TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 8]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX02]

MINUTE N° 25/00343

N° RG 25/00480 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYZS

Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par Madame [Y] [E], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [G] [F],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

Comparante en personne,

Monsieur [R] [D],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

Comparant en personne,

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé en date 22 janvier 2019, avec effet au 24 janvier 2019, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 405,92€ par mois, outre une provision pour charges de 93,96€ par mois soit la somme totale de 499,88€.

Le 8 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2862,71€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré par acte de commissaire de justice à Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D]. (Actes déposés à études)

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] (actes déposés à étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

— Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 9 janvier 2025 par le jeu de la clause résolutoire.

— À titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des obligations des locataires, et notamment de l’obligation de payer les loyers.

— Ordonner l’expulsion de Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent, passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] au paiement à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de la somme de 4683,25€, dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêtée au 22 janvier 2025 ;

— Condamner solidairement Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] au paiement à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [C] et Madame [T] [W] au paiement à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial de représetation, a exposé que la dette d’un montant réactualisé est de 5262,33 euros (échéance de mai 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure; que Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] vivent dans le logement. Le bailleur social indique qu’il n’y a pas eu remise d’une attestation assurance à jour et que les locataires bénéficient d’un suivi social.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement, et précise que le paiement des loyers en cours a été repris. L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT renonce à l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] sont comparants.

Madame [G] [F] précise qu’elle et Monsieur [R] [D] sont tous les deux en CDI. Elle indique être enceinte et que Monsieur [R] [D] est en apprentissage. Elle précise que la CAF leur verse 400 euros. Madame [G] [F] propose de verser en plus du loyer courant la somme de 50 euros par mois.

Monsieur [R] [D] fait valoir à l’audience que concernant son travail, il va passer au 35 heures. Il pense qu’il pourrait mettre 100-150 euros par mois à partir de septembre 2025 (avant 50 euros par mois).

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 12 février 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’O.P.H TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la Caisse d’Allocations Familiales par courrier du 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 8 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] présents à l’audience ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 janvier 2025.

Sur les loyers et charges:

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 5262,33€ (échéance de mai 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte actualisé lors de l’audience. Un décompte arrêté au 7 juillet 2025 fait état d’un impayé de 5212,33 euros.

Et selon l’article 11 des conditions générales du contrat de bail signé par Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D], il est prévu une clause de solidarité entre les colocataires.

Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D], co-signataires du contrat de bail, seront donc condamnés solidairement à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5212,33€ au titre de l’arriéré locatif, assorti d’un taux d’intérêt légal minoré à 1% à compter du jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] ont proposé d’apurer leur dette de loyers à l’aide d’un échéancier de 50 euros mensuel en plus du loyer courant pour les mois de juin, juillet et août 2025, puis 100 euros mensuel à compter de septembre.

Le jour de l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement et a précisé la reprise des paiements des loyers en cours. Le décompte arrêté au 7 juillet 2025 fait état d’un impayé de 5212,33 euros, ce qui montre que le paiement de 50 euros en plus du loyer courant a bien été réglé.

Compte tenu des démarches effectuées par Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] et du montant de la dette, il convient de leur octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [B] [C] et Madame [T] [W] pourront s’acquitter de la somme de 5212,33 € par le versement mensuel de 50 euros en juillet et août, puis de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 34 mois (34 X 100 = 3 400 €), et le solde restant (1712,33€) à la 36ème et dernière échéance.

Sur l’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] devront libérer les lieux tant de leur chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de leur chef ainsi qu’à celle de leurs meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 596,04 € par mois à compter de juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les autres demandes

La partie qui succombe supporte les dépens. Monsieur [B] [C] et Madame [T] [W], seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

Et il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail conclu entre les parties par contrat du 9 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5212,33 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté et actualisé le jour de l’audience (échéance juin 2025 incluse) avec intérêt au taux légal minoré de 1% à compter du jugement;

ACCORDE à Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] pourront s’acquitter de la somme de 5212,33 € par versement mensuel de 50 euros en juillet et août puis de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 34 mois (34 X 100 = 3 400 €), et le solde (1712,33€) à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] devront libérer les lieux [Adresse 3], tant de leur personne, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef et à défaut ils seront expulsés des lieux dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE solidairement, Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 596,04€ par mois, à compter du mois de juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [F] et Monsieur [R] [D] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

DIT n’avoir lieu à statuer sur la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [G] [F] et [R] [D]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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