TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00095

N° RG 25/01640 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5GM

Le 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame UNVOAS lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt Février deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [W] responsable service contentieux-recouvrement

ET :

Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

Madame [N] [T], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 25 février 2021, avec effet au 17 mars 2021, l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 340,87€ par mois, outre une provision pour charges de 104,33€ par mois soit au total 445,20€.

Par LRAR en date du 18 janvier 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT venant aux droits de l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] de remplir l’enquête OPS ressources 2024 sous peine de se voir appliquer un surloyer.

Par LRAR en date du 3 avril 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] de régulariser ses impayés de loyers à 1567,51 euros et de produire une attestation d’assurance habitation en cours ;

Faute de régularisation de situation, un commandement de payer la somme de 1567,51€ en principal rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré le 29 avril 2025 à Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] par acte de commissaire de justice. (Actes déposés à personnes).

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] (actes remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 25 février 2021 et rappelée dans le commandement du 29 avril 2025 et ce, à compter du 30 juin 2025, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] ainsi que celle de tous occupant de son chef, des lieux qu’il occupe au [Adresse 5] à [Localité 3], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] au paiement de la somme 1426,18€ au titre des loyers dus au 7 juillet 2025,

— Condamner solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, soit 552,68 euros,

— Condamner in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

À l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir spécial, a exposé que la dette de loyers est actualisée à la somme de 2687,58€. Le bailleur indique qu’il y a eu un paiement de 130 euros le 12 novembre 2025, ce qui est insuffisant. Le bailleur rappelle que le loyer résiduel est de 148,39 euros. L’OPH explique que les APL ne seront rétablies qu’en cas de paiement de plusieurs loyers consécutifs et de la mise en place d’un plan d’apurement. Le bailleur dit que l’attestation d’assurance n’est toujours pas produite. L’OPH demande en plus du loyer résiduel le versement de 100 euros au titre de l’apurement.

En défense Madame [N] [T] est comparante. Elle explique que son mari est à la maison pour récupérer les enfants. Elle dit vouloir reprendre le paiement du loyer courant et souhaite donner un peu plus. Elle explique que lui et son mari sont au RSA couple. Elle dit que l’assistante sociale ne la rappelle pas. Elle précise que son mari, au chômage, perçoit 1045 euros. Elle accepte de commencer à payer le plan dès décembre 2025 et dit qu’elle va adresser l’attestation d’assurance car elle l’a sur son téléphone.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS:

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 17 juillet 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 29 avril 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 8 semaines de la signification de ce commandement de payer.

Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] n’ont pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas justifié de la régularisation des impayés dans le délai de 8 semaines.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 30 juin 2025.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges

L’article 4 du contrat de location prévoit que le locataire doit souscrire, pour toute la durée de la location, une assurance couvrant les risques locatifs, le recours des voisins, et la responsabilité civile. Cette obligation s’impose sans restriction. Cette obligation s’impose au locataire pendant toute la durée de la location.

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 2687,58 euros (échéance d’octobre 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens. Et dans le cadre du délibéré, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a produit un nouveau décompte montrant que la dette de loyer est désormais de 3452,87 euros au 31 décembre 2025.

Il convient de relever que le contrat de bail comporte bien une clause de solidarité.

Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] seront donc condamnés solidairement à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3452,87 euros avec un taux d’intérêt légal limité à 1%.

Sur la demande de délai de paiement et l’expulsion:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] ont demandé à bénéficier d’un délai de paiement. A l’audience Madame [N] [T] s’était engagée à reprendre le paiement du loyer courant plus 100 euros au titre de l’apurement de la dette.

Dans le cadre du délibéré, l’OPH a produit un décompte qui montre qu’aucun paiement n’est intervenu depuis la date d’audience.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation:

Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 562,49€ par mois à compter du mois de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les autres frais :

Il convient de constater que bien que Madame [N] [T] se soit engagée à fournir l’attestation d’assurance, obligation légale de tout locataire, elle ne l’a pas fait.

Dès lors, il est légitime de condamner solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] au paiement de la pénalité pour non production d’assurance ; les locataires ayant été mis en demeure de produire ladite assurance.

Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 116.48 euros.

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l’instance, Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] seront condamnés in solidum à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 30 juin 2025 ;

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3452,87€ au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté au 9 janvier 2026;

Condamne solidairement Madame [J] [G] et Monsieur [O] [U] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 562,40€ par mois, à compter du mois de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

•

Fait injonction à Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] de produire son attestation assurance habitation en cours de validité ;

Condamne Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 116,48 euros au titre des pénalités pour non production de l’attestation d’assurance ;

Condamne in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [A] [M] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation;

Constate l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 20 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [A] [M]

[N] [T]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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