TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 avril 2026

à M. [A] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06894 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7HX2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [F] [J] épouse [B]

née le 14 Avril 1970 à [Localité 1] (MAROC) ([Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante (décédée)

Monsieur [A] [B]

né le 15 Août 1964 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2011 ayant pris effet le 11 octobre 2011, la SA D’HLM LOGIS MEDITERRANEE a donné à bail à usage d’habitation à Madame [P] [F] [B] née [J] et à Monsieur [A] [B] un appartement sis [Adresse 3], bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, logement A203, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 522,94 euros, outre 88,82 euros de provisions sur charges générales et 37,77 euros de provisions sur charges d’eau ;

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2011 ayant pris effet le 11 octobre 2011, la SA D’HLM LOGIS MEDITERRANEE a donné à bail à Madame [P] [F] [B] née [J] et à Monsieur [A] [B] un box souterrain n°1055059 accessoire au logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 50 euros, et par contrat du 6 janvier 2015 ayant pris effet le 1er janvier 2015, la SA D’HLM LOGIS MEDITERRANEE a donné à bail à Madame [P] [F] [B] née [J] et à Monsieur [A] [B] un box souterrain n° 0561010121 accessoire au logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 25,22 euros ;

Suite à une résiliation du bail un nouveau contrat a été signé le 25 octobre 2021 portant sur le même logement moyennant un loyer mensuel fixé à 557,16 euros, outre 108,14 euros de provisions sur charges générales et 43,47 euros de provisions sur charges d’eau, les loyers annexes étant portés à la somme mensuelle totale de 52,29 euros hors charges;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM LOGIS MEDITERRANEE a fait signifier à Madame [P] [F] [B] née [J] et à Monsieur [A] [B] par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 2664,78 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025 dénoncé le 4 décembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA d’HLM LOGIS MEDITERANEE a fait assigner Monsieur [B] [A] et Madame [P] [F] [B] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [P] épouse [B] et de Monsieur [B] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Madame [J] [P] épouse [B] et Monsieur [B] [A] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4441,30 euros, comptes arrêtés au 6 novembre 2025, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la décision à intervenir

— condamner solidairement Madame [J] [P] épouse [B] et Monsieur [B] [A] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et avec intérêts de droit, ce jusqu’à complète libération des lieux ,

— condamner solidairement Madame [J] [P] épouse [B] et Monsieur [B] [A] au paiement de la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement Madame [J] [P] épouse [B] et Monsieur [B] [A] aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.

A cette audience, la SA [Adresse 5] représentée par son conseil, a indiqué qu’elle venait aux droits de la SA D’HLM LOGIS MEDITERRANEE , a réitéré les termes de son assignation ;

Monsieur [B] [A] a comparu en personne ; il a indiqué et justifié que son épouse Madame [J] [P] [F] épouse [B] était décédée le 20 avril 2023; il a indiqué à son bailleur avoir apporté les justificatifs dont l’absence avait causé l’application d’un surloyer ;

Il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en indiquant percevoir 550 euros d’ARE et a précisé avoir réglé 2000 euros le 24 décembre 2025 ;

La requérante a été autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré afin de vérifier les règlements intervenus ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Monsieur [B] [A] a produit un acte de décès établissant que son épouse Madame [J] [P] [F] épouse [B] était décédée le 20 avril 2023; il y a donc lieu de constater l’extinction de l’instance à l’égard de Madame [J] [P] [F] épouse [B] ;

I- Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2026.

Il est justifié en outre du signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SA [Adresse 5] justifie de son existence par l’extrait Kbis à jour au 8 janvier 2026 et par le traité de fusion du 30 septembre 2025 signé entre LOGIS MEDITERRANEE sa filiale et 1001 VIES HABITAT que l’ensemble du patrimoine de LOGIS MEDITERRANEE a été transféré à 1001 VIES HABITAT, et qu’elle vient donc aux droits de la société LOGIS MEDITERRANEE ;

La SA D'[Adresse 6] venant aux droits de LOGIS MEDITERRANEE est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail d’habitation liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 juillet 2025, pour la somme en principal de 2664,78 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 septembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [A] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme totale de 895,59 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts.

Le bailleur fait en outre la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé produit en cours de délibéré, à la somme de 3747,43 euros au 13 février 2026.

Il ressort du décompte produit que le bailleur a facturé au locataire le 10 février 2026 un surloyer , des frais de dossier et une pénalité enquête ressources pour un montant total de 1654,67 euros en tant que complément pour le mois de janvier 2026 ;

Il est rappelé que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose:

«L’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois…

À défaut et après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitation à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressource égale à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8 .

L’organisme d’habitation à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en conseil d’État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent la période de retard est liquidé définitivement . »

Dans le cadre d’une procédure de référé, il appartient donc à l’organisme qui fonde ses prétentions sur une créance de ce type, de justifier qu’il a formellement respecté les prescriptions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation;

Or le bailleur ne verse aux débats aucun courrier de mise en demeure exigé par le texte susvisé informant le locataire qu’en l’absence de transmission des documents sollicités justifiant de ses ressources, un supplément de loyer de solidarité sera appliqué ainsi qu’une indemnité de frais de dossier de 25€, outre une pénalité de retard de 7,62€ par mois de retard;

Aucun calcul ne peut être vérifié ;

Il s’ensuit que la somme de 1654,67 euros sérieusement contestable sera déduite de la provision sollicitée ;

De surcroît il convient de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 307,85 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1784,91 euros au 10 février 2026, Monsieur [B] [A] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 1784,91 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [B] [A] a repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;

Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en indiquant percevoir 550 euros d’ARE et a précisé avoir réglé 2000 euros le 24 décembre 2025 ;

Compte tenu de la situation personnelle et financière du requis qui a manifestement la volonté d’apurer sa dette, et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [A] selon les termes du dispositif.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 7] et box souterrain n°1055059 et 0561010121 sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

· Monsieur [B] [A] , devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA [Adresse 5] venant aux droits de LOGIS MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, soit 895,59 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée, et sans intérêts

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [A] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter de la SA [Adresse 5] venant aux droits de LOGIS MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS l’extinction de l’instance à l’égard de Madame [J] [P] [F] épouse [B] ;

DECLARONS la SA [Adresse 5] venant aux droits de LOGIS MEDITERRANEE recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 28 septembre 2025,

CONDAMNONS Monsieur [B] [A] à payer à la SA [Adresse 5] venant aux droits de LOGIS MEDITERRANEE à titre provisionnel, la somme de 1784,91 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [B] [A] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 49 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 7] et box souterrain n°1055059 et 0561010121 sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

· Monsieur [B] [A] , devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA [Adresse 5] venant aux droits de LOGIS MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, soit 895,59 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée, et sans intérêts

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS Monsieur [B] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation,

REJETONS la demande de la SA [Adresse 5] venant aux droits de LOGIS MEDITERRANEE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE