TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Affaire : Société SDC LES BLEUETS / Société SCCV RUNBELVEN

N° RG 25/00406 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F7LN

Ordonnance de référé du : 15 Janvier 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Elsa COLLET, Greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[8]”, dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA BRETAGNE

Représentant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant, substitué à l’audience par Maître JAMMES

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

Société SCCV RUNBELVEN, société civile immobilière de construction-vente, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 910 288 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant substitué à l’audience par Maître SERADIN

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 7]» sise [Adresse 3] à Plouha (22580), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Bretagne, a assigné la Société civile immobilière de construction-vente (SCCV) Runbelven à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Le syndicat a par ailleurs formé les prétentions suivantes :

¤ Condamner la SCCV Runbelven à communiquer au Syndicat de copropriété de la résidence « [Adresse 7] » sise [Adresse 3] à [Localité 9] :

Son attestation d’assurance en cours de validité au jour du démarrage des travaux, couvrant sa responsabilité décennale, et son attestation d’assurance en cours de validité au jour de la réclamation, faisant apparaître ses garanties complémentaires à son assurance de responsabilité décennale obligatoire et/ou couvrant sa responsabilité civile professionnelle ; La déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC) ; Les CCTG et CCTP, DOE et DIUO ; Les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvre, coordonnateur SPS, locateurs d’ouvrage, ainsi que leurs attestations d’assurance ; Les annexes des procès-verbaux de réception contenant les réserves à réception;Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division publié chez le notaire, comprenant la répartition des charges liées aux conduits 3CEP et aux parkings ; Etablis pour les besoins des opérations de construction de la résidence «[Adresse 7]» sise [Adresse 3] à [Localité 9], dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard ;

¤ Statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A cette audience, le requérant s’en tient à ses écritures.

La SCCV Runbelven, représentée, renvoie à ses conclusions notifiées le 26 novembre 2025 aux termes desquelles elle sollicite le bénéfice des mesures suivantes :

¤ Juger que la mission qui sera confiée à l’expert désigné ne portera que sur les désordres listés dans l’assignation et les réserves non levées ;

¤ Débouter le [Adresse 12] [Adresse 7] » de sa demande de communication de pièces.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, la SCCV Runbelven, filiale du groupe Equity Promotion, a fait réaliser un ensemble immobilier dénommé résidence «[Adresse 7]» située [Adresse 3] à [Localité 9], vendu en l’état de futur achèvement.

Ce bâtiment est soumis au statut de la copropriété et administré par son syndic, la société Foncia.

Les parties communes ont été livrées avec réserves suivant procès-verbal de mise à disposition en date du 29 août 2024.

Par courrier du 5 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires a adressé à la société Equity Promotion la liste des réserves non encore levées et a souligné qu’il avait remarqué d’autres anomalies lors de la visite de l’immeuble avec le Conseil syndical le 15 novembre 2024. Aux termes de ce courrier, le Syndicat des copropriétaires demandait en outre la communication des documents suivants : «DOE, DIUO et RCP règlement de copropriété et état descriptif de division publié chez le notaire comprenant la répartition des charges liées aux conduits 3CEP et aux parkings».

Par courriers du 17 janvier 2025, une relance a été effectuée auprès du défendeur qui n’a pas répondu.

Au cas présent, seules les réserves mentionnées aux termes du procès-verbal de livraison ont été établies de manière contradictoire et le requérant n’apporte aucun élément à l’appui de ses prétentions s’agissant des désordres qu’il aurait remarqués depuis. Pour autant, le défendeur indique dans ses conclusions qu’il ne s’oppose pas à ce qu’une expertise soit ordonnée concernant les trois désordres mentionnés par le Syndicat des copropriétaires dans ses courriers concernant :

Le couvercle de la descente d’eaux pluviales à l’angle de la résidence qui ne serait pas ajusté à la taille du regard, Le terrain qui ne serait pas nivelé à la moitié du pignon gauche de l’immeuble, La clôture qui ne serait pas terminée à l’angle du jardin de l’appartement L004.

Il s’infère de ce développement que le requérant justifie d’un motif légitime au sens de l’article précité pour voir ordonner une mesure d’expertise afin de faire établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige en cours, avec la mission telle que définie au dispositif ci-après.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt du demandeur, il devra avancer la provision pour l’expert.

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite que le Syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande de communication de pièces aux motifs qu’il n’a aucune utilité d’obtenir par exemple les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvres, coordinateurs, SPS, locateurs d’ouvrage ainsi que leur attestation d’assurance, attestations que la SCCV ne possède pas ou les annexes des procès-verbaux de réception contenant les réserves à réception puisque le Syndicat des copropriétaires produit lui-même ces annexes dans ses pièces jointes à l’assignation.

Concernant la demande de communication des dossiers des ouvrages exécutés (DOE), il résulte d’un mail de la société Equity Promotion du 1er avril 2025 qu’ils ont été transmis au Syndicat des copropriétaires le 6 février 2025. S’agissant de la répartition des charges, il résulte de ce même mail que la société Equity Promotion a transmis au Syndicat des copropriétaires le règlement de copropriété avec les charges affectées aux parkings et, concernant les conduits 3CE, qu’elle était en attente d’un retour du géomètre qui a rédigé le RC.

Le Syndicat des copropriétaires, en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble, est bienfondé à solliciter la communication des pièces suivantes :

— L’attestation d’assurance de la SCCV Runbelven en cours de validité au jour du démarrage des travaux, couvrant sa responsabilité décennale, et son attestation d’assurance en cours de validité au jour de la réclamation, faisant apparaître ses garanties complémentaires à son assurance de responsabilité décennale obligatoire et/ou couvrant sa responsabilité civile professionnelle ;

La déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC) ; Les CCTG et CCTP et DIUO ; Les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvre, coordonnateur SPS, locateurs d’ouvrage, ainsi que leurs attestations d’assurance ; Etablis pour les besoins des opérations de construction de la résidence «[Adresse 7]» sise [Adresse 3] à [Localité 9].

La SCCV Runbelven sera condamnée à communiquer les documents susmentionnés, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas le prononcé d’une astreinte.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge du demandeur dans l’intérêt duquel cette mesure d’expertise est ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

*M. [R] [O]

[Adresse 1]

Port. : 06.71.10.40.68 2018-2021

Mèl : [Courriel 6]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

I. Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble, préciser qui en est le propriétaire, le ou les occupants, décrire son utilisation.

2. Décrire les travaux, tant d’un point de vue matériel que juridique, en identifiant chaque partie intervenue, son rôle et leurs relations contractuelles.

3. Réception. Dire si l’ouvrage a fait l’objet d’une réception expresse ; le cas échéant, en préciser la date, indiquer les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués. En l’absence de réception expresse, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être conforme à son usage. Préciser quels désordres étaient apparents à cette date ; En l’absence d’accord des parties sur la date de la réception, préciser quels désordres étaient apparents pour chacune des dates en débat.

4. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu après réception. Préciser et décrire les travaux intervenus postérieurement à la réception.

5. Mentionner les griefs, désordres ou malfaçons allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

6. Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée.

7. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Désordres

Numéroter les désordres, en regroupant le cas échéant les désordres identiques sous le même numéro.

Pour chaque désordre, répondre aux questions suivantes (8 à 11), avant de passer au désordre suivant :

8. Constat.

a) Décrire le désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle allégué dans l’assignation ainsi que dans le procès-verbal de livraison du 29 août 2024 et le courrier du 5 décembre 2024 visés à l’assignation, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

b) Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux). Dire notamment si le désordre était apparent à la réception.

9. Nature du désordre. Préciser ensuite s’il s’agit d’une malfaçon, d’une non-conformité contractuelle ou d’un désordre esthétique. Estimer son importance. Préciser de façon motivée si les désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination. Dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert.

Dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement.

10. Causes du désordre et imputabilité. Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à une cause extérieure. Dans le cas de causes multiples, évaluer, sous forme de pourcentage, de façon motivée notamment au regard des règles et pratiques professionnelles et des circonstances particulières du déroulement des travaux, la gravité respective des manquements d’ordre technique commis par chacun des intervenants concernés.

11. Reprise du désordre. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ; Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement.

12. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque désordre, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature, l’imputabilité et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

13. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres.

14. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

15. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Compte entre les parties (LE CAS ECHEANT, en cas de nécessité d’établir un compte entre les parties)

16. Donner son avis sur les mémoires et situations de l’entreprise ou sur le décompte général définitif vérifiés par le maître d’œuvre ou le maître de l’ouvrage, ainsi que sur les postes de créance contestés et notamment par exemple sur les pénalités de retard et créances relatives au compte prorata.

17. Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins-values résultant de travaux entrant sur le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient techniquement nécessaires au regard de l’objet du contrat, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenues sur le chantier.

VII. Dires

18. Répondre aux dires récapitulatifs.

19. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;" fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

«  rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

«  en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire la poursuite de ses opérations ;

«  en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

«  en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

«  en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

«  fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

«  rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 4.500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à Plouha (22580), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Bretagne entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 28 février 2026 (IBAN : [XXXXXXXXXX05]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 4 septembre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

CONDAMNONS la SCCV Runbelven à communiquer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Bretagne, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les documents suivants :

— L’attestation d’assurance de la SCCV Runbelven en cours de validité au jour du démarrage des travaux, couvrant sa responsabilité décennale, et son attestation d’assurance en cours de validité au jour de la réclamation, faisant apparaître ses garanties complémentaires à son assurance de responsabilité décennale obligatoire et/ou couvrant sa responsabilité civile professionnelle ;

— La déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC) ;

— Les CCTG et CCTP et DIUO ;

— Les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvre, coordonnateur SPS, locateurs d’ouvrage, ainsi que leurs attestations d’assurance ;

Etablis pour les besoins des opérations de construction de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 9] ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS le Syndicat des Copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Bretagne, demandeur, aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 15 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS