N° RG 25/00488 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUYM

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

à :

[L] [O] [U] [X] [G]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 27 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [O] [U] [X] [G],

demeurant 12 Résidence des Béguines – Logt 17 – 28110 LUCÉ

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Novembre 2025 et mise en délibéré au 27 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2023, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [L] [G] un bail portant sur un logement sis à Lucé .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 30 décembre 2024 , d’avoir à payer la somme de 2 294,01€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 18 juin 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,

— de la condamner au paiement de la somme de 3 875,14 € au titre des loyers échus au 1er mars 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 6 592,79 € au 31 octobre 2025 inclus, indique que la locataire a repris le paiement du loyer qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Madame [L] [G] expose qu’elle est sans emploi et perçoit des allocations de chômage, qu’elle a un enfant à charge handicapée et qu’elle a été déclarée recevable en sa demande de surendettement et sollicite des délais de paiement .

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 19 juin 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 30 décembre 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 28 février 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 6 592,79 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 octobre 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : -VI … lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugementprononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire , le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social qu’elle a été déclarée recevable en son dossier de surendettement le 4 septembre 2025 et que la commission de surendettement a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

en application de l’article 24 précité, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit selon le décompte produit par le bailleur, que la locataire a pas le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience et que la caisse d’allocation familiale a repris le versement des allocations APL ;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement jusqu’à la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans , dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le paiement des loyers et des charges est respecté .

A défaut, Madame [L] [G] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Si Madame [L] [G] ne respecte pas son obligation de reprise du paiement des loyers et des charges, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 28 février 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [L] [G] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 12, Résidence des Béguines 28110 LUCE sont réunies à la date du 28 février 2025;

CONDAMNE Madame [L] [G] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 6 592,79 € (six mille cinq cent quatre vingt douze euros et soixante dix neuf centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025;

RAPPELLE que les parties doivent se conformer à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la commission de surendettement de l’Eure et Loir ayant pour effet l’effacement de la dette de loyers;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant un délai de deux ans et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si le paiement des loyer est repris;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité du loyer et des charges dus , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] [G] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [G] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Madame [L] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION