RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00325 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2ZX

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 16/12/24

à :

Mme [S]

Mme [C]

Copie exécutoire délivrée

le :16/12/24

à :

SHLMR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SHLMR

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Mme [F] [V], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [I] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Madame [L] [O] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2018 puis avenant en date du 19 décembre 2023, la SHLMR a donné à bail à Madame [L] [O] [S], puis à Madame [I] [C], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actuel révisé de 549,78 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 juin 2024 resté sans effet, la SHLMR a assigné Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner solidairement Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] à lui payer :une somme de 3428,32 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 549,78 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

A l’audience, la SHLMR a actualisé ses demandes (4530,63 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 31 octobre 2024) et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [O] [S], citée à étude, a comparu et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, tandis que Madame [I] [C], également citée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, si la SHLMR a signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales le 5 octobre 2020, ce signalement ne concernait que la situation de Madame [L] [O] [S], et non la situation de Madame [I] [C], puisque cette dernière n’a été adjointe au bail que par avenant du 23 décembre 2023.

Il y a dès lors lieu de déclarer irrecevable l’action en résiliation de bail introduite par la SHLMR.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SHLMR justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] arrêté au 31 octobre 2024.

En conséquence, Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] seront condamnées solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue à l’avenant du 19 décembre 2023, au paiement de la somme de 4092,10 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens et des frais administratifs injustifiés, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 3 juin 2024 sur la somme de 2331,58 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [L] [O] [S] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement, indiquant avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qu’a confirmé la SHLMR en produisant un décompte actualisé arrêté au 31 octobre 2024 et en mentionnant l’existence d’un plan d’apurement mis en place avec les locataires pour un montant mensuel de 110,20 euros en sus de loyer courant et des charges.

Madame [L] [O] [S] a exposé ses difficultés, faisant état de violences subies de la part de son mari, actuellement incarcéré, et de son fils à son encontre, ainsi que d’un séjour récent en métropole en lien avec ces événements, ayant généré des difficultés financières. Elle a fait état de sa situation financière actuelle ainsi que de celle de Madame [I] [C], sa fille.

Ainsi, Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] apparaissent en situation de régler leur dette locative et ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il sera dès lors fait droit à la demande de délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement et conformément au plan d’apurement mis en œuvre avec le bailleur.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] seront condamnées au paiement des entiers dépens.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de la SHLMR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] à verser à la SHLMR la somme de 4092,10 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 3 juin 2024 sur la somme de 2331,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S];

AUTORISE Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 versements mensuels de 110,20 euros, outre le loyer et les charges courants,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] de respecter ces délais de paiement, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE la SHLMR du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] et Madame [L] [O] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE