TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/189

N° RG 25/02536 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GAIO

Le 19 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIERS : Madame CHEVREL, lors des débats et Madame UNVOAS, lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, puis prorogée au 19 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix neuf Mai deux mil vingt six

ENTRE :

TERRES D’ARMOR HABITAT OPH, dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor – [Adresse 3]

comparant, représentée par Madame [P] [U]

ET :

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3] [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2019, prenant effet le 23 avril 2019, l’office HLM COTES D’ARMOR HABITAT, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné à bail un logement de type 4 situé [Adresse 6] à [Localité 4] à Madame [Y] [I] moyennant le versement d’un loyer principal de 265,88 € outre une provision sur charges de 54,25 €, soit la somme totale de 320,13 € par mois.

La locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers malgré une mise en demeure de payer par lettre recommandée en date du 4 avril 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [I] un commandement de payer la somme de 1 194,66 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et de fournir les justificatifs d’assurance par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025.

Faute de régularisation, par acte d’huissier du 7 novembre 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et défaut d’assurance,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous ses biens et occupants de son chef du logement en cause avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— la condamner à lui payer la somme de 2 972,87 €, dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation et de ses formalités,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [P] [U], a maintenu ses demandes, tout en précisant que la créance s’élevait désormais à la somme de 3 325,22 €, en principal, correspondant aux impayés depuis le mois de mai 2020 (10 échéances impayées).

Le bailleur social a indiqué que les APL et le RLS étaient suspendus depuis le mois de janvier 2025 et que le loyer résiduel s’élevait initialement à la somme de 74,42 €, soit un taux d’effort de 11,68 % des ressources de Madame [Y] [I], constituées du RSA ; qu’une demande de mutation sociale était en cours depuis le mois de décembre 2025 ; qu’il existait des reprises de paiements (297 € en décembre 2025 et 200 € en novembre 2025) et qu’un rappel APL et RLS était possible à hauteur de 3 191,04 € ; qu’un accord sur un délai de paiement pouvait être envisagé, en plus du loyer résiduel.

Madame [Y] [I], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif. Elle a indiqué qu’elle disposait d’une assurance et qu’elle vivait avec son fils, majeur, demandeur d’emploi et confronté à un problème de mobilité.

Elle a ajouté qu’elle avait demandé une MASP et une demande de mutation sociale (logement plus petit) sur l’agglomération de [Localité 1] était en cours. Elle a proposé de régler la dette locative en versant une somme de 50 € par mois, en plus du paiement du loyer courant.

La demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 juin 2025 et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 10 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience.

Comme y étant expressément invité, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a transmis une note en délibéré par courriel en date du 9 mars 2026.

Il en ressort que Madame [Y] [I] a versé une somme de 365 € pour l’échéance de janvier 2026 et la même somme pour l’échéance de février 2026 ; qu’elle a également transmis l’enquête SLS et son avis d’imposition de sorte que les SLS de janvier et février 2026 vont être régularisés et que le solde de la dette locative sera ramené à la somme de 3 963,51 €.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 4 juin 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [Y] [I] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 5 août 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au 31 décembre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à un montant total de 3 325,22 € en principal (échéance de décembre 2025 comprise), hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.

Madame [Y] [I] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 325,22 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 comprise).

La condamnation interviendra « en deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Y] [I] a réglé le loyer dans son intégralité en janvier et février 2026, partiellement en novembre et décembre 2025.

Madame [Y] [I] doit pouvoir bénéficier d’un rappel substantiel d’APL et de SLS, pour la période de février 2025 à décembre 2025, d’un montant total de 3 191,04 € ce qui ramènerait la dette locative à une somme résiduelle de 368,55 € (au 31 décembre 2025).

TERRES D’ARMOR HABITAT a formulé son accord pour des délais de paiement avec le versement de 50 € par mois en plus du loyer courant.

Compte tenu des efforts d’apurement progressif de l’arriéré, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [Y] [I] pourra donc s’acquitter de la somme de 3 325,22 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 50 € = 1 750 €), et le solde restant dû (1 575,22€) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience et de régularisation de droits APL et RLS.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [Y] [I] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique d’un serrurier, conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 361,24 € par mois à compter du mois de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Madame [Y] [I] sera également condamnée à verser la somme de 50 € à TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [Y] [I], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 4 juin 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 5 août 2025 ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Madame [Y] [I] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 325,22 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 comprise) ;

ACCORDE à Madame [Y] [I] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [Y] [I] pourra s’acquitter de la somme de 3 325,22 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois, et le solde restant dû à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [Y] [I] devra libérer le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, TERRES D’ARMOR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [I] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 361,24 € par mois à compter du mois de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 4 juin 2025.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 19 mai 2026.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS à [Y] [I]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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