TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC
LE 07 AVRIL 2025
CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 07 Avril 2025
N° RG 23/00952 – N° Portalis DBXM-W-B7H-FGDL
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame LECORNU, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)
GREFFIERE : Madame LANOIX
DÉBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2025 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 07 Avril 2025
JUGEMENT rendu le sept Avril deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe
ENTRE :
Madame X Y née le […] à […], demeurant […] Représentant : Maître Caroline GLON de la SELARL C. GLON, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : M^e Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
ET :
Madame Z AA née le […] à SMIMOU (MAROC), demeurant […] Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant
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Monsieur AB AC né le […] à POINTE-A-PITRE (GUADELOUPE), demeurant […] Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Par acte en date du 20 avril 2023, Madame Y a assigné devant le tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC Madame AA et Monsieur AC.
Vu l’article 455 du Code de procédure civile.
Au terme de ses conclusions Madame Y demande au tribunal de:
-la recevoir en ses demandes et les dires bien fondées.
-débouter Madame AA et Monsieur AC de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.
En conséquence,
-dire que Madame AA et Monsieur AC ont empêché la réalisation de la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente en date du 11 juin 2021 par leur faute, leur négligence, leur passivité et leur mauvaise foi du fait de l’absence de justification d’une demande de dépôt de prêt conforme aux stipulations convenues.
-Condamner in solidum et à défaut solidairement Madame AA et Monsieur AC à lui payer la somme de 5600 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2022 et capitalisation des intérêts.
-Condamner in solidum et à défaut solidairement Madame AA et Monsieur AC à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
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-Condamner in solidum et à défaut solidairement Madame AA et Monsieur AC à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers ses dépens.
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Au terme de leurs conclusions Madame AA et Monsieur AC demandent au tribunal de :
-À titre principal prononcer la nullité du compromis de vente du 11 juin 2021 pour vice du consentement.
À titre subsidiaire,
-constater qu’il se sont valablement rétractés.
-À titre subsidiaire constater la caducité du compromis de vente en date du 11 juin 2021.
À titre infiniment subsidiaire,
-déclarer irrecevable et mal fondée Madame Y en sa demande en paiement de la somme de 5 600 € à titre d’indemnité d’immobilisation.
-À titre subsidiaire, au cas où par impossible le tribunal considérait Madame Y bien fondée en sa demande en paiement de la clause pénale, modérer la pénalité à l’euro symbolique. L’en débouter.
-En tout état de cause déclarer Madame Y mal fondée en sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.
-Condamner Madame Y à leur payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
-Compte tenu de son incompatibilité avec la nature de l’affaire, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
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-Condamner Madame Y en tous les dépens.
Après clôture de la procédure, par ordonnance du 10 juin 2024 l’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2024.
A l’audience du 2 décembre 2024 le délibéré a été fixé au 3 mars 2024 et a été prorogé au 3 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Madame Y, propriétaire d’une maison individuelle située sur la […] au […], a mis en vente ce bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière : EffiCity.
Par acte sous seing privé, Madame AA et Monsieur AC ont signé électroniquement le 11 juin 2021 un compromis de vente portant sur cette maison moyennant un prix de vente fixé à 56 000 €, outre 3900 € au titre des honoraires d’agence et 5 788 € de frais prévisionnels d’acquisition.
Le compromis a été souscrit sous réserve de la condition suspensive d’obtention d’une offre définitive de prêt.
Ce compromis prévoyait une réitération de la transaction par acte authentique au plus tard le 10 septembre 2021, une clause pénale étant prévue pour garantir l’exécution du compromis.
Il est constant que, pour se porter acquéreurs du bien, Madame AA et Monsieur AC n’ont pris connaissance des caractéristiques du lieu que par le biais d’une visite virtuelle sans déplacement sur site.
Le 21 octobre 2021, par l’intermédiaire de leur Conseil, Madame AA et Monsieur AC ont adressé à Madame Y un courrier en ces termes, suite à leur visite des lieux sur site qui avait été organisée le 21 août 2021:
« Madame AA et Monsieur AC sont venus visiter le bien immobilier le 21 août 2021.
Ils ont été très surpris par le décalage flagrant entre la visite virtuelle effectuée et la réalité de l’état de la maison. Elles ne correspondent pas du tout.
Par mail en date du 24 août 2021, Monsieur AD précise qu’en accord avec vous, il sera procédé au lavage total de la maison par une entreprise, le remplacement du plan travail de la cuisine, la remise en place d’une hotte et de la lunette des toilettes, la révision des portes de placard.
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Par mail du même jour, Monsieur AD expose avoir fait une vidéo et un film suite à son passage à la maison la veille et que le four et le frigo seront mis en état de marche, nettoyés et désinfectés comme tout le reste.
Il y est ajouté de se référer pour le reste à la page du compromis de vente alinéa «état du bien».
Par mail en date du 1er septembre 2021, Monsieur AC sollicite un devis sur:
le nettoyage et la désinfection de fond en comble de la maison (jardin, garage, cour arrière maison) et la suppression des moisissures sur le mur du salon.
Le nouveau plan de travail nécessitant sa fixation correctement sur le mur avec découpe de l’évier noir, la découpe de la plaque de cuisson, la remise de l’abattement des toilettes, la remise en état des meubles de la cuisine y compris les portes et la fixation haut et bas.
La vérification de l’état de fonctionnement des appareils (réfrigérateur, plaque de cuisson et four, des radiateurs, du poêle granulé.
La vérification des évacuations du lavabo, évier (cuisine garage), de la baignoire et des toilettes.
La signature de l’acte authentique prévu le 8 septembre 2021 n’a pas eu lieu.
Par mail en date du 29 septembre 2021, Madame AA est informée que la date de signature de l’acte authentique est fixée au 28 septembre 2021.
Par mail du 14 septembre 2021, Madame AA et Monsieur AC vous avisent que la maison ne ressemble en rien à la première vidéo et film reçus en mars et avril, ils ont constaté la dégradation de la cuisine, du parquet, l’absence de porte au salon, le dysfonctionnement de la porte de garage, notamment. En conséquence, ils ont proposé une réduction de 5500 € sur le total du prix d’achat du bien immobilier, en vue de sa remise en état. À défaut, ils annoncent avoir l’intention d’annuler la vente.
(…)
Madame AA et Monsieur AC ont donné leur accord pour l’achat de votre bien immobilier après l’avoir visité virtuellement.
Le compromis de vente a été conclu le 11 juin, sans qu’ils n’aient visité physiquement le bien.
Consécutivement, à la signature, ils se sont rendus et ont pu visiter le bien le 21 août 2021. Lors de la visite, ils ont constaté un état très différent de l’état présenté dans la visite virtuelle.
Les travaux à réaliser et les constats de l’état de la maison n’ont pas été contestés.
Il s’ensuit un décalage constitutif d’un dol, de sorte que si Madame AA et Monsieur AE avaient eu connaissance de l’état réel du bien, ils n’auraient ni fait une offre d’achat ni conclut le compromis de vente. »
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Les doléances de Madame AA et Monsieur AC quant à l’état du bien sont pour partie corroborées par Madame Y dont le Conseil avait écrit le courrier suivant le 21 octobre 2021 :
«Sur ce constat, je pense qu’il convient de faire preuve d’une certaine objectivité et que ce «décalage » n’était pas si important.
Madame AF concède que son ancien locataire a laissé un logement dans un état de saleté importante et que certaines dégradations locatives étaient à déplorer. Mais comme vous l’a indiqué ma cliente, elle n’a pas eu matériellement le temps de procéder à la remise en état avant la visite de vos clients.
D’autre part, s’agissant de la cuisine, des dysfonctionnements des appareils, dégradation des meubles (…) sauf erreur de ma part, une lecture du compromis de vente ne prévoit pas que la cuisine aménagée et les équipements faisaient partie de la vente.
L’acte stipule expressément « les parties déclarent que la vente ne comprend ni meuble, ni mobilier ».
Plus loin et au titre des éléments d’équipement, il est prévu que le « vendeur s’engage à laisser dans le bien ce qui constitue les immeubles à destination ainsi que s’ils existent :
les plaques de cheminées, les inserts, les supports de tringles à rideau, les trumeaux s’ils sont scellés.
les moquettes
les poignées de porte telles qu’elles existaient lors de la visite
les portes, planches et équipements de placard tout équipement sanitaire et les abattants de water-closet
les antennes extérieures de télévision
l’équipement de chauffage : chaudière, radiateurs et dessus de radiateurs tous les carreaux et vitrages sans cassure ni fêlure les volets, persiennes, stores bannes et leur motorisation
l’adoucisseur d’eau les arbres, arbustes, rosiers, plantes et fleurs en terre les bancs de pierre et les vasques en pierre si jardin ».
Le 1er septembre 2021, Monsieur AC a sollicité, semble-t-il directement auprès de l’agence, un devis relatif au nettoyage intégral de la maison, ainsi qu’à la remise en état de certains meubles et vérification de l’état de fonctionnement de certains appareils électroménagers et ce bien que ce ne soit pas prévu à l’acte qu’ils ont pourtant régularisé et tel que repris ci-avant.
Alors même qu’elle n’y était pas tenue contractuellement, si Madame AG AH n’a pas accédé à la demande de production d’un devis, en revanche elle a fait procéder notamment par une société au nettoyage intégral de la maison, ainsi qu’à la remise en état de la cuisine, à l’acquisition et l’installation d’une nouvelle hotte. » 6

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Pour autant, Madame Y demande l’exécution des clauses contractuelles du compromis de vente faisant valoir que les conditions de l’erreur ou du dol ne sont pas remplies, elle demande donc le paiement de la clause pénale, outre la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Madame AA et Monsieur AC soutiennent que cette clause pénale ne doit pas recevoir application en ce qu’ils n’ont pu exercer leur droit de rétractation de dix jours faute d’avoir reçu valablement notification de l’acte de compromis.
Ce moyen sera rejeté, dès lors que le compromis en sa page 19 comporte l’acceptation par Madame AA et Monsieur AC de la notification par voie électronique et qu’il est justifié d’une telle notification par lettre recommandée électronique le 11 juin 2021 à 19h43 et 19h44.
Par ailleurs, ils sont mal fondés à invoquer la caducité du compromis faute de signature avant le 10 septembre 2021, dès lors qu’ils avaient été informés que la date de signature de l’acte authentique était reportée au 28 septembre 2021 et qu’ils ont fait savoir avant cette date, soit le 14 septembre, ne plus être d’accord avec le prix fixé au compromis.
Par ailleurs, pour apporter la preuve de leur légitimité à se prévaloir de la nullité du compromis et à ne pas avoir réitéré la vente par acte authentique, Madame AA et Monsieur AC produisent non seulement des échanges de courriers et courriels avec Madame Y quant à la possibilité de travaux de reprise avant la vente, mais également des photos du bien.
Ils font valoir, reprenant leur courriel du 14 septembre 2021, que la maison ne ressemblait en rien à la première vidéo, soit “dégradation de la cuisine et du parquet du salon, absence de portes du salon, porte de garage, pas de parquet dans les chambres, hotte bas de gamme, verrière plusieurs carreaux cassés, deux portes de garage rongées par l’eau et grande porte de garage dans le même état, plan travail pas droit et différent d’un bout à l’autre et les portes ne tiennent pas”.
Il sera relevé toutefois que ces constats par les potentiels acquéreurs ne permettent pas à la juridiction de retenir une éventuelle moins-value en résultant quant au prix convenu de la maison s’agissant d’une somme de 56 000 € dont rien ne permet de dire qu’elle ait été surévaluée et ne prenait pas en compte l’état réel du bien.
Et ce alors même que Madame Y justifie avoir vendu la maison au prix de 61 000 € sans qu’il soit possible de supposer que cette maison ait fait l’objet de travaux préalables à cette transaction.
Madame AA et Monsieur AC seront donc déclarés mal fondés à se prévaloir de la nullité du compromis et il convient d’examiner les demandes en paiement de Madame Y.
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Le compromis prévoit les dispositions suivantes au titre de la clause pénale :
«Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l’autre partie une somme représentant 10 % du prix de vente soit 5600 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l’article 1231 – 5 du Code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. »
Il est justifié d’une mise en demeure en date du 13 décembre 2022, Madame AA et Monsieur AC seront donc condamnés à payer la somme de 5 600€ avec intérêts au taux légal sans qu’il y ait lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.
Les éléments de l’espèce permettent de retenir que la présentation du bien via l’annonce de l’agence et la vidéo de présentation, si elle n’était pas dolosive ou erronée au point de vicier le consentement des co-contractants, était imprécise quant à toutes les caractéristiques du bien, Madame Y sera donc déclarée mal-fondée en sa demande dommages et intérêts.
Il sera alloué à Madame Y la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Madame AA et Monsieur AC de leurs demandes ;
CONDAMNE Madame AA AI et Monsieur AC AB in solidum à payer à Madame Y X la somme de 5 600 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et sans qu’il y ait lieu à capitalisation des intérêts ;
DIT n’y avoir lieu d’allouer de dommages et intérêts à Madame AG AH;
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CONDAMNE Madame AA et Monsieur AC solidairement à payer à Madame Y la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;
CONDAMNE Madame AA et Monsieur AC aux dépens.
La Greffière, La Vice-Présidente,
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