TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00142

N° RG 25/02058 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F6Q7

Le 23 MARS 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 MARS 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Mars deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [R], responsable service contentieux recouvrement

ET :

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 mai 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [J] [G] un appartement à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 5] à [Localité 3] pour un loyer de 305,55 euros et 82,96 euros de provisions sur charges.

Par courrier recommandé en date du 6 mai 2025 TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [J] [G] de régler un arriéré locatif de 1436,12 € (pli distribué le 10 mai 2025).

Un commandement de payer rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [J] [G] le 12 juin 2025.

Par acte du 22 septembre 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [J] [G] (acte remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 13 août 2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 16.05.2023,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement aux obligations du locataire, et notamment celle de payer les loyers,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [J] [G] ainsi que celle de tous occupant de son chef du logement passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [J] [G] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT de la somme de 2703,66 euros, dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêtée au 26.08.2025,

— Condamner Madame [J] [G] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 13.08.2025, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [J] [G] à fournir une attestation d’assurance locative en cours de validité, échéance au 01.01.2024,

— Condamner Madame [J] [G] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [J] [G] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation,

— Dire n’avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par Madame [R], suivant pouvoir écrit du directeur général en date du 12 janvier 2026, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Elle a précisé que le loyer courant, d’un montant résiduel de 92,44 euros par mois (déduction faite des APL et du RLS), était payé depuis le mois de septembre 2025. Elle a indiqué que la locataire vivait seule avec une enfant à charge, âgée de 17 ans et qu’elle avait un revenu constitué du RSA.

Madame [J] [G] a comparu.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes dues.

Madame [J] [G] a confirmé vouloir régler l’arriéré d’un montant de 1 041,79 euros selon le versement de mensualités de 17 euros, en plus du loyer courant, en conformité avec le plan FSL accordé le 13 janvier 2026.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

Il confirme les éléments exposés à l’audience.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 6 mars 2024 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 24 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »;

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par la locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que Madame [J] [G] n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 12 juin 2025, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 13 août 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, la locataire n’est plus qu’occupante sans droit ni titre et elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

La créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 1 041,79 euros en principal (hors frais de procédure), selon le décompte arrêté au 31 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse).

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Madame [J] [G].

Madame [J] [G] sera donc condamnée au paiement de ladite somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Sur ce, il est constant que Madame [J] [G] a repris le paiement du loyer courant résiduel depuis le mois de septembre 2025 ; que le loyer résiduel est de 92,44 euros (loyer plein de 437,54 euros) ; que Madame [J] [G] va bénéficier d’une aide FSL de 1 027,94 €.

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [J] [G] et de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Madame [J] [G] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison de mensualités de 17 euros.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Madame [J] [G] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 1 041,79 euros par le versement de mensualités de 17 euros, à partir du 5 février 2026 et ce, jusqu’à extinction de la dette, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles, une fois l’aide FSL débloquée.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyé, le contrat de bail de Madame [J] [G] étant résilié, celle-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [J] [G], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 437,54 euros par mois à compter de l’échéance de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de TERRES D’ARMOR HABITAT ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sa demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Madame [J] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice signé par les parties le 26 janvier 2026,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 16 mai 2023 concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 13 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 1 041,79 euros en principal, selon le décompte arrêté au 31 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 437,54 euros par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Madame [J] [G] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 26 janvier 2026 ;

DIT que Madame [J] [G] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 1 041,79 euros en principal par le versement de mensualités de 17 euros à partir du 5 février 2026, en plus du loyer courant et ce jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Madame [J] [G] devra libérer les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Madame [J] [G] tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DEBOUTE l’office TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [G] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Monsieur Pierre DANTON, greffier présent lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [G] [J]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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