TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00061

N° RG 25/01158 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3MB

Le 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Février deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [L], responsable service contentieux-recouvrement

ET :

Madame [I] [U], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2018, prenant effet le 20 juin 2018, l’office HLM TERRE ET BAIE HABITAT, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné à bail un logement de type 3 situé [Adresse 5] à [Localité 3] à Madame [I] [U] moyennant le versement d’un loyer principal de 299,97 € outre une provision sur charges de 89,57 €, soit la somme totale de 389,54 € par mois.

La locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers malgré une mise en demeure de payer par lettre recommandée en date du 6 mars 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait signifier à Madame [I] [U] un commandement de payer la somme de 487,87 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024.

Faute de régularisation, par acte d’huissier du 12 mai 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de :

— constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 11.08.2024 par le jeu de la clause résolutoire insérée au présent bail conclu en date des 11.05.2018 et 22.05.2018.

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à ses obligations de locataire, et notamment à son obligation de payer les loyers et les charges.

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier.

— la condamner à lui payer la somme de 980.15 €, dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêtée au 22.04.2025,

la condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 11.08.2024, jusqu’à libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 150 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [Q] [L], a maintenu ses demandes, tout en précisant que la créance s’élevait désormais à la somme de 2 660,03 €, correspondant aux impayés depuis le 6 novembre 2023.

Le bailleur social a indiqué que les APL et le RLS étaient suspendus depuis le mois d’avril 2025 et que le loyer résiduel s’élevait initialement à la somme de 172,87 €. Il a ajouté l’existence d’un défaut d’assurance depuis le mois de juin 2025. Il a précisé qu’aucune reprise du paiement du loyer courant n’avait été entreprise mais qu’un accord sur un délai de paiement avait été conclu avec le versement de 40 € par mois, en plus du loyer résiduel.

Madame [I] [U], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif. Elle a indiqué qu’elle disposait d’une assurance et qu’elle allait en transmettre l’attestation. Elle a précisé que sa fille n’était plus à sa charge et qu’elle se trouvait à [Localité 5], à la recherche d’un emploi avec la mission locale. Elle a ajouté qu’un dossier de surendettement était en cours de constitution et qu’elle ne pouvait pas bénéficier du FSL. Elle a indiqué avoir créé une entreprise de jouets et espérer que celle-ci génère une rentrée d’argent. Elle a assuré une reprise du paiement du loyer courant à compter du mois de novembre 2025.

La demanderesse justifie avoir saisi la CAF le 12 mars 2024 et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 10 juin 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [I] [U] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 11 août 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au 30 septembre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à un montant total de 2 519,09 € en principal (échéance de septembre 2025 comprise), hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.

Madame [I] [U] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2 519,09 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 comprise).

La condamnation interviendra « en deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [I] [U] a versé la somme de 140 € le 4 juillet 2025 ; une somme de 120 € le 5 août 2025 ; une somme de 300 € le 28 août 2025 et une somme de 40 € le 6 septembre 2025.

Madame [I] [U] a indiqué avoir créé une entreprise de jouets et qu’un dossier de surendettement était en cours.

TERRES D’ARMOR HABITAT a formulé son accord pour des délais de paiement avec le versement de 40 € par mois en plus du loyer courant.

Compte tenu des efforts d’apurement progressif de l’arriéré, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [I] [U] pourra donc s’acquitter de la somme de 2 519,09 € par le versement mensuel de 40 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 40 € = 1400 €), et le solde restant dû (1 119,09 €) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [I] [U] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [I] [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la TERRES D’ARMOR HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 424,07 € par mois à compter du mois d’octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Madame [I] [U] sera également condamnée à verser la somme de 50 € à TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [I] [U], comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 août 2024 ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Madame [I] [U] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2 519,09 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 comprise) ;

ACCORDE à Madame [I] [U] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [I] [U] pourra s’acquitter de la somme de 2 519,09 € par le versement mensuel de 40 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 40 € = 1 400 €), et le solde restant dû (1 119,09 €) à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [I] [U] devra libérer le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, TERRES D’ARMOR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [U] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 424,07 € par mois à compter du mois d’octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [U] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 10 juin 2024.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 16 février 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [I] [U]

—  1 CCC au dossier

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