AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00464 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQOG

Minute JCP n° 26/148

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e François JAQUET, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [R] [P]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [A] [F] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [R] [P] par LS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023, la société 3F GRAND EST a consenti un bail d’habitation à M. [R] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560,17 euros (515,22 euros pour le logement et 44,95 euros pour le parking) et d’une provision pour charges de 124,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1375,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [P] le 24 mars 2025.

Par assignation du 21 juillet 2025, la société 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2584,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025, a été mise en délibéré et a fait l’objet d’une réouverture des débats par mention au dossier pour l’audience du 15 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 15 janvier 2026, la société 3F GRAND EST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 783,43 euros au 31 décembre 2025. Elle considère qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais soutient que les paiements sont irréguliers.

M. [R] [P] expose avoir payé l’intégralité de sa dette le 13 janvier 2026 ainsi que le loyer courant. Il sollicite des délais de paiements s’il restait une dette locative et indique vouloir rester dans les lieux.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Invitée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, la demanderesse a communiqué à la juridiction un décompte arrêté au 2 février 2026, faisant d’une part apparaître que par virement du 15 janvier 2026 M. [R] [P] a soldé sa dette locative et d’autre part que le loyer du mois de janvier 2026 a été facturé le 31 janvier, de sorte qu’un solde débiteur de 789,66 euros apparaît.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 3F GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1375,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, M. [R] [P] lui devait la somme de 783,43 euros. Il résulte cependant du dernier décompte produit en cours de délibéré, arrêté au 2 février 2026, que la dette locative a été intégralement soldée.

En effet, si le solde est débiteur d’un montant de 789,66 euros, celui-ci correspond à l’échéance du mois de janvier 2026 exigible à compter du 5 du mois suivant, conformément au contrat de bail prévoit.

En conséquence, la société 3F GRAND EST ne saurait se prévaloir de cette dette qui n’était pas encore échue et sera déboutée de sa demande en paiement.

Il sera rappelé à M. [R] [P] qu’il lui appartient de régler le loyer à terme échu, avant le 5 du mois suivant. Ainsi, le loyer du mois de janvier 2026 est à payer avant le 5 février.

3. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Le paiement intégral de la dette avant la décision ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, il serait inéquitable de pouvoir accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire a encore une dette locative et de ne pas pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque le locataire a entièrement réglé sa dette locative.

En pareille situation, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant la décision.

En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats il apparait que la dette locative a été réglée en intégralité par paiement du 15 janvier 2026.

En conséquence, la société 3F GRAND EST sera déboutée de ses demandes tendant à l’expulsion du locataire, à la résiliation du bail et au paiement d’une indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité, il sera condamné à verser la somme de 250 euros à la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, qu’à la date du décompte du 2 février 2026, M. [R] [P] a entièrement réglé sa dette locative, l’échéance du mois de janvier 2026 n’étant pas encore exigible ;

DEBOUTONS en conséquence la société 3F GRAND EST de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ;

DISONS que la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 30 mars 2023 entre la société 3F GRAND EST, d’une part, et M. [R] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS en conséquence la société 3F GRAND EST de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire et à la condamnation à payer une indemnité d’occupation ;

RAPPELONS à M. [R] [P] que le loyer est payable à terme échu, avant le 5 du mois suivant ;

CONDAMNONS M. [R] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et celui de l’assignation du 21 juillet 2025 ;

CONDAMNONS M. [R] [P] à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La greffière La vice-présidente