TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08970 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KTN

N° MINUTE :

4/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 juin 2024

DEMANDERESSE

S.A. HOMYA NOUVELLE DENOMINATION DE LA SOCIETE GEC 25, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-2564 du 05/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 avril 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 juin 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 26 juin 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08970 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KTN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2011, la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) a consenti un bail d’habitation à M. [O] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment D, escalier 1, lot n°3118) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros et d’une provision pour charges de 38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3226,49 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [X] le 10 juillet 2023.

Par assignation du 31 octobre 2023, la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à deux fois le dernier loyer quotidien par jour de retard jusqu’à complet déménagement et restitution des clés (article 15.2 des conditions du bail),2689,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,268,99 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 12 février 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande des parties.

À l’audience du 23 avril 2024, la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 avril 2024, s’élève désormais à 4041,71 euros. Elle confirme également que les loyers de janvier et avril 2024 ont été réglés par le preneur. La société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) considère aussi qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [X] reconnaît sa dette de loyer. Il expose avoir rencontré des difficultés financières et des problèmes de santé suite à la pandémie de la covid 19.

Il précise avoir été reconnu travailleur handicapé par la MDPH et avior fait récemment une demande d’AAH. M. [O] [X] ajoute avoir dépose un dossier FSL depuis peu.

M. [O] [X] sollicite des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3226,49 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [O] [X] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [O] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 avril 2024, M. [O] [X] lui devait la somme de 4041,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 3226,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

[…]

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

[…]

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [O] [X] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2011 entre la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25), d’une part, et M. [O] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment D, escalier 1, lot n°3118) à [Localité 3] est résilié depuis le 4 septembre 2023,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) la somme de 4041,71 euros (quatre mille quarante et un euros et soixante et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 3226,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 septembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [X] sera condamné à verser à la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société SA HOMYA (ex SOCIETE GEC 25) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 et celui de l’assignation du 31 octobre 2023.

Fait et jugé à Paris le 26 juin 2024

le greffier le Président