TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Adresse 7]

4ème étage

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/10734 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HUR

Minute :

Société SEQENS SA D’HLM

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [X] [C]

Madame [S] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

M. [C] et Mme [H]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [H], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La société Seqens a donné à bail à M. [X] [C] et Mme [S] [H] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 8].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Seqens a fait signifier à M. [X] [C] et Mme [S] [H], par exploit de commissaire de justice du 20 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 540,51 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, la société Seqens a fait assigner M. [X] [C] et Mme [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

La société Seqens, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o prendre acte de son désistement à l’égard de Mme [S] [H] ;

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de M. [X] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o rejeter la demande de délais de paiement ;

o en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyer, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience, et que à défaut comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

o condamner M. [X] [C] à payer :

? la somme de 6 304,56 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail fait force de loi entre les parties, que M. [X] [C] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [S] [H], comparante, accepte le désistement de Seqens SA.

M. [X] [C], comparant, reconnaît la dette. Il demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire d’un montant de 100,00 € mensuels. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

o Sur le désistement partiel du demandeur

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, le demandeur se désiste de ses demandes à l’égard de Mme [S] [H], ne laissant subsister que ses prétentions tendant à la condamnation de M. [X] [C]. Mme [S] [H] accepte ce désistement.

En conséquence, le désistement des demandes à l’égard de Mme [S] [H] sera donc constaté et celle-ci sera mise hors de cause.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail n’est pas fourni à la cause. Néanmoins, M. [X] [C] reconnaît être locataire du logement désigné dans l’exposé des motifs, donné à bail par la société Seqens. Il admet être redevable d’un loyer. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 764,79 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [X] [C] restait devoir la somme de 6 304,56 € euros à la date du 04 février 2025, terme de janvier 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner [X] [C] au paiement d’une somme de 6 304,56 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 04 février 2025, terme de janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 403,26 euros à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre la société Seqens et M. [X] [C] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé 3 ème étage, porte n°[Adresse 3] à [Localité 8], est démontrée. Il est établi par le présent jugement que le locataire reste devoir la somme de 6 304,56 euros.

Si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés depuis le mois de septembre 2024, des difficultés persistent. Surtout, l’arriéré de loyers et de charges représente aujourd’hui plus de 7 mois de loyer courant.

Ces faits constituent un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, M. [X] [C] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [X] [C] à l’audience qu’il exerce un emploi grâce auquel il perçoit un salaire de 2 000,00 €. Il a repris le paiement du loyer courant. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [X] [C] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [X] [C] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, la société Seqens pourra faire procéder à l’expulsion de M. [X] [C].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [X] [C], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société Seqens une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement de la société de Seqens de ses prétentions formées à l’encontre de Mme [S] [H] ;

MET HORS DE CAUSE Mme [S] [H] ;

CONDAMNE M. [X] [C] à verser à la société Seqens la somme de 6 304,56 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 04 février 2025, terme de janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 403,26 euros à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement

AUTORISE M. [X] [C] à s’acquitter de sa dette, à savoir la somme de 6 304,56 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse ;

— l’échelonnement sera caduc ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [X] [C] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 16 juin 2011 entre la société Seqens et M. [X] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], sur la période courant du 1er mars 2025, terme de février 2025 inclus, jusqu’à la prise d’effet de la résolution judiciaire du contrat ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [X] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à la société Seqens l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société Seqens de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION