RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00292 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYFN

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° B 310 895 172

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS LA ROSE DES SABLES, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°980 546 428

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Réza BADAT de la SELARL REZA BADAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 10 Octobre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 07 Novembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BADAT et Maître MALET délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 novembre 2023, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après, SHLMR) a donné à bail commercial à la SAS La Rose des Sables des locaux d’environ 74,1 m², situés au [Adresse 3], moyennant un loyer de base mensuel de 1 514,89 euros TTC, provision pour charges comprise, avec effet au 13 novembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, pour une somme de 4 520,60 euros, dont 4 329,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner la libération des lieux loués.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 20 septembre 2024, la SHLMR demande à la juridiction de :

Constater la résiliation du bail à la date du 27 avril 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 13 novembre 2023, et ce, aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges dans le délai mentionné dans le commandement de payer ;Ordonner la libération des lieux loués par la SAS LA ROSE DES SABLES et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision, et à défaut de libération spontanée, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ; Condamner la SAS LA ROSE DES SABLES à payer à la SA SHLMR la somme provisionnelle de 5.949,60 € au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 27 avril 2024, date de résiliation du bail ;

Condamner la SAS LA ROSE DES SABLES à payer à titre provisionnel à la SA SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant provisionnel de 3.239,52 €, à compter du 28 avril 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à parfait délaissement des lieux et remise des clés ;

Juger que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel de 10% à compter des échéances contractuellement prévues, et à défaut au taux d’intérêt légal ; Limiter à 24 mois le délai qui serait éventuellement accordé à la SAS LA ROSE DES SABLES pour apurer sa dette arrêtée à la somme de 14.204,77 € au mois de septembre 2024, Juger, dans l’éventualité où un échéancier était accordé, qu’en cas de non-respect d’un seul des loyers et/ou d’une seule des échéances au terme convenu, soit le 1er de chaque mois : • la clause résolutoire retrouve immédiatement son plein effet, et,

• le solde de la dette sera immédiatement exigible.

Débouter la SAS LA ROSE DES SABLES de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, Condamner en tout état de cause la SAS LA ROSE DES SABLES à payer à la SA SHLMR la somme de 2.500,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 mars 2024.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, le preneur ne s’est pas acquitté de la quasi-totalité de ses loyers, et qu’à ce titre, la clause résolutoire insérée au bail commercial doit s’appliquer, à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 27 mars 2024. Elle demande que soit mise à la charge de la défenderesse une indemnité d’occupation prévisionnelle correspondant au double du montant du dernier loyer par mois, conformément aux stipulations du bail, et que l’ensemble des sommes provisionnelles dues portent intérêts au taux contractuel de 10%. Elle ne s’oppose pas à la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire mais demande que celle-ci retrouve son plein effet dès lors qu’une des échéances ne serait pas payée.

Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 11 septembre 2024, la SAS La Rose des Sables demande à la juridiction de :

Suspendre en l’état les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en litige. En tout état de cause, accorder à la Société LA ROSE DES SABLES les plus larges délais pour lui permettre d’apurer sa dette locative. Débouter la demanderesse de ses demandes plus larges ou contraires. Dépens comme de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a, dès la prise de possession du local été contrainte d’engager d’importants travaux qui ont eu une incidence sa trésorerie, à l’origine des arriérés de loyers.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions des parties.

A l’issue de l’audience du 10 octobre 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition le 7 novembre 2024.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Au commandement était annexé le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SHLMR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 4 329,84 €, arrêtée au 11 mars 2024.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société La Rose des Sables et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève de l’appréciation de ce juge et ne peut donc en principe être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel la bailleresse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Néanmoins, en l’absence de toute contestation sur le montant des sommes réclamées à ce titre, il y sera fait droit à hauteur de 3 239,52 euros par mois.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SHLMR, l’obligation de la SAS La Rose des Sables au titre des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 949,60 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Le montant de la dette de la défenderesse s’élève, au titre des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation, à 14 014,01 euros au mois de septembre 2024 (le coût du commandement de payer ayant vocation à être intégré aux dépens, et non à la dette locative).

S’agissant de la demande d’appliquer à l’ensemble des condamnations pécuniaires le taux d’intérêt contractuellement prévu de 10%, il s’agit là encore de l’application d’une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond, qui ne peut en principe être accueillie devant le juge des référés. Néanmoins, en l’absence également de toute contestation de la défenderesse sur ce point, les condamnations prononcées produiront intérêt au taux contractuel de 10% depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 4 520,60 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse invoque des difficultés de trésorerie liées à la réalisation de travaux dans le local commercial, qui expliqueraient ses impayés. Bien qu’elle ne justifie pas précisément par des pièces de sa situation financière, et bien qu’elle n’ait procédé à aucun paiement depuis le mois de son entrée dans les lieux, compte tenu du statut de sa créancière, et de son accord pour la demande reconventionnelle, il lui sera accordé des délais à 24 mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie PARAT, juge des référés,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 avril 2024 ;

Condamnons la SAS LA ROSE DES SABLES à payer à la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion, à titre provisionnel, une somme de 14 014,01 € (quatorze mille quatorze euros et un centime), outre intérêts au taux contractuel de 10% à compter du commandement du 27 mars 2024 sur la somme de 5 949,60 € (cinq mille neuf cent quarante-neuf euros et soixante centimes) et à compter de l’assignation sur le surplus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges et d’indemnités d’occupation ;

Accordons à la SAS LA ROSE DES SABLES des délais de paiement et Disons qu’elle devra s’acquitter du paiement de sa dette en 24 (vingt-quatre) mensualités égales, en sus du loyer courant, à compter du 1er du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

Condamnons la SAS LA ROSE DES SABLES à payer à la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 3.239,52 € (trois mille deux cent trente-neuf euros et cinquante-deux centimes), du 27 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Disons que la SAS LA ROSE DES SABLES, ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par un huissier assisté de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

En toute hypothèse :

Condamnons la SAS LA ROSE DES SABLES aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 mars 2024 ;

Disons n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE