monsieur [R] [I] une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à payer à Monsieur [R] [I] au titre des loyers, charges arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) la somme de 7.904 euros avec intérêts au taux légal;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] aux dépens;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] et Madame [S] [O] à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,