TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 24/10933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GJ6

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [S] [P]

280 Boulevard Michelet 13008 Marseille

13000 Marseille

Monsieur [E] [X]

13 boulevard des corneilles 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Monsieur [R] [O]

13 boulevard des corneilles 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Madame [D] [J] [I]

13 boulevard des corneilles 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Monsieur [Y] [H]

28 bis avenue Galilée 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Madame [C] [H]

28 bis avenue Galilée 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Monsieur [L] [K]

13 boulevard des corneilles 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Décision du 18 Novembre 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 24/10933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GJ6

Monsieur [T] [G]

13 boulevard des corneilles 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Monsieur [V] [G]

13 boulevard des corneilles 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Tous représentés par Maître Guilhem ARGUEYROLLES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0900

DÉFENDERESSES

NOVASTRADA

121-123-BAT.E, 121 RUE DU VIEUX PONT DE SEVRES

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Jean-christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0482

S.C. LE CLOS SAINT HILAIRE

36 rue de l’Arcade

75008 PARIS

représentée par Maître Jean-christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0482

STELLA PARK

121-123-BAT.E, 121 RUE DU VIEUX PONT DE SEVRES

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Jean-christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0482

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame SEGALEN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE, dont l’associé majoritaire et le gérant est la SAS NOVASTRADA, a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier collectif d’habitation dénommé « Villa d’Este » composé de 12 logements sis 13 boulevard de Corneilles à Saint-Maur-des-Fossées (94100).

Pour cette opération de construction, la maîtrise d’œuvre d’exécution a été confiée à la société STELLA PARK.

Une partie de ces logements ont été vendus en l’état futur d’achèvement à Madame [V] et Monsieur [T] [G], madame [S] [P], Monsieur [Y] et Madame [C] [H], Madame [D] [J]-[I] et Monsieur [R] [O], Monsieur [E] [X] et Monsieur [L] [K].

Se plaignant d’un retard dans la livraison de leurs biens immobiliers, Madame [S] [P], Monsieur [E] [X], Monsieur [R] [O] et Madame [D] [J] [I], Madame [C] [H] et Monsieur [Y] [H], Monsieur [L] [K], Madame [V] [G] et Monsieur [T] [G] ont assigné la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE en référé aux fins d’expertise.

Par ordonnance en date du 1er juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise confiée à Monsieur [Z] [N].

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 28 juin et 16 juillet 2024, Madame [S] [P], Monsieur [E] [X], Monsieur [R] [O] et Madame [D] [J] [I], Madame [C] [H] et Monsieur [Y] [H], Monsieur [L] [K], Madame [V] [G] et Monsieur [T] [G] ont assigné au fond la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE, la SAS NOVASTRADA et la SAS STELLA PARK devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A TITRE PRINCIPAL

Vu les articles 1104, 1231-1, et 1611 du code civil,

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées au débat

Déclarant les demandes des Demandeurs recevables et bien fondées,

CONDAMNER la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE à verser les sommes suivantes au titre de l’indemnisation des préjudices financiers des demandeurs générés par les retards injustifiés de livraison :

—  37 680 € TTC à Madame et Monsieur [G] ;

—  26 477,10 € TTC à Madame [S] [P] ;

—  25 088,31 € TTC à Madame et Monsieur [H] ;

—  35 691,75 € TTC à Monsieur [O] et Madame [J] [I] ;

—  24 959,34 € TTC à Monsieur [X] ;

—  25 842,09 € TTC à Monsieur [K] ;

CONDAMNER la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE à verser les sommes suivantes au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral occasionné par l’absence systématique d’information à chaque report de la date de livraison :

—  12 000 euros pour Madame [G] (qui a subi 6 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  12 000 euros pour Monsieur [G] (qui a subi 6 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  12 000 euros pour Madame [S] [P] (qui a subi 6 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  10 000 euros pour Monsieur [H] (qui a subi 5 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  10 000 euros pour Madame [H] (qui a subi 5 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  10 000 euros pour Monsieur [O] (qui a subi 5 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  10 000 euros pour Madame [J] [I] (qui a subi 5 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  8 000 euros pour Monsieur [X] (qui a subi 4 reports de dates de livraison sans en être informé) ;

—  8 000 euros pour Monsieur [K] (qui a subi 4 reports de dates de livraison sans en être informé).

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER La SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 500 euros par Demandeur sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mars 2025, la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE, la SAS NOVASTRADA et la SAS STELLA PARK sollicitent du tribunal de :

— METTRE HORS DE CAUSE la société Novastrada

— DÉBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER in solidum les demandeurs à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum les demandeurs aux entiers dépens que son avocat aura le droit de recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée par le juge de la mise en état le 7 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 11 septembre 2025.

MOTIFS

I- SUR LA DEMANDE DE MISE HORS DE CAUSE DE LA SOCIÉTÉ NOVASTRADA

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il convient de relever qu’aucune demande n’est formée par aucune des parties à l’instance à l’encontre de la SAS NOVASTRADA de sorte que celle-ci sera mise hors de cause.

II- SUR L’ENGAGEMENT DE LA RESPONSABILITE DE LA SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE DU FAIT DES RETARDS DE LIVRAISON

1/ Sur la matérialité des retards de livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, repris à l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il en résulte que le date de livraison, précisée au contrat, est un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et que le non-respect de ces délais est de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

*

En l’espèce, il ressort des actes de vente produits que :

— les époux [G] ont acquis les lots n°7, 23 et 24 par acte notarié du 8 mars 2019 qui prévoyait une date de livraison au deuxième trimestre 2020, soit au 30 juin 2020 au plus tard ;

— Madame [P] a acquis les lots n°8 et 22, par acte notarié du 5 avril 2019 qui prévoyait une date de livraison au deuxième trimestre 2020, soit au 30 juin 2020 au plus tard ;

— les époux [H] ont acquis les lots n°12 et 27 par acte notarié du 7 février 2020 qui prévoyait une date de livraison au deuxième trimestre 2020, soit au 30 juin 2020 au plus tard ;

— Monsieur [O] et Madame [J] [I] ont acquis les lots n°10 et 20 par acte notarié du 30 avril 2020 qui prévoyait une date de livraison au troisième trimestre 2020, soit au 30 septembre 2020 au plus tard ;

— Monsieur [X] a acquis les lots n°5, 25 et 26 par acte notarié du 8 septembre 2020 qui prévoyait une date de livraison au quatrième trimestre 2020, soit au 31 décembre 2020 au plus tard ;

— Monsieur [K] a acquis les lots n°2, 16 et 17 par acte notarié du 28 décembre 2020 qui prévoyait une date de livraison au premier trimestre 2021, soit au 31 mars 2021 au plus tard.

Par ailleurs, il est relevé par l’expert, non démenti par les parties, que les livraisons des biens sont intervenues :

— le 12 mai 2022 pour les époux [G] ;

— le 17 mai 2022 pour Madame [P], les époux [H] et Monsieur [K] ;

— le 1er juillet 2022 pour Monsieur [X] ;

— le 28 novembre 2022 pour Madame [J] et Monsieur [O].

La comparaison de la date effective de livraison des biens et leur date prévue aux contrats de vente permet d’établir que les livraisons sont intervenues avec un retard de :

—  681 jours pour les époux [G] ;

—  686 jours pour Madame [P] ;

—  686 jours pour les époux [H] ;

—  789 jours pour Monsieur [O] et Madame [J] [I] ;

—  547 jours pour Monsieur [X] ;

—  412 jours pour Monsieur [K].

En conséquence, la réalité d’un retard dans la livraison des biens par rapport aux délais contractuellement prévus est établie.

2/ Sur les causes légitimes de suspension du délai de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*

En l’espèce, la charge de la preuve de la matérialité des événements justifiant les retards de livraison incombe à la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE.

Les contrats de vente prévoient tous une clause intitulée « Délai – Livraison » stipulant que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard [à la date de livraison contractuellement prévue] sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ».

La clause suivante intitulée « causes légitimes de suspension du délai de livraison » stipule :

« Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants :

— Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments.

— Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.

— Retard résultant de la liquidation des BIENS ; l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quant même tous ses effets).

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’Oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;

(…)

— Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR

(…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation général du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’Oeuvre.».

Par ailleurs, les contrats de vente du 30 avril 2020 conclu avec Monsieur [O] et Madame [B] [J] [I] et du 8 septembre 2020 conclu avec Monsieur [E] [X] stipulent un motif supplémentaire parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant aux « répercussions de tout épisode épidémique ou pandémique, dont l’épisode en cours de covid-19 et des mesures qui seront prises pour y répondre tant par les autorités publiques que par le Maître d’ouvrage et ses entreprises et fournisseurs, notamment dans le cadre de la protection des personnels appelés à intervenir sur le chantier ou à participer à son approvisionnement ».

Le contrat de vente conclu le 28 décembre 2020 avec Monsieur [A] [K] stipule pour sa part au titre de cette cause supplémentaire « les effets direct et indirects et plus généralement tous troubles résultant d’épidémies, infections endémiques, ou pandémies, dont l’épisode en 2020 de Covid-19, et des mesures qui seront prises pour y répondre tant par les autorités publiques que par le Maître d’ouvrage et ses entreprises et fournisseurs, notamment dans le cadre de la protection des personnels appelés à intervenir sur le chantier ou à participer à son approvisionnement ».

Il appartient donc à la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE d’apporter la preuve des causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles que prévues dans les contrats de vente.

Sur les intempéries subies entre novembre 2018 et février 2020

Le vendeur se prévaut d’un retard de 119 jours d’intempéries entre le mois de novembre 2018 et février 2020.

Les contrats de vente prévoient comme cause légitime de suspension du délai de livraison les « intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments ».

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE argue que les intempéries susceptibles de justifier une suspension du délai de livraison sont définies par l’article 10.1.1.1 de la norme Afnor n°NF P 03-001 de décembre 2000 comme étant celles « pour lesquelles une impossibilité technique à poursuivre les travaux a été validée par le maître d’œuvre ». Toutefois, la SCCV n’indique pas à quel titre cette clause serait applicable au présent litige et opposable aux acquéreurs, l’opposabilité d’une norme à un cocontractant supposant que celle-ci soit entrée dans le champs contractuel convenu entre les parties.

Dès lors, seules les « intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments » telles que prévues dans le contrat constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE argue également que les contrats de vente stipulent que « la justification de la survenance de l’une de ces circonstances [justifiant la suspension du délai de livraison] sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’Oeuvre ».

Elle produit une « attestation d’intempéries » rédigée par STELLA PARK, non datée, reprenant sous forme de tableau les jours de pluie, de neige, de vent et de gel/température entre le 7 novembre 2018 et le 28 février 2020.

Sont annexés à cette attestation, les relevés de la station d’Orly, établis par le syndicat des entreprises de génie climatique et de couverture plomberie (GCCP), qui décomptent :

les précipitations de pluie ayant une durée d’au moins 1heure et une hauteur de 1mm pour chaque période de 8h à 13h et de 13h à 18h ou au moins 30min et une hauteur de 10mm ;

les précipitations de neige d’une hauteur d’au moins 1cm

des vitesses maximales de vent supérieures à 60km/h avec un décompte de 3h par coup de vent chaque demi-journée

les jours où la température est égale ou inférieure à -2°C et les périodes de 4h pour les jours où la température est comprise entre -2°C et +3°C.

Ces relevés mentionnent que « les présentes données n’ont pas en soi de valeur juridique. Toutefois, elles peuvent avoir une valeur contractuelle si les parties se sont mises d’accord, au préalable pour les intégrer à leur marché. A défaut, elles ont pour objectif de servir de base pour justifier auprès du maître d’ouvrage ou du maître d’œuvre des périodes pendant lesquelles l’exécution des travaux a été perturbée, retardant d’autant l’avancement du chantier afin d’obtenir la prolongation des délais contractuels et éviter les pénalités de retard ».

La lecture comparée de l’attestation produite et de ses annexes permet d’établir que le maître d’oeuvre a décompté une journée entière pour chacun des jours au cours desquels une période d’intempérie a été relevée par le syndicat GCCP, quelque soit sa durée.

Par ailleurs, il ne ressort ni de l’attestation du maître d’œuvre, ni des annexes, que ces périodes correspondraient à des « intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments » telles que prévues par le contrat de vente.

Il en résulte que le maître d’œuvre d’exécution s’est borné à reprendre l’intégralité des journées au cours desquelles des périodes d’intempéries, répondant aux seuls critères retenus par le syndicat GCCP, avaient été constatées à Orly, sans apprécier si ces intempéries, par leur ampleur, répondaient aux critères de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment, retenus par le contrat de vente, et sans évoquer leurs éventuelles répercussions sur le chantier litigieux.

Le caractère systématique du décompte opéré par le maître d’œuvre et l’absence d’explication sur les critères utilisés excluent toute réelle appréciation du maître d’œuvre dans la justification de la survenance d’intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments justifiant le retard de livraison.

Dès lors, cette attestation, qui n’a été transmise aux acquéreurs que le 30 juin 2020, soit à la date de livraison prévue pour les contrats de vente des époux [G] et [H] et Madame [P], ne peut justifier un quelconque retard de livraison, nonobstant la clause contractuelle autorisant la justification de la survenance des causes légitime de suspension de délais de livraison par une lettre du maître d’œuvre.

Par ailleurs, la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE argue du retard puis de la défaillance de la société BCRG et de la crise sanitaire, qui sont toutefois des éléments étrangers aux intempéries et dont le maître d’ouvrage se prévaut également par ailleurs au titre des causes légitimes de suspension des délais de livraison.

Enfin, l’expert judiciaire indique qu’il est possible que certaines intempéries alléguées aient eu un impact sur les travaux de BCRG, en charge du lot gros-oeuvre.

Cette seule allégation hypothétique de l’expert ne peut permettre d’établir la réalité d’intempéries, revêtant les caractères de la clause contractuelle, justifiant le retard dans la livraison des biens.

Il en résulte que la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE n’apporte pas la preuve, dont elle a la charge, de la survenance d’intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments, seules susceptibles de justifier un retard dans la livraison des biens.

Sur les mesures de lutte contre la propagation de l’épidémie de COVID 19

L’ensemble des contrats de vente prévoient que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard [à la date de livraison contractuellement prévue] sauf survenance d’un cas de force majeure ».

Or, il est constant que l’épidémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises dans de nombreux pays, et notamment en France, pour lutter contre la propagation du virus ont eu une incidence réelle sur le fonctionnement normal des chantiers en cours sur le territoire français et ont été des événements :

— échappant évidemment au contrôle de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE,

— qui ne pouvaient être raisonnablement prévus lors de la conclusion des contrats conclus antérieurement, par l’ampleur de cette crise et la vigueur des mesures gouvernementales édictées pour y faire face,

— dont les effets tenant à un confinement strict puis des mesures restrictives de circulation pendant plusieurs semaines, applicables à l’ensemble de la population, empêchaient l’exécution normale de son obligation de construction de l’immeuble par le vendeur.

Il en résulte que cet événement relève de la force majeure, telle que définie par les dispositions légales précitées, et prévue aux contrats de vente conclus entre les parties.

Par ailleurs, les contrats de vente du 30 avril 2020 conclu avec Monsieur [O] et Madame [B] [J] [I] et du 8 septembre 2020 conclu avec Monsieur [E] [X] prévoient comme cause légitime de suspension du délai de livraison les « répercussions de tout épisode épidémique ou pandémique, dont l’épisode en cours de covid-19 et des mesures qui seront prises pour y répondre tant par les autorités publiques que par le Maître d’ouvrage et ses entreprises et fournisseurs, notamment dans le cadre de la protection des personnels appelés à intervenir sur le chantier ou à participer à son approvisionnement ».

Le contrat de vente conclu le 28 décembre 2020 avec Monsieur [A] [K] stipule, pour sa part, au titre de cette cause supplémentaire « les effets direct et indirects et plus généralement tous troubles résultant d’épidémies, infections endémiques, ou pandémies, dont l’épisode en 2020 de Covid-19, et des mesures qui seront prises pour y répondre tant par les autorités publiques que par le Maître d’ouvrage et ses entreprises et fournisseurs, notamment dans le cadre de la protection des personnels appelés à intervenir sur le chantier ou à participer à son approvisionnement ».

Il en résulte que l’épidémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus constituent, pour ces contrats, une cause légitime de suspension des délais de livraison.

Or, il résulte de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que les autorités avaient prévu une prorogation des délais échus et une adaptation des procédures pendant la période d’urgence sanitaire en suspendant notamment le cours des astreintes et clauses pénales pendant la période incluse entre le 12 mars et le 23 juin 2020, inclus.

Ainsi, il est établi que les mesures gouvernementales, prises pendant la période d’urgence sanitaires, pour lutter contre l’épidémie de Covid 19 sont une cause légitime de suspension des obligations de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE du 12 mars au 23 juin 2020, inclus, soit pendant 104 jours.

*

Sur la grève générale du 5 décembre 2019 au 24 janvier 2020

Les contrats de vente prévoient que la « grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs » est une cause légitime de suspension du délai de livraison des biens.

En l’espèce, le vendeur se prévaut d’un retard de 51 jours justifié par le mouvement social contre la réforme des retraites.

Au soutien de cette allégation, la SCCV produit une fiche wikipédia relative au mouvement social contre la réforme des retraites en France de 2019-2020 qui évoque une mobilisation et des grèves, principalement dans le secteur public des transports et de l’éducation, pendant plusieurs jours.

Toutefois, ce seul élément est manifestement insuffisant pour établir que ce mouvement social ait conduit à une grève, totale ou partielle, ayant affecté le chantier en cause ou les fournisseurs.

En l’absence de production d’autres éléments, la preuve de la matérialité d’une grève ayant affecté le chantier ou les fournisseurs, justifiant le report de la date de livraison contractuellement prévue, n’est pas rapportée.

*

Sur la défaillance de la société BCRG

Les contrats de vente prévoient que le « retard provenant de la défaillance d’une entreprise » et les « retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci » sont des causes légitimes de suspension du délai de livraison des biens.

Les contrats précisent que la justification de la défaillance peut être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant.

En l’espèce, le vendeur se prévaut d’un retard de 386 jours du fait de la défaillance de la société BCRG, en charge du lot gros-oeuvre, du 19 février 2020 au 10 mars 2021.

Si le contrat prévoit que la justification de cette défaillance peut être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant, il demeure que ce formalisme de la preuve n’est qu’une faculté ouverte au vendeur qui conserve la possibilité de démontrer, par tout moyen, la matérialité de la défaillance de l’entreprise, cause légitime de suspension du délai de livraison, qu’il invoque.

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE produit :

— le contrat de marché conclu le 12 mars 2019 entre le maître d’ouvrage et la société BCRG, signé par les parties, dont il ressort que l’ensemble du lot gros-oeuvre de l’opération de construction avait été confié à la société BCRG dont les travaux devaient être achevés fin septembre 2019, soit le 30 septembre 2019 au plus tard ;

— un courrier en date du 30 décembre 2019 adressé par le maître d’œuvre d’exécution à la société BCRG faisant état d’une baisse des effectifs de ses ouvriers sur le chantier et d’un manquement de ses engagements dans le respect des dates de fin de tâches. Il était ainsi relevé que les appuis, seuils et autres tableaux et voussures n’avaient pas été réalisés et qu’aucune arase devant recevoir les éléments de charpente n’avait été réalisée. Par ailleurs, une non-conformité des échafaudages et des malfaçons dans la réalisation des balcons avaient également été relevées par le maître d’œuvre d’exécution ;

— le compte-rendu de chantier établi par le maître d’œuvre d’exécution en date du 19 février 2020 dont il ressort que le chantier était à l’arrêt s’agissant des travaux de gros-oeuvre depuis plusieurs semaines et devait reprendre immédiatement sous peine de substitution ;

— un courrier du 21 février 2020 de la société NOVASTRADA, gérant de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE, actant de l’accord des parties pour que la société VDS, titulaire des lots charpente et couverture, se substitue à la société BCRG pour achever les travaux de gros-oeuvre ;

— un courrier du 27 mai 2020 adressé par la société NOVASTRADA à la société BCRG par lequel le maître d’ouvrage a notifié à l’entreprise la résiliation à ses torts du marché de travaux qui liait les parties en raison d’une découverte de sous-traitance non agréée et des désagréments et retards subis par le maître d’ouvrage depuis plusieurs mois ;

— un ordre de service délivré à la société VDS le 15 septembre 2020 pour les travaux de finition de gros œuvre ;

— un devis en date du 4 mars 2021 de la société BTZIMAT, accepté par le maître d’ouvrage, pour des travaux de reprise de façade et des balcons et la création d’un local OM et d’un mur de clôture.

Il ressort de ces pièces que le maître d’œuvre a constaté au 19 février 2020 un réel abandon de chantier par la société BCRG depuis plusieurs semaines ayant conduit les parties à trouver un accord, acté par courrier du 21 février 2020, sur la substitution de cette entreprise par la société VDS, puis à la résiliation du marché aux torts de la société BCRG par le maître d’ouvrage.

La défaillance de la société BCRG est ainsi établie entre le 19 février et le 27 mai 2020, date à laquelle le maître d’ouvrage a résilié le marché aux torts de l’entreprise.

Les éléments produits ne permettent pas d’établir que la défaillance de la société BCRG et ses répercussions sur le chantier ne justifient un retard au delà du 27 mai 2020 dès lors que :

— il avait été convenu, dès le 21 février 2020, entre le maître d’ouvrage et la société BCRG que l’achèvement des travaux de gros-oeuvre serait réalisé par la société VDS ;

— il appartenait au maître d’ouvrage d’agir pour faire substituer l’entreprise afin de permettre l’avancement des travaux de gros-oeuvre ;

— aucune explication n’est fournie sur les raisons pour lesquelles l’ordre de service adressé à la société VDS n’est intervenu que le 15 septembre 2020, soit près de 7 mois après la décision concertée de substitution de la société BCRG par cette entreprise ;

— la société VDS intervenait déjà sur le chantier, pour être titulaire du lot couverture charpente, facilitant ainsi sa substitution à la société BCRG.

Par ailleurs, l’expert considère que la défaillance de la société BCRG n’est pas caractérisée en l’absence d’intervention de l’entreprise à la cause et d’écrits établis par elle en réponse aux griefs du maître d’ouvrage.

Toutefois, au regard de l’objet de l’instance, introduite par les acquéreurs à l’égard du vendeur-maître d’ouvrage, il ne peut être reproché au défendeur de ne pas avoir attrait la société BCRG à la cause et les éléments produits par elle, dans le cadre de cette instance, suffisent à établir une défaillance de cette entreprise, constitutive d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, telle que prévue aux contrats de vente.

Il en résulte que la défaillance de la société BCRG justifie la suspension du délai de livraison entre le 19 février et le 27 mai 2020.

Toutefois, les retards dans l’exécution des travaux étant déjà justifiés, pour une partie de cette période, par les mesures de lutte contre l’épidémie de COVID 19 (du 12 mars 2020 au 24 juin 2020), la défaillance de la société BCRG ne pourra justifier ces retards que pour la période comprise entre le 19 février et le 11 mars 2020 inclus, soit 22 jours.

*

Sur l’abandon de chantier et la faillite de la société VDS

Les contrats de vente prévoient que le « retard provenant de la défaillance d’une entreprise », les « retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci » et « le retard résultant de la liquidation des BIENS ; l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises » sont des causes légitimes de suspension du délai de livraison des biens.

Les contrats précisent que « si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quant même tous ses effets ».

Le vendeur se prévaut d’une suspension de délais de 49 jours entre le 19 mai et le 6 juillet 2021 en raison de l’abandon de chantier et de la faillite de la société VDS, en charge du lot charpentes et couverture par marché du 1er octobre 2019 et de l’achèvement des travaux de gros-oeuvre selon ordre de service du 15 septembre 2020.

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE produit :

— un courrier de mise en demeure du 14 janvier 2021 adressé par le maître d’oeuvre d’exécution à la société VDS lui reprochant un abandon de chantier depuis plusieurs semaines et une absence de protection du bâtiment B qui n’est pas hors d’eau ;

— un courrier de résiliation du marché en date du 17 mai 2021 adressé par la SCCV à la société VDS, lui reprochant ses délais d’intervention ;

— un justificatif du placement en liquidation judiciaire de la société VDS CHARPENTE COUVERTURE par jugement du 18 mai 2021 ;

— un procès-verbal d’huissier de justice en date du 19 mai 2021 constatant l’inachèvement des travaux confiés à la société VDS ;

— un devis du 6 juillet 2021 de la société AMBM, signé par le maître d’ouvrage, pour la reprise de divers travaux en toiture pour la somme de 11.500€ HT.

Il en résulte que la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE justifie de la défaillance et de la liquidation judiciaire de la société VDS CHARPENTE COUVERTURE, cause légitime de suspension du délai de livraison.

Par ailleurs, le délai inférieur à 2 mois pour trouver une société se substituant à la société VDS pour l’achèvement des travaux n’apparaît pas excessif.

Les griefs des acquéreurs reprochant au maître d’ouvrage et au maître d’œuvre leur inertie avant l’abandon de chantier par la société VDS ne sont ni établis, ni pertinents dès lors qu’ils concernent des événements antérieurs à la défaillance et à la liquidation judiciaire de la société VDS et, ainsi, au point de départ du délai de suspension du délai de livraison.

Dès lors, la défaillance et la liquidation de la société VDS CHARPENTE ET COUVERTURE constituent une cause légitime de report du délai de livraison sur la période du 19 mai au 6 juillet 2021 pour l’ensemble des acquéreurs, soit sur une durée de 48 jours, le 6 juillet 2021 n’étant pas inclus dès lors qu’à la date du devis de la société AMBM, aucun élément ne permet de démontrer que les travaux n’ont pas pu immédiatement commencer.

Sur la liquidation judiciaire de la société GLJ

Les contrats de vente prévoient que le « retard provenant de la défaillance d’une entreprise », les « retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci » et « le retard résultant de la liquidation des BIENS ; l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises » sont des causes légitimes de suspension du délai de livraison des biens.

Les contrats précisent que « si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quant même tous ses effets ».

Le vendeur se prévaut d’une suspension de délais de 3 jours entre le 22 mars et le 24 mars 2021 en raison de l’abandon de chantier et de la liquidation judiciaire de la société GLJ, en charge du lot isolation-cloisons-doublage.

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE produit :

— un courrier de résiliation du marché en date du 22 mars 2021 adressé par la SCCV à la société GLJ, lui reprochant ses délais d’intervention ;

un justificatif du placement en liquidation judiciaire de la société GLJ par jugement du 12 avril 2021 ;

— un acte d’engagement et un ordre de service en date du 24 mars 2021 par lesquels la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE confie à la société SPGL la réalisation des travaux d’isolation, de cloisons et de doublage pour la somme de 19.328,89€ HT.

Il en résulte que la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE justifie de la défaillance et de la liquidation judiciaire de la société GLJ, cause légitime de suspension du délai de livraison selon les termes des contrats de vente.

Par ailleurs, le délai de 2 jours pour trouver une société se substituant à la société GLJ apparaît particulièrement rapide.

Si les acquéreurs reprochent au maître d’ouvrage le choix de la société GLJ pour intervenir à l’opération de construction, alors que celle-ci était déjà en redressement judiciaire au moment de la conclusion du marché, ces griefs ne sont ni établis, ni pertinents dans la mesure où le redressement judiciaire d’une entreprise n’empêche pas la poursuite de son activité ni ne présage inéluctablement d’une procédure de liquidation judiciaire.

Par ailleurs, l’expert indique que « comme pour VDS, la liquidation judiciaire de GLJ et les atermoiements de la direction de chantier ont pu avoir un impact, mais non cumulable avec le retard du gros-oeuvre ». Toutefois, la période de suspension liée à la défaillance de la société GLJ ne correspond pas à celle liée à la défaillance de la société BCRG, de sorte que ce cumul est matériellement écarté.

Dès lors, la défaillance et la liquidation de la société GLJ constituent une cause légitime de report du délai de livraison sur la période du 22 au 24 mars 2021, soit sur une durée de 2 jours, le 24 mars 2021 n’étant pas inclus dès lors qu’à la date de l’ordre de service délivré à la société SPGL, aucun élément ne permet de démontrer que les travaux n’ont pu immédiatement commencer.

Sur l’injonction de la DRIEE de suspension des travaux

Les contrats de vente prévoient que constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison les « injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR ».

Le vendeur se prévaut d’une suspension de délais de 134 jours entre le 12 juillet et le 22 novembre 2021 en raison de la suspension des travaux ordonnée par la direction régionale et interdépartementale de l’environnement de l’énergie d’Ile-de-France (DRIEE).

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE produit :

— un courrier en date du 19 octobre 2020 adressé par la DRIEE à la société NOVASTRADA qui l’a avisé que le projet immobilier se situait en zone inondable et que sa réalisation sans avoir fait l’objet d’une autorisation préalable est susceptible de constituer un manquement au titre des dispositions du code de l’environnement ;

— un courrier en date du 9 avril 2021 adressé par la DRIEE à la société NOVASTRADA par lequel elle lui adressait un « rapport de manquement administratif » dont il ressort que :

> le maître d’ouvrage n’a pas déposé un dossier de demande au titre de la loi sur l’eau et les milieux aquatiques préalablement au commencement de l’opération de construction par le maître d’ouvrage ;

> la DRIEE demandait au maître d’ouvrage de déposer un dossier de déclaration pour régulariser la situation des installations réalisées et de rendre compte des raisons pour lesquelles il a omis ou n’a pas souhaité attendre l’obtention du ou des autorisation(s) requise(e) pour débuter les travaux ;

> la réalisation de cette opération sans avoir fait l’objet d’une déclaration préalable constitue un manquement à l’article 171-7 du code de l’environnement, manquement constitutif d’une infraction contraventionnelle de 5ème classe ;

> une mise en demeure administrative formalisera le cas échéant la régularisation dans un délai fixé, pouvant s’accompagner d’une mesure conservatoire de suspension des travaux.

— un courrier de la DRIEE du 12 juillet 2021 donnant récépissé à la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE de sa déclaration relative à l’opération immobilière lui indiquant que le déclarant ne peut pas débuter les travaux avant le 28 août 2021 ;

— un courrier du 22 novembre 2021 de la DRIEE adressé à la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE l’informant de son accord pour les travaux et qu’elle peut entreprendre son opération à compter de la réception de ce courrier.

Il en résulte que la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE a effectivement dû suspendre l’exécution des travaux sur injonction de la DRIEE dans l’attente de la régularisation de sa situation administrative au regard des dispositions du code de l’environnement.

Toutefois, il ressort clairement des pièces ainsi produites par le vendeur que cette suspension est intervenue en raison du manquement de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE qui n’a pas déposé de demande à la DRIEE, préalablement au commencement d’exécution des travaux, pourtant obligatoire en raison de l’emplacement de l’ensemble immobilier dans une zone inondable, du fait de sa proximité avec la Marne.

Il est ainsi établi que cette injonction est fondée sur une faute du vendeur, l’absence de déclaration préalable constituant même une infraction contraventionnelle.

En conséquence, la suspension des travaux ordonnée par la DRIEE ne peut constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison des biens.

Sur la défaillance de la société AF TP

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE se prévaut de la défaillance de la société AF TP sans toutefois évoquer de période de suspension du délai de livraison à ce titre.

Il n’y a donc pas lieu de retenir de suspension du délai de livraison à ce titre.

3/ Sur le calcul du retard injustifié de livraison

Sur les événements antérieurs à la date de conclusion des contrats de vente

Les événements survenus antérieurement aux dates de conclusions des contrats de vente ne peuvent constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison, dès lors qu’ils étaient nécessairement connus du vendeur lorsqu’il s’est contractuellement engagé à respecter les délais de livraison prévus au contrat.

La défaillance de la société BCRG étant intervenue du 19 au 12 mars 2020, soit sur une période antérieure à la date de conclusion des contrats avec Monsieur [O] et Madame [B] [J] [I] (30 avril 2020), Monsieur [X] (8 septembre 2020) et Monsieur [K] (28 décembre 2020), la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE ne peut se prévaloir de cet événement pour justifier la suspension des délais de livraison à l’égard de ces acquéreurs.

De même, les mesures de restriction prises par les autorités publiques pour lutter contre l’épidémie de COVID 19 concernant une période du 12 mars au 24 juin 2020, soit sur une période antérieure à la date de conclusion des contrats avec Monsieur [X] (8 septembre 2020) et Monsieur [K] (28 décembre 2020), la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE ne peut se prévaloir de cet événement pour justifier la suspension des délais de livraison à l’égard de ces acquéreurs.

S’agissant du contrat conclu avec Monsieur [O] et Madame [B] [J] [I], seule la période comprise entre la conclusion du contrat intervenue le 30 avril 2020 et le 24 juin 2020 inclus peut être retenue pour la justification du retard dans la livraison des biens en lien avec l’épidémie de COVID19, soit une durée de 55 jours.

Sur le doublement de la période de suspension

Conformément aux stipulations contractuelles, il convient retenir un temps égal au double de la cause légitime de suspension des délais de livraison, en raison des répercussions sur l’organisation général du chantier, sans qu’il n’y ait lieu de vérifier que la période de doublement ne corresponde pas également à une période de suspension pour une autre cause.

Ainsi, la durée de la suspension des délais de livraison correspond aux périodes suivantes :

— du 19 février au 3 avril 2020 (soit 44 jours) pour la défaillance de la société BCRG concernant les contrats conclus avec les époux [G], Madame [P] et les époux [H] ;

— du 12 mars au 6 octobre 2020 (soit 208 jours) pour les mesures de lutte contre l’épidémie de COVID-19 concernant les contrats conclus avec les époux [G], Madame [P] et les époux [H] et du 30 avril au 18 août 2020 (soit 110 jours) concernant le contrat conclu avec les consorts [O]/[J]-[I]

— du 22 au 26 mars 2021 (soit 4 jours) pour la défaillance de la société GLJ pour l’ensemble des acquéreurs ;

— du 19 mai au 23 août 2021 (soit 96 jours) pour la défaillance de la société VDS pour l’ensemble des acquéreurs.

Sur le report de la date de livraison du fait des périodes légitimes de suspension retenues

Des causes légitimes de suspension peuvent être retenues si elles sont postérieures à la date de livraison prévue au contrat, sous réserve que d’autres causes légitimes de suspension antérieures aient reporté d’autant la date de livraison.

En l’espèce, la date de livraison des biens des époux [G], de Madame [P] et des époux [H], prévue au 30 juin 2020 a été reportée successivement au 13 août 2020 en raison de la défaillance de la société BCRG (+44jours) puis au 9 mars 2021 en raison de l’épidémie de COVID-19 (+208 jours).

De même, la date de livraison du bien de Monsieur [O] et de Madame [J] [I], prévue au 30 septembre 2020 a été reportée au 18 janvier 2021en raison de l’épidémie de COVID-19 (+110jours).

Dès lors, la défaillance des sociétés GLJ et VDS, intervenues les 22 mars et 19 mai 2021, soit à des dates postérieures aux dates de livraison ainsi reportées au 18 janvier et 9 mars 2021, ne peut plus justifier une nouvelle suspension des délais de livraison pour ces contrats.

Par ailleurs, aucune cause légitime de suspension des délais de livraison n’étant intervenue entre la date de conclusion du contrat avec Monsieur [X] (08 septembre 2020) et la date prévue de la livraison de son bien (31 décembre 2020), la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE ne justifie d’aucune motif de report de la date de livraison de son bien, qui doit être fixée au 31 décembre 2020.

Enfin, la date de livraison du bien de Monsieur [K], prévue au 31 mars 2021 a été reportée au 2 avril 2021 (+4 jours) en raison de la défaillance de la société GLJ.

Dès lors, la défaillance des sociétés VDS, intervenue le 19 mai 2021, soit à une date postérieure à la date de livraison ainsi reportées au 2 avril 2021, ne peut plus justifier une nouvelle suspension des délais de livraison pour ce contrat.

Il en résulte que la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE justifie d’un report légitime de la date de livraison des biens au :

9 mars 2021 pour les époux [G] dont le bien a été livré le 12 mai 2022, soit avec 429 jours de retard ;

9 mars 2021 pour Madame [P] dont le bien a été livré le 17 mai 2022, soit avec 434 jours de retard ;

9 mars 2021 pour les époux [H] dont le bien a été livré le 17 mai 2022, soit avec 434 jours de retard ;

18 janvier 2021 pour Monsieur [O] et Madame [J] [I] dont le bien a été livré le 28 novembre 2022, soit avec 679 jours de retard ;

31 décembre 2020 pour Monsieur [X] dont le bien a été livré le 1er juillet 2022 soit avec 547 jours de retard ;

4 avril 2021 pour Monsieur [K] dont le bien a été livré le 17 mai 2022, soit avec 408 jours de retard.

III- SUR LES PREJUDICES LIES AU RETARD DE LIVRAISON

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil: “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privés".

1/ Sur les préjudices de jouissance et financiers

Sur les préjudices des époux [G]

Les époux [G] ayant été injustement privés de la jouissance de leur bien pendant 429 jours, du 9 mars 2021 au 12 mai 2022, soit 14,09 mois en retenant un nombre moyen de 30,44 jours par mois (429/30,44), en raison de l’inexécution contractuelle de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE, ils sont fondés à solliciter la réparation de leur préjudice causé par cette privation de jouissance.

Ils sollicitent la somme de 37.680€ TTC telle que retenue par l’expert.

Les époux [G] produisent un protocole d’accord transactionnel en date du 7 avril 2021, signé par les seuls acquéreurs, prévoyant la prise en charge par la SCCV LE CLOS SAINT-HIMAIRE des coûts de certains travaux et de plus-value pour un montant total de 7.858,08€ TTC, s’engageait à livrer le bien le 30 juin 2021 au plus tard et à verser une indemnité de 1260€ en par mois de retard après cette date.

L’expert retient que l’appartement ayant été livré le 12 mai 2022, la somme due en exécution de ce protocole d’accord s’élève à la somme de 23.127,12€ TTC.

L’expert ajoute à cette somme le versement des loyers du mois d’août au mois de décembre 2021 d’un montant de 990€ TTC ainsi que des frais de garde-meuble d’un montant de 1410€.

Toutefois, ainsi que le relève justement la SCCV SAINT-HILAIRE, les acquéreurs ne peuvent réclamer à la fois l’indemnité transactionnelle ayant vocation à indemniser leur préjudice du fait du retard de la livraison de leur bien et le montant des loyers exposés pendant la même période. Par ailleurs, si les demandeurs produisent les quittances de loyer correspondant au mois d’août à décembre 2021 ils ne justifient d’aucun frais de garde-meuble.

Il convient donc de retenir, pour l’indemnisation du préjudice de jouissance des époux [G], une indemnité d’un montant de 1260€ par mois de retard, outre la prise en charge des travaux et plus-valus d’un montant total de 7.858,08€, telle que proposée par la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE dans le protocole d’accord du 7 avril 2021, dont le vendeur réclame l’application dans ses écritures, soit la somme totale de 7858,08€ + (1260x14,09) = 25.611,48€.

Sur les préjudices de Madame [P]

Sur la perte locative

Madame [P] ayant été injustement privée de la possibilité de louer son bien pendant 474 jours, du 9 mars 2021 au 17 mai 2022, soit 14,26 mois en retenant un nombre moyen de 30,44 jours par mois (434/30,44), en raison de l’inexécution contractuelle de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE, elle est fondée à solliciter la réparation de ce préjudice.

L’expert retient une valeur locative du bien d’un montant de 1.000€ par mois, ce qui est corroboré par les annonces immobilières produites par Madame [P] et l’estimation effectuée sur son bien par l’agence Century 21 qui retient une valeur locative comprise entre 950€ et 1100€ charges comprises.

Toutefois, le préjudice subi par Madame [P] de ne pas pouvoir offrir son appartement à la location ne peut être estimé à la totalité de la valeur locative du bien en raison de l’absence de certitude que ce bien aurait été loué sur la totalité de la période, ainsi que le relève justement la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE.

Ainsi le préjudice de Madame [P] ne peut consister qu’en une perte de chance de louer son bien et d’en tirer des revenus, après le paiement des charges y afférent.

Au regard de la superficie et de l’emplacement de ce bien, correspondant à un appartement de deux pièces à Saint-Maur-des-Fossés dans une résidence neuve, cette perte de chance peut être estimée à 75% du montant de la valeur locative, soit la somme de 750€ (1000€ x 0,75) par mois.

Il en résulte que Madame [P] est bien fondée à réclamer la somme de 10695€ (750€x 14,26 mois) en indemnisation de son préjudice.

Sur les intérêts bancaires et les frais d’assurance emprunteur

Madame [P] ne justifie pas d’un déblocage différé des fonds empruntés en raison du retard de livraison des biens susceptible de l’exposer à des frais intercalaires supplémentaires.

A l’inverse, il ressort des contrats de crédit produits par Madame [P] que les premières échéances en remboursement (capital, intérêts et frais d’assurance) du prêt d’un montant de 163.671,63€ ont été versées à compter du 5 avril 2019, soit dès la conclusion du contrat de vente avec la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE. Par ailleurs, le second prêt d’un montant de 89.000€, à taux zéro, n’a produit aucun intérêt à la charge de l’emprunteuse.

Madame [P] ne justifie pas avoir dû payer des intérêts bancaires et des frais d’assurance supplémentaires en lien avec le retard injustifié imputable à la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE.

Elle sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les préjudices des époux [H]

Sur la perte locative

Les époux [H] ayant été injustement privés de la possibilité de louer leur bien pendant 434 jours, du 9 mars 2021 au 17 mai 2022, soit 14,26 mois en retenant un nombre moyen de 30,44 jours par mois (434/30,44), en raison de l’inexécution contractuelle de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE, ils sont fondés à solliciter la réparation de ce préjudice.

L’expert retient une valeur locative du bien d’un montant de 824,17€ par mois, ce qui est corroboré par les annonces immobilières produites et l’estimation effectuée sur le bien de Madame [P] par l’agence Century 21 qui retient une valeur locative comprise entre 950€ et 1100€ charges comprises, pour un appartement de même surface mais doté d’un jardin en rez-de-chaussée de 38m2.

Toutefois, le préjudice subi par les époux [H] de ne pas pouvoir offrir leur appartement à la location ne peut être estimé à la totalité de la valeur locative du bien en raison de l’absence de certitude que ce bien aurait été loué sur la totalité de la période, ainsi que le relève justement la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE.

Ainsi le préjudice des époux [H] ne peut consister qu’en une perte de chance de louer son bien et d’en tirer des revenus, après le paiement des charges y afférent.

Au regard de la superficie et de l’emplacement de ce bien, correspondant à un appartement de deux pièces à Saint-Maur-des-Fossés dans une résidence neuve, cette perte de chance peut être estimée à 75% du montant de la valeur locative, soit la somme de 618,13€ (824,17€ x 0,75) par mois.

Il en résulte que les époux [H] sont bien fondés à réclamer la somme de 8.814,53€ (618,13€x14,26mois) en indemnisation de leur préjudice.

Sur le crédit d’impôt et les frais d’assurance emprunteur

Les pièces produites par les acquéreurs ne permettent pas d’établir que les époux [H] auraient perdu le bénéfice de tout ou partie de leur crédit d’impôt du fait du retard de livraison de leur bien.

Par ailleurs, les époux [H] ne justifient pas avoir dû payer des frais d’assurance supplémentaires en lien avec le retard injustifié imputable à la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les préjudices de Monsieur [O] et Madame [J] [I]

Sur le surcoût de loyer

Monsieur [O] et Madame [J] [I] produisent les quittances des loyers qu’ils ont réglé pour leur logement situé 36 quai Blanqui à ALFORTVILLE du mois de novembre 2020 au mois de janvier 2022 d’un montant de 828,36€ en 2020, 841€ en 2021 et 846,51€ en 2022 au titre du loyer principal.

Monsieur [O] et Madame [J] [I] n’auraient pas réglé de loyers pour leur précédent logement s’ils avaient été livrés de leur bien, qu’ils entendait occuper, au 18 janvier 2021 et non au 28 novembre 2022.

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE reconnaît que les loyers versés du fait des reports non fondés sur des causes légitimes de suspension du délai de livraison peuvent faire l’objet d’une indemnisation.

En conséquence, Monsieur [O] et Madame [J] [I] sont fondés à réclamer, en réparation de leur préjudice lié au surcoût de loyer de leur ancien logement du 18 janvier 2021 au 28 novembre 2022, la somme de 18.858,86€ [841x(31-18)/31 + 841x11 + 846,51x10 + 846,51x(28)/30]

S’agissant des charges, Monsieur [O] et Madame [J] [I] ne démontrent pas avoir exposé des charges supplémentaires pour leur logement alors qu’ils ne justifient pas avoir versé, sur la même période, en plus des provisions de charges réglées pour leur ancien logement, des charges pour le logement dont ils attendaient la livraison. Il n’y a donc pas lieu de les indemniser au titre de ces dépenses qu’ils auraient dû assumer quel que soit leur logement.

Sur les intérêts bancaires et les cotisations d’assurance emprunteurs

Il ne ressort pas des pièces produites par les acquéreurs et notamment des contrats de crédit versés aux débats que Monsieur [O] et Madame [J]-[I] aient dû régler des intérêts et des cotisations d’assurance supplémentaires dont ils n’auraient pas supporté le coût si leur bien avait été livré au 18 janvier 2021.

Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les frais de transport

Monsieur [O] et Madame [J] [I] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de transport en raison de l’inscription de leur fille à la crèche à compter du 1er octobre 2021 puis à l’école à compter de septembre 2022 dans la commune de Saint-Maur-des-Fossés.

Ils justifient de l’inscription de leur fille à l’école maternelle dans la commune de Saint-Maur-des-Fossée, située à près de 30 minutes en voiture de leur ancien logement, à compter du mois de septembre 2022 mais non d’une inscription antérieure à la crèche dans cette commune.

Dès lors, leur préjudice de transport n’est justifié que pour les mois de septembre à novembre 2022, la livraison de leur bien étant intervenue au 28 novembre 2022, dont deux semaines seront toutefois retranchées correspondant aux vacances de la Toussaint, soit 11 semaines de scolarisation.

La somme sollicitée de 21,80€ par semaine est justifiée au regard des frais occasionnés par un tel éloignement du lieu de scolarisation de leur enfant.

Ils sont donc fondés à réclamer la somme de 239,80€ (21,80€x11semaines) en réparation de ce préjudice.

Sur les préjudices de Monsieur [X]

Sur le surcoût de loyer

Monsieur [X] produit les quittances des loyers qu’il a réglés pour son ancien logement situé 8 esplanade Nova à VILLEJUIF du mois de janvier 2021 à novembre 2021 d’un montant de 1.078,75€ au titre du loyer principal.

Monsieur [X] n’aurait pas réglé de loyer pour son précédent logement s’il avait été livré de son bien, qu’il entendait occuper, au 31 décembre 2020 et non au 1er juillet 2022.

La SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE reconnaît que les loyers versés du fait des reports non fondés sur des causes légitimes de suspension du délai de livraison peuvent faire l’objet d’une indemnisation.

En conséquence, Monsieur [X] est fondé à réclamer, en réparation de son préjudice lié au surcoût de loyer de son ancien logement du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2022, la somme de 19.417,50€ (1078,75 x 18 mois).

S’agissant des charges, il ne démontre pas avoir exposé des charges supplémentaires pour son logement alors qu’il ne justifie pas avoir versé, sur la même période, en plus des provisions de charges réglées pour son ancien logement, des charges pour le logement dont il attendait la livraison. Il n’y a donc pas lieu de l’indemniser au titre de ces dépenses.

Sur les intérêts bancaires et les cotisations d’assurance emprunteurs

Monsieur [X] produit au soutien de ces demandes un seul relevé bancaire du mois d’août 2021 dont il ressort le versement de la somme de 140,40€ au titre d’une échéance de prêt et de la somme de 37,32€ au titre d’une cotisation d’assureur pour un « prêt habitat ».

Toutefois, cette seule pièce ne permet pas d’établir que Monsieur [X] aurait réglé ces sommes au titre d’intérêts intercalaires qu’il n’aurait pas dû supporter s’il avait reçu son bien à la date prévue de livraison.

En conséquence, il est débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les préjudices de Monsieur [K]

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [K] ayant été injustement privé de la jouissance de son bien pendant 408 jours, du 4 avril 2021 au 17 mai 2022, soit 13,40 mois en retenant un nombre moyen de 30,44 jours par mois (408/30,44), en raison de l’inexécution contractuelle de la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE, il est fondé à solliciter la réparation de ce préjudice.

L’expert retient une valeur locative du bien d’un montant de 1.400€ par mois, ce qui est corroboré par l’estimation effectuée sur son bien par l’agence King Immobilier qui retient une valeur locative de 1.400€. Cette estimation correspond effectivement au prix du marché pour un appartement de trois pièces et d’une superficie de 58m2 dans une résidence neuve, avec une terrasse de 26m2 et un jardin de 114m2 à Saint-Maur-des-Fossées, soit en proche banlieue parisienne.

En conséquence, le préjudice de jouissance de Monsieur [K] est estimé à la somme de (1400€ x13,40mois=) 18.760€.

Sur les intérêts intercalaires et les cotisations d’assurance emprunteur

Monsieur [K] produit une attestation de la banque Crédit Mutuel indiquant qu’il a réglé au titre de son prêt Modulimmo les sommes de 3.121,70€ au titre des intérêts et 589,13€ au titre de la cotisation d’assurance pour la période du 1er avril 2021 au 31 décembre 2021

Toutefois, cette seule pièce ne permet pas d’établir que Monsieur [K] n’aurait pas réglé ces sommes au titre d’intérêts intercalaires ou de cotisations d’assurance s’il avait reçu son bien à la date prévue de livraison.

En conséquence, il est débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les frais d’abonnement à Free et de stockage de ses meubles et de sa cuisine

Monsieur [K] produit un mail en date du 23 juillet 2021 émanant de Monsieur [W] évoquant des frais de stockage, sans précision des objets concernés, de 330€ pour 11 semaines. Toutefois, il ne ressort pas des relevés des mois de mars, avril, mai, juin, août et septembre 2021 (le mois de juillet 2021 étant ainsi manquant) que cette somme aurait été effectivement réglés par Monsieur [K].

Par ailleurs, ces relevés bancaires ne permettent pas d’établir, en l’absence de production de facture notamment, que Monsieur [K] ait effectivement réglé des frais d’abonnement supplémentaires auprès de Free et des frais de stockage en raison du retard de livraison de son bien, imputable à la SCCV.

En conséquence, il est débouté de ses demandes à ce titre.

2/ Sur les préjudices moraux

Aux termes de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la réparation de leur préjudice moral causé par l’absence d’information par le vendeur, qui les avait laissés dans l’incertitude quant à la date d’achèvement de l’immeuble susceptible d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

Ils font valoir qu’ils n’ont jamais été informés des multiples reports de livraison annoncés au 30 juin 2020 puis au 15 novembre 2020 puis au 31 juillet 2021 puis au 30 novembre 2021. Ils expliquent avoir été informés tardivement, le 16 décembre 2021, du report de livraison au 29 décembre 2021.

Il ressort des pièces produites par les parties que les acquéreurs ont été informés des retards de construction de l’immeuble, à l’origine du retard de livraison des biens, par :

— des courriers recommandés du 30 juin 2020 évoquant les causes légitimes du suspension des délais de livraison par lesquels le vendeur s’engage à livrer le bien le 15 novembre 2020 au plus tard ;

— des mails des 16 avril, 13 mai, 15 septembre 2020 évoquant les difficultés du chantier sans informer de date prévisible de livraison ;

— un courrier du 5 mars 2021 qui estime une date de livraison au cours du mois de juin 2021 ;

— un courrier du 8 mars 2021 informant les acquéreurs des difficultés de chantier, sans évoquer de nouvelle date de livraison,

— une réunion du 13 avril 2021 qui évoque de manière circonstanciés les difficultés du chantier et par laquelle la SCCV s’engage sur une livraison au 31 juillet 2021 ;

— des courriers recommandés du 18 juin 2021 évoquant les causes légitimes de suspension des délais de livraison par lesquels le vendeur s’engage à livrer le bien le 31 juillet 2021 au plus tard ;

— un courrier du 15 octobre 2021 informant les acquéreurs des difficultés du chantier et s’excusant d’un manque d’information et de communication sur le programme sans s’engager sur une nouvelle date de livraison ;

— des bulletins d’information, sous la forme de « newsletters », des mois de juin 2019, avril 2021, mai 2021, juin 2021, septembre 2021 évoquant une livraison au mois de novembre 2021, des 1er, 8, 15, 22, 29 novembre 2021, 6 et 20 décembre 2021, 3, 10, 24, 31 janvier 2022, 7, 14, 21 et 28 février et 7 et 14 mars 2022 informant les acquéreurs de l’avancé du chantier ;

— un courrier du 26 novembre 2021 adressé à Monsieur [K] l’informant d’une livraison au 28 décembre 2021,

— une visio conférence en date du 7 décembre 2021 et un courrier du 13 décembre 2021 n’évoquant pas de nouvelle date de livraison ;

— des courriers recommandés en date du 16 décembre 2021 adressés aux époux [H] Monsieur [X] et Monsieur [K] les informant de la livraison de leur bien au 12/13 février 2022.

Il résulte de ces éléments que la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE a, à plusieurs reprises reporté la date de livraison des biens en juin 2021, juillet 2021, novembre 2021 et février 2022, mais a tenu régulièrement informé les acquéreurs des difficultés que le constructeur rencontrait et de l’avancement des travaux jusqu’au mois de mars 2022.

Toutefois, il est également relevé que la SCCV ne justifie pas d’informations sur le report des dates de livraison et la date prévisible de la livraison de l’immeuble :

avant le mois de mars 2021 s’agissant du report de novembre 2020 à juin 2021

avant le mois de septembre 2021 s’agissant du report de juillet 2021 à novembre 2021

après la date du 30 novembre 2021 pour les époux [G], Madame [P] et Monsieur [O] et Madame [J] [I]

après la date de février 2022 pour Monsieur [X], Monsieur [K] et les époux [H]

L’absence d’information préalable aux reports successifs de la date de livraison de leurs biens ont nécessairement causé un préjudice pour les acquéreurs concernés qui ont été laissés dans l’incertitude quant à la date à laquelle leur appartement allait leur être livré, inquiétude vécue nécessairement avec plus d’acuité pour les acquéreurs qui souhaitaient faire de ces biens leur résidence principale.

Au regard de la destination que réservait chacun des acquéreurs au logement et à la durée pendant laquelle chacun a été laissé dans l’incertitude quant à la date de livraison des biens, il convient d’indemniser leur préjudice moral à hauteur de :

2.000€ à chacun des époux [H] et à Madame [P]

4.000€ à chacun des époux [G], à Monsieur [O], Madame [J] [I] et Monsieur [X] ;

3.000€ à Monsieur [K] qui n’est pas concerné par le premier report de date de livraison.

III- SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

1/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE, succombant à la présente instance, est condamnée aux dépens de l’instance.

2/ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, eu égard à la situation économique des parties, la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE qui succombe sera condamnée à verser , au titre des frais irrépétibles :

2.000€ aux époux [H] ;

2.000 € à Madame [P] ;

2.000 € aux époux [G] ;

2.000 € à Monsieur [O] et Madame [J] [I] ;

2 000 € à Monsieur [X] ;

2.000 € à Monsieur [K].

PAR CES MOTIFS

Par jugement, contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la société NOVASTRADA de sa demande de mise hors de cause ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser à Monsieur [T] [G] et Madame [V] [G] la somme de 25.611,48€ en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser à Madame [S] [P] la somme de 10.695€ en réparation de son préjudice locatif ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser à Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [H] la somme de 8.814,53€ en réparation de leur préjudice locatif;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser à Monsieur [R] [O] et Madame [D] [J]-[I] la somme de 18.858,86€ en réparation de leur préjudice de surcoût de loyer ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser à Monsieur [R] [O] et Madame [D] [J]-[I] la somme de 239,80€ en réparation de leur préjudice au titre des frais de transport ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser à Monsieur [E] [X] la somme de 19.417,50€ en réparation de son préjudice de surcoût de loyer;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser à Monsieur [L] [K] la somme de 18.760€ en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser les sommes de

2.000€ à Monsieur [Y] [H]

2.000€ à Madame [C] [H]

2.000€ à Madame [S] [P]

4.000€ à Madame [V] [G]

4.000€ à Monsieur [T] [G]

4.000€ à Monsieur [R] [O],

4.000€ à Madame [D] [J] [I]

4.000€ à Monsieur [E] [X]

3.000€ à Monsieur [L] [K].

En réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE à verser les sommes de :

2000€ à Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [H],

2000€ à Madame [S] [P],

2000€ à Madame [V] [G] et à Monsieur [T] [G],

2000€ à Monsieur [R] [O] et à Madame [D] [J] [I],

2000€ à Monsieur [E] [X]

2000€ à Monsieur [L] [K]

en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV LE CLOS SAINT-HILAIRE aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 18 Novembre 2025

Le Greffier Le Président