Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc, Jcp, 20 février 2026, n° 25/01249

TJ Saint-Brieuc 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a jugé que le non-paiement des loyers justifiait la résiliation du bail.
Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a condamné le locataire au paiement des arriérés de loyer, le montant étant reconnu par le défendeur.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur pour compenser l'occupation indue du locataire.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a condamné le locataire à rembourser les frais de justice engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Brieuc, jcp, 20 févr. 2026, n° 25/01249
Numéro(s) :	25/01249
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00093

N° RG 25/01249 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3ZA

Le 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame UNVOAS lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt Février deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [V], responsable service contentieux-recouvrement

ET :

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2021, avec effet au 24 novembre 2021, l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a donné à bail un bien non meublé à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3] à Monsieur [B] [Z] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 441,79 euros et 19,25 euros de provision sur charges.

Suite à une mise en demeure du 18 janvier 2024 pour absence de réponse à l’enquête SLS, Monsieur [B] [Z] s’est vu appliquer des frais de pénalités pour non réponse à hauteur de 58,06 euros.

Un commandement de payer les loyers pour un montant de 2530,19 euros a été délivré à Monsieur [B] [Z] le 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 3 juin 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC et a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, et à défaut prononcer la résiliation du bail;Ordonner l’expulsion de tous corps et biens des locaux loués à Monsieur [B] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique;Condamner Monsieur [B] [Z] au paiement de la somme de 3455,35 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges, arrêtée au 20 mai 2025 ;Condamner Monsieur [B] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux égale au montant du loyer mensuel jusqu’à la date de libération effective des locaux objets du bail;Condamner Monsieur [B] [Z] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [B] [Z] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 24 novembre 2025.

A cette audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT est représenté par un agent dûment mandaté d’un pouvoir spécial. Le bailleur social actualise sa créance à hauteur de 6518,06 euros et rappelle que Monsieur [B] [Z] n’a pas justifié avoir assuré le logement. Il fait valoir que Monsieur [B] [Z] aurait pu bénéficier d’une aide FSL en mars mais qu’il devait pour cela reprendre le paiement du loyer, ce qui n’est pas le cas. L’OPH indique accepter un plan d’apurement prévoyant le versement de 60 euros en plus du loyer courant.

En défense, Monsieur [B] [Z] est comparant. Il explique se laisser dépasser par les papiers, même s’il précise ne plus être suivi par son assistante sociale. Il explique avoir retrouvé du boulot à temps partiel à Ouest France, ce qui ne paie pas assez. Il explique avoir repris le bail suite à ses parents et dit avoir été en arrêt maladie. Il indique percevoir 1000 euros par mois pour un CDI de 24 heures semaine. Il fait valoir qu’il a son permis poids lourds mais pas le CACES. Il fait valoir que sa relation de travail ne s’est pas bien terminée avec son ancien employeur même s’ils ont conclu une rupture conventionnelle. Il dit souhaiter travailler de nuit pour pouvoir s’occuper du fils de sa compagne, mais qu’il doit repasser devant le médecin conseil pour avoir l’autorisation. Il rappelle être locataire chez le bailleur social depuis 1994. Monsieur [B] [Z] affirme avoir la preuve que son logement est assuré. Il propose d’apurer sa dette en payant en plus du loyer courant la somme de 60 euros.

Il a été indiqué qu’un procès-verbal de carence a été dressé pour le diagnostic social et financier.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 4 août 2025, soit au moins 8 semaines avant l’audience du 24 novembre 2025.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la CAF le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025.

Dès lors, il y a lieu de conclure que la procédure a été respectée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 novembre 2021 entre les parties prévoit une clause résolutoire (page 4).

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a émis un commandement de payer le 20 mars 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 8 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 mai 2025.

L’expulsion de Monsieur [B] [Z] est donc encourue.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

L’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT a indiqué à l’audience que l’impayé de loyers était d’un montant de 6518,06 euros.

Le défendeur, n’a pas contesté le principe ou le montant de cette dette de loyers.

Dans le cadre du délibéré, sur demande du juge, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT a remis un décompte actualisé. Le bailleur social a actualisé la dette au montant de 7544,88 euros au 31 décembre 2025.

Monsieur [B] [Z] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 7544,88 €, avec les intérêts au taux légal limité à 1% compte tenu de la situation économique, à compter du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Enfin Monsieur [B] [Z] sera condamné au règlement de l’intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués, conformément à la législation et à son contrat de bail.

Sur la demande de délai de paiement :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] a demandé à l’audience un délai de paiement pour apurer sa dette de loyers. Il proposait de verser en plus du loyer courant la somme de 60 euros et s’est engagé devant le tribunal à appliquer ce plan sur la période de novembre à janvier.

Or le décompte produit par le bailleur social montre que Monsieur [B] [Z] n’a rien versé, ni loyer courant, ni les 60 euros.

Il apparaît ainsi que Monsieur [B] [Z] n’a pas repris un paiement régulier de son loyer et du plan d’apurement qu’il s’est engagé à appliquer pour apurer sa dette.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délai de paiement de Monsieur [B] [Z].

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [Z] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Monsieur [B] [Z] sera condamné au paiement de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2021 concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies depuis la date du 21 mai 2025 ;DEBOUTE Monsieur [B] [Z] de sa demande de délai de paiement ;

En conséquence :

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT pourra, à l’issue de ce délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 7544,88€, avec les intérêts au taux légal limité à 1% compte tenu de la situation économique, à compter du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civilCONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT l’intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués ;RAPPELLE à Monsieur [B] [Z] qu’il a l’obligation de fournir une attestation d’assurance habitation en cours ;CONDAMNE Monsieur [B] [Z] au versement de la somme de 200 euros à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Sandrine GODELAIN, juge des contentieux de la protection et par Madame Rachel UNVOAS, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [B] [Z]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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